孙宏斌高喊谨慎，从疯狂剁手到变卖资产，融创能否闪避顺驰覆辙_风闻
正经社-正经社官方账号-发现公司价值，解读财经大势，警示投资风险2020-04-01 21:17
彼时，融创的净资产负债率达到了历史最高点：927.59%，看起来就像一颗被鼓吹到极致的皮球，随时有爆炸的风险。
如今，谨慎拿地，处置资产，本质上，孙宏斌玩的还是杠杆游戏里的炼金术。
文丨顾小白 编辑丨杜海 来源丨正经社
事不过三。从联想兵败到顺驰折戟，融创中国（1918.HK，下称融创）是孙宏斌在生意场上的第三场战役。
再败，就太没面子了。
过去，从乐视投资失败谈到顺驰被收购时，孙宏斌总是毫不避讳他的“过来人”经验。看似“反省”，实则是在为融创的出场打好铺垫：今年（2020年）是处置资产比较好的机会。
凭借着疯狂并购的加速度和规模大的惯性增长，融创在2019年首度冲进了房企5000亿元阵营。
这个时间点有点暧昧。一边是遇冷的房地产行业，一边是急于高速运转的企业需求，融创的下一步，该怎么走？
01
从疯狂“剁手”到略显谨慎
2019年，仍然是融创疯狂“剁手”的一年。
从年初126亿元拿下泛海系在北京、上海的两个核心地块项目，到年尾152.69亿元买下环球世纪及时代环球……，通过收并购，融创的“购物车”获取了货值约1.34万亿元的土储。
与疯狂并购并进的还有财务数据。日前发布的财报显示，融创2019年全年实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；归母净利润达260.3亿元，同比增长57.1%，创历史新高。
要知道，2019年对于整个房地产行业来说并不友好，整个行业行情持续下探；所以，融创的这份成绩单，可以说很优秀。
销售金额方面，融创的表现亦颇为亮眼：2019年连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为5562.1亿元，同比增长约为20.7%，规模排名行业第四。
尽管如此，孙宏斌却将融创2020年的目标定在了6000亿元，规模增幅低于10%，略显谨慎。
事实上，正经社发现，融创的拿地节奏，在此前后已经带有了“谨慎”的意味。在2019年取得的土地中，有50%的土储来自成本更低、风险更可控的并购，其中对外开发合作的土地面积占整体土储的36%。2020年前两个月，拿地金额仅70亿元，在国内房企中排名第11位。
值得注意的是，如果剔除非权益部分的销售，融创在2016年-2019年的销售额分别为1069.8亿元、2680.8亿元、3289.4亿元、3839.2亿元。从销售增速来看，2017年达到150.59%的最高峰，而2018年、2019年处于下滑状态，分别为22.70%、16.71%。
第三方统计数据显示，融创2019年销售金额的平均权益为69.02%，而2019年房企TOP100的平均销售权益为73%左右。
业内人士分析认为，对外开发合作的模式能缓解房企在现金流方面的压力，同时在规模的扩张上起到一定的帮助。
02
从不差钱到高成本筹资
谨慎拿地、权益占比下降，融创缺钱了吗？
孙宏斌向来称“融创不缺钱”。截止2019年末，融创账面现金达1257.3亿元，2020年预计可售资源为8200亿元，有钱有货，账面上看起来确实不是个差钱的主儿。
不过，正经社认为，对于房企、尤其是规模庞大的房企，账面现金可不是判断企业缺不缺钱的最主要标准。能让债务和现金完美流动起来的，才算得上不差钱儿。
在规模走上高速公路的同时，融创的负债率增长也不可避免地步入了快车道。数据显示，2013年以来，融创的净资产负债率从434.59%一路飙涨到了2017年的927.59%。2018年、2019年两年略有下滑，分别为880.29%、741.98%，但仍然处于高位，且在2019年上半年一度涨至992.05%。
