富力地产蝶变之路_风闻

作者：rick

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

富力刚刚发了2019年的财报，业绩亮眼。

那个因2017年收购74家万达酒店，一直被业内议论不已的富力集团，这一次却彻底成了整个地产行业的风向标。

因为2019年在中央继续强调“房住不炒”，明确“稳地价、稳房价、稳预期”定调，叠加经济增长下行压力和多项房地产红利消退的背景下，富力依然取得这样优异的财务成绩，有力证明了通过拼发展内力、拼运营质量，富力坚实走在高质量增长的轨道上。

也因此，有财经媒体将富力的这一个亮丽转身，形容为破蛹化蝶。

但富力的管理层其实知道，在这一份亮丽数据背后浸透的是全体员工的心血。

这是一份来之不易同时引发行业思考的财报。

亮眼数据

3月26日，富力地产如期发布2019年业绩公告。

财报显示，富力全年实现营业额人民币908.1亿元，净利润人民币100.9亿元，双双实现稳定增长，增长率分别为18%及16%。

富力地产2019年销售收入、销售面积双双实现稳定增长，权益合约销售总金额1382亿元，同比稳步增长5.4%；销售面积约1255万平方米，同比增长23.3%；毛利率32.8%，物业销售毛利率34.9%，净利润率11.1%，盈利能力位于行业前列。

其中，酒店业务方面，富力地产全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1亿元。此外，该项资产市场评估值约520亿元，与目前380多亿元的账面计价差额巨大，隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额价值增长空间。

现金流方面，截至2019年底，富力地产持有现金384.4亿元。一位参加投资者会议的行业分析师表示，富力地产管理层称目标在今年内可以将净负债率在目前的水平下，再下降15%到185%左右；在3年左右，将净资产负债率降到150%以内。

目前，富力地产的偿债压力不大。财报显示，在富力地产的流动负债中，短期借款和长期借款当期部分各为141.1亿元和481.5亿元，合计622.6亿元。除了384.4亿元现金外，富力地产未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。

正是基于2019稳健的营收和净利支持，富力延续慷慨的派息传统，董事会决议2019年末期股息每股人民币0.86元，全年股息每股人民币1.28元，共派息四十多亿元，派息率四成。

当然，这样的表现也引发了资本市场的关注。鉴于连续多年比较高的派息率，2月17日，富力地产被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10，彰显企业超强的盈利能力，也体现了富力地产努力确保业绩持续增长和派息，持续回馈投资者的意愿。

有分析师评论，在2019年房地产市场大趋势并不十分理想的情况下，富力能取得这样的成绩，实际上是与富力在2019年坚持的两个战略相关：一个是加强不动产资产管理，另一个是在城市更新中寻找机会。

不动产管理

富力这两年让人津津乐道的，其实是2017年收购万达74家酒店的经典战例。

当然行业内很多人都对富力的运营能力表示怀疑，甚至有人认为以这么低的价格吃下王健林扔出的万达酒店，可能会成为富力的“阿喀琉斯之踵”。

两年之后，2019年的财报显示，富力完全消化了这些酒店资产，并在自己超强的不动产管理能力之下，依托这些酒店资产和富力广场打造了号称全球领先的商业不动产管理体系。

截止2019年12月31日，富力共有运营中的酒店90家，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，总建筑面积达到395.22万平米，总客房数达27173间。

富力酒店业务拥有远超同业的盈利能力和价值提升空间。

而酒店资产在与周边区域联动和开发之后，可以形成区域地标性建筑，便于其资产价值不断增值。

商管方面，由于富力集团一直紧扣城市化发展进程排兵布阵，这意味着可率先落点在有潜质的重点城市核心区域。同时，富力商业也可借助集团在酒店、写字楼、住宅等优势板块进行配套发展，结合所在片区及城市的个性化需求，打出“组合拳”。

商业运营也是富力可持续增长的又一块重要“压舱石”。

2019年富力商业在营商场项目达到10个，覆盖北京、广州、天津、太原、成都、重庆、无锡及马来西亚新山等多个国内外核心城市。同时，富力商业还在同步建造十余个商场项目，进一步扩大精品商区的阵容。

在这样的表现下，2019年，富力,投资性物业全年运营收入达15亿元，同比上升了12%；运营中的投资物业总建筑面积超过了252万平米。运营中酒店及投资性物业市值约850亿元。

……

这些不动产投资增值的背后，除了有地价升值的因素之外，更多的还在于富力用两年的时间锤炼出了一个非常强大的不动产资管团队。

在国内富力是较早介入不动产资产管理的公司，很早就已经运营自由品牌酒店。

而后期开始涉及商务不动产投资的富力，逐渐将自己的不动产资管团队独立出来，成为新的核心经营板块，为集团其他的业务深度赋能。

这跟专注不动产投资的美国黑石基金非常相像。正是基于独立成立的黑石资产管理集团和强大的专家团队支持，黑石基金在收购了任何物业之后，都能为商业不动产打造独一无二的发展战略。

毕竟，跟黑石基金一样，富力旗下也有全球知名连锁酒店和商业不动产。

但资产管理只解决了存量部分的资产增值，而在能被开发的土地日益枯竭的情况下，想进行业务的增量，富力集团打出的另一张牌是城市更新。

城市更新的机会

所谓城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

大湾区尤其是广州的城市更新项目，正成为富力的独特优势。

毕竟，由于透过城市更新项目转化出的土地储备，极具成本优势。这些转化来的土储较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高，并便于管理资金流动，已成为提升富力盈利空间的重大助力。

在全国，富力已签约的合作城市更新项目超过了70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可商业销售的建筑面积超过4000万平米。

另外，城市更新项目的落地也是卓有成效。2019年，富力已透过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地，并且未来数年可转化潜在土储建面超过4000万平方米，未来多年持续贡献利润基础。

除了土地成本优势，这种城市更新业务还蕴含着结构性优势。一方面，一二线城市的面积占比92%，占据增长高、支撑力足的细分市场；另一方面，因为被誉为旧改之王，在城市更新领域拥有强大经验的富力扎根大湾区获得众多机会。在大湾区面积占比达到60%，最大化粤港澳大湾区的战略机遇。

富力地产管理层明确表示，2020年将会加快旧村改造和转化土地，旧城改造由于土地成本比较低，这可以支撑富力地产在三四线城市的毛利率表现。

截至2019年底，权益土地储备货值超过7450亿元，可售面积约为5790万平米，大比例分布在经济中心地带、高价值地区，足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要。富力在大湾区的土地储备建筑面积计约为270万平方米，可售货值人民币340亿元。

这是富力积攒出来的资源，也是赌对大趋势的成果。

而有时候看准趋势顺势而为，是一个企业持续成功的关键。

毕竟，破茧化蝶的富力，张开的是两个翅膀。

不动产资产管理其实对于地产企业来说是内功，城市更新则是外界经济趋势。当一家企业能在练好内功的同时还顺应经济发展的趋势，持续稳定的发展是一个必然的结果。

更别提，因为盈利持续分红的他们，早已是资本的宠儿。

而这样的富力，在任何的挑战面前都有底气。