恒大逆势进攻，施行“高、控、降”新战略，许家印胜算几何？_风闻

三年后，恒大销售规模要超过万亿元，负债降至行业中下水平。誓言打造一个不一样的“新恒大”，许家印底气何在？

文丨林雨秀  编辑丨杜海  来源丨正经社

2019年的恒大满载而归：全口径销售破6000亿元，权益销售超5700亿元，分别排名行业第三和第一。

但恒大的“诗和远方”并未停留于此，下一站，是万亿规模。

在房地产遇冷的大环境下，仍然坚守高速增长的战线，恒大这盘棋接下来要怎么下？

3月31日，恒大掌舵人许家印在2019年度业绩发布会上提出：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

一时间，“高、控、降”新战略如何护航恒大抵达万亿规模的港湾，成为业界内外关注的焦点。 

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“高增长”底气何在

按照许家印的说法，所谓“高增长”，就是要实现销售高速增长。按照恒大的计划，2020年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。也就是说，未来三年内，销售规模要实现60%以上的增长速度。

2016年三季度以来，随着一系列调控政策的实施，中国房地产行业再度进入全面紧缩周期，销售增速持续回落。尤其是2020年以来，叠加疫情影响，多数房企业绩出现了大幅下滑。

因此，恒大提出的万亿目标，颇有逆风而行的气势。

要实现销售逆势大幅增长，需要充分利用恒大充足的土地储备及“网上销售”的巨大优势。

从土地储备来看，据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，2020年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元。按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元，完成8000亿元销售并无压力。

有货可卖，卖得出去才是真金白银。恒大的第二手准备是销售能力。以2020年一季度为例，在受到新冠疫情影响后，整个房地产行业销售环境出现短暂冻结，恒大凭借“网上卖房”的颠覆性营销模式打响了房企“抗疫”第一枪。

作为第一家吃螃蟹的房企，恒大一季度的销售额达到了1465亿元，同比大增23%，销售回款以同比55%的增速达到了1133亿元，均为行业第一。相比之下，2020年一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%。

恒大的逆势突围，也为完成全年销售目标提供了有力开局。

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“控规模”依赖什么逻辑

据许家印介绍，“控规模”就是要严控土地储备规模，即实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

前述提到，恒大有近3亿平方米的土储，这是恒大在房地产行情下滑阶段维持规模高速增长的基础设施，同时也是施行规模控制战略的资本。

在“蓄水池”足够的情况下，适当地减少拿地，充分利用现有土地储备，在降低土地费用支出的同时，还能减少资金沉淀。

如此一来，既能确保持续发展，还能为新战略的实施提供有力保障。

在严控土地储备的同时，恒大也将收缩投资业务。许家印在发布会上再次明确宣布，5年内不再投资其他任何产业。

如此一来，控规模的逻辑已经很清晰，在集中消化现有土储的基础上严格控制新增土储，其核心要义都是“节流”，从而实现恒大负债大幅下降。

值得一提的是，恒大还采用了强有力的成本控制手段，实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用，成本的降低也进一步确保了负债的降低。

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“降负债”如何稳步推行

恒大所谓的“降负债”，就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。

在房地产行情和调控政策的叠加影响下，当下房企在资金流动上迎来巨大挑战。加上房企在高速发展期出现了大规模高负债的情况，“降负”解压成为整个行业稳定发展的主要目标。

对于恒大而言，要实现这一降负债目标，确保“高增长”与“控规模”是关键。在日前的业绩发布会上，许家印在现场算了笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

据业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿元负债，不仅能大幅降低杠杆，还将减少一百多亿元的资金成本。而这一数据，会直接反映在利润中。同时，恒大具备实现这一目标的巨大优势和条件，包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。

用恒大内部人士的话说就是，随着新战略深入推进，三年后恒大销售规模将超过万亿元，负债降至行业中下水平。届时，业界内外将看到一个不一样的“新恒大”。【《正经社》出品】

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