恒大逆势进攻,施行“高、控、降”新战略,许家印胜算几何?_风闻
正经社-正经社官方账号-发现公司价值,解读财经大势,警示投资风险2020-04-02 10:16


三年后,恒大销售规模要超过万亿元,负债降至行业中下水平。誓言打造一个不一样的“新恒大”,许家印底气何在?
文丨林雨秀 编辑丨杜海 来源丨正经社
2019年的恒大满载而归:全口径销售破6000亿元,权益销售超5700亿元,分别排名行业第三和第一。
但恒大的“诗和远方”并未停留于此,下一站,是万亿规模。
在房地产遇冷的大环境下,仍然坚守高速增长的战线,恒大这盘棋接下来要怎么下?
3月31日,恒大掌舵人许家印在2019年度业绩发布会上提出:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”
一时间,“高、控、降”新战略如何护航恒大抵达万亿规模的港湾,成为业界内外关注的焦点。
01
“高增长”底气何在
按照许家印的说法,所谓“高增长”,就是要实现销售高速增长。按照恒大的计划,2020年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元。也就是说,未来三年内,销售规模要实现60%以上的增长速度。
2016年三季度以来,随着一系列调控政策的实施,中国房地产行业再度进入全面紧缩周期,销售增速持续回落。尤其是2020年以来,叠加疫情影响,多数房企业绩出现了大幅下滑。
因此,恒大提出的万亿目标,颇有逆风而行的气势。
要实现销售逆势大幅增长,需要充分利用恒大充足的土地储备及“网上销售”的巨大优势。
从土地储备来看,据恒大管理层介绍,目前恒大拥有2.93亿平米土地储备,2020年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿元。按照64%的去化率保守估算,可实现销售8110亿元,完成8000亿元销售并无压力。
有货可卖,卖得出去才是真金白银。恒大的第二手准备是销售能力。以2020年一季度为例,在受到新冠疫情影响后,整个房地产行业销售环境出现短暂冻结,恒大凭借“网上卖房”的颠覆性营销模式打响了房企“抗疫”第一枪。
作为第一家吃螃蟹的房企,恒大一季度的销售额达到了1465亿元,同比大增23%,销售回款以同比55%的增速达到了1133亿元,均为行业第一。相比之下,2020年一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%。

恒大的逆势突围,也为完成全年销售目标提供了有力开局。
02
“控规模”依赖什么逻辑
据许家印介绍,“控规模”就是要严控土地储备规模,即实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。
前述提到,恒大有近3亿平方米的土储,这是恒大在房地产行情下滑阶段维持规模高速增长的基础设施,同时也是施行规模控制战略的资本。
在“蓄水池”足够的情况下,适当地减少拿地,充分利用现有土地储备,在降低土地费用支出的同时,还能减少资金沉淀。
如此一来,既能确保持续发展,还能为新战略的实施提供有力保障。
在严控土地储备的同时,恒大也将收缩投资业务。许家印在发布会上再次明确宣布,5年内不再投资其他任何产业。
如此一来,控规模的逻辑已经很清晰,在集中消化现有土储的基础上严格控制新增土储,其核心要义都是“节流”,从而实现恒大负债大幅下降。
值得一提的是,恒大还采用了强有力的成本控制手段,实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低营销、管理、财务三大费用,成本的降低也进一步确保了负债的降低。
03
“降负债”如何稳步推行
恒大所谓的“降负债”,就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年把总负债降到4000亿元以下。
在房地产行情和调控政策的叠加影响下,当下房企在资金流动上迎来巨大挑战。加上房企在高速发展期出现了大规模高负债的情况,“降负”解压成为整个行业稳定发展的主要目标。
对于恒大而言,要实现这一降负债目标,确保“高增长”与“控规模”是关键。在日前的业绩发布会上,许家印在现场算了笔账,“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
据业内人士分析,以恒大目前的资金成本计算,每年降低1500亿元负债,不仅能大幅降低杠杆,还将减少一百多亿元的资金成本。而这一数据,会直接反映在利润中。同时,恒大具备实现这一目标的巨大优势和条件,包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。
用恒大内部人士的话说就是,随着新战略深入推进,三年后恒大销售规模将超过万亿元,负债降至行业中下水平。届时,业界内外将看到一个不一样的“新恒大”。【《正经社》出品】
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