中国房地产行业本质上已经成为了一个金融行业，通过操纵资金的流动实现规模庞大的项目运转；在快速扩张期，风险可控的高杠杆是房企竞争力的体现。
但在行业下行期以及政策约束下，原本的竞争力露出了锋利的刀刃，慢慢逼近房企的咽喉。
万科、碧桂园这类大型房企都存在着高杠杆风险。截至到2019年末，这两家房企的净资产负债率分别为540.74%、772.41%。比较起来，融创的741.98%，可以说得上是力压群雄。
现金流方面，融创的压力也不小。截至2019年12月31日，融创净有息负债率高达289.54%，居于已公布财报同行的首位；账面现金余额为1257.3亿元，当期的短期借款为1357.33亿元。
巨大的缺口下，对于短期借款的偿还，需要通过现金结余以及预售回款、物业出售以及新增贷款等多个渠道进行资金的填补。
在过去5年间，融创的经营现金流几乎都无法覆盖投资活动所需资金，多需要通过外部筹资为公司运营提供资金保障。当然，这也是房企杠杆游戏的常见操作。
融创的特别之处在于能把杠杆游戏玩到极致。
融创缺钱，更明显的表现在于高成本的配股融资和高息美债。2019年，融创累计发行了共计36亿美元优先票据，利率区间介于7.25%-8.38%。2020年1月，发行了一笔5.4亿美元的5年期美元债，利率为6.5%；同期碧桂园发行的美债，利率在5%左右。
尽管2020年境外融资的利率有所下降，但成本仍然高于国内融资：融创2020年3月发行的4年期40亿元的公司债，利率为3.7%~4.9%。
在发行美债之前，融创还在年初进行了一次配股筹资。此次配股，以孙宏斌及其家族信托的持股比例从47.2%降至45.3%为代价，为融创筹得80亿元资金。
上一次配股还要追溯到2017年7月。当时融创以折让8.8%价格配股2.2亿股，集资40.3亿元。2017年配股之后，以438.44亿元收购万达13座文旅城。2020年配股前夕，以152.69亿元买下环球世纪及时代环球。
国内融资环境遇冷叠加疫情影响，居高不下的负债率逼得融创不得不四处凑钱。
03
瘦下来不是件容易的事
相比于和王石叫板的顺驰时代，孙宏斌在融创时代低调了许多。
但时代的更迭并没有扼杀孙宏斌的“匪气”。尽管不动声色，疯狂扩大规模仍然是孙宏斌做生意的最大特色。
2006年，要做“天下第一”的顺驰终于应了王石的预言，“害群之马”终害己。疯狂并购后遗症爆发导致弹尽粮绝之际，顺驰作价12.8亿元贱卖给了香港路劲基建公司。
失去了顺驰的孙宏斌，转而专注于一家名叫融创集团的经济业务公司。
在2017年以150亿元驰援乐视之前，融创过得一直很低调，甚至很少有人关注到融创曾在此之前短暂入驻过绿城和佳兆业。
驰援乐视之后，融创的“买买买”节奏正式进入大众视野。
融创的扩张速度有多快？自2010年上市以来，销售额从83.3亿元涨到了到2019的5562.1亿元，增长了近66倍；土地储备从590万平方米增长到了今天的超过2亿平方米。
无论是顺驰还是融创，都带着浓厚的孙宏斌基因。在回顾顺驰时代的挫败时，孙宏斌总结道：“我们犯了错误，比如现金流管理，比如扩张太快。”
融创是在联想和顺驰之后，孙宏斌的第三站。这一站，孙宏斌本人的气质略有不同了，仍然激进但也学会了刹车。
2017年，融创的净资产负债率达到了历史最高点：927.59%。彼时的融创看起来就像一颗被鼓吹到极致的皮球，随时有爆炸的风险。
2018年初，孙宏斌对外表示：“下一步，我自己感觉最该注意的就是安全。”
从那一年开始，融创的净资产负债率开始下滑。只不过前期“吃得太胖”，要瘦下来并不是件容易的事。
缺钱，高负债，融创的下一站怎么走？孙宏斌说，2020年是处置资产比较好的机会。
首当其冲的，是短期内利润和营收贡献较少的项目。“卖掉一些酒店、商业和乐园，同时还可以做一些新的项目，保证持有资产总量在自己设定范围内的前提下，让自己的资产质量越来越好。”孙宏斌