佳兆业攻守道：高盈利降杠杆的新平衡_风闻

作者：王骐骥

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

2019年2月18日， 中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，据纲要规划，粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区。

与此同时，在粤港澳大湾区建设的背景下，广东地区的大型基建投资将提速。大湾区内的铁路、机场、港口、大桥等投资将加大。根据广东省“十三五”发展规划，基建总投资达4.8万亿元。

深耕广东的佳兆业集团发布的2019年财报验证了这个事实。

2020年3月31日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，下称“佳兆业”）发布2019年财报显示，2019年，佳兆业营业收入同比增长24%，达480亿元，三年复合增长率近40%，盈利能力大幅提升，净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元；集团的毛利率为28.8%，稳居行业较高水平。

在佳兆业2019年合约销售中，大湾区贡献占比高达61%。

受益大湾区发展 佳兆业受券商及评级机构认可

2019年，在房地产行业面临进一步调整的背景下，佳兆业良好的财务表现令所有人震惊：

据佳兆业财报显示，2019年，佳兆业合约销售金额增长26%，达到881亿元人民币（单位下同），不仅超额完成全年目标，而且销售增速领先TOP30房企平均水平。

在销售大幅增长的同时，佳兆业还不断降低资产负债率，持续改善其资本结构——2019年，佳兆业净负债率比2018年年底下降92个百分点，速动比率维持在1.1倍，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元。

与此同时，伴随着粤港澳大湾区和先行示范区“双区”的逐步推进，佳兆业也取得了不菲的业绩——在佳兆业2019年合约销售中，大湾区贡献占比高达61%。

可以说，作为粤港澳大湾区的受益股，以及基于自身良好的财务表现及未来发展，佳兆业被国际评级机构及各大券商一致看好：

2019年，佳兆获得国际三大评级机构的信贷评级：穆迪、标普、惠誉分别给予公司B1、B、B的发行人评级，展望稳定，佳兆业在美元债券市场获得极大认可与资金支持。

据GPLP犀牛财经统计，自从2019年2月以来，包括招商证券、安信证券、国信证券、西南证券、第一上海等在内机构，纷纷认可佳兆业“地产开发+城市更新”模式，预估公司持续发展的同时能效保证盈利水平，纷纷上调佳兆业评级至“买入”。

旧改之王名副其实 未来发展可期

2019年7月1日，在国务院政策例行会上，住房和城乡建设部副部长黄艳曾表示，将按照中央城市工作会议、《政府工作报告》要求和国务院常务会议部署，全面推进城镇老旧小区改造。

2020年3月28日，国务院联防联控机制就恢复商品流通和商业秩序工作情况举行发布会。商务部消费促进司负责人王斌同时表示，将支持有条件的地方结合城镇老旧小区改造。

这让佳兆业迎来了新的发展机遇。

公开资料显示，作为“旧改之王”，佳兆业立足大湾区，同时面向全国开始推进旧改项目：

比如，在大湾区，佳兆业2019年城市更新投拓项目达19个，城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元，可以说是名副其实的“旧改之王”。

在深圳及大湾区之外，2019年，佳兆业还首次拿下上海旧改项目、拓展香港旧楼改造市场，还以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，在2019年，新进清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元，这为其未来的发展及利润表现提供了坚实的基础，这让人看到了佳兆业的发展潜力。

对此，佳兆业集团的管理层表示，“未来集团将继续发挥城市更新领跑优势，推动项目的快速转化。预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积2900万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。”

此外，佳兆业充足的土地储备还让其未来实现可持续发展做了坚实的准备，尤其是使其2020年业绩可期：

据佳兆业财报显示，截至2019年12月31日，佳兆业目前有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%，优质货值为公司后续稳定增长提供强力支撑。

对此，据佳兆业管理层透露，2020年，佳兆业整体可售货值约1800亿元，基于对中国房地产市场增长的信心和集团合理的战略布局，公司有信心完成1000亿的销售目标。

经历20年的发展，如今的佳兆业将在“城市公共服务商”赛道上继续前进，“与城市共舞”，争取在2020年继续创造佳绩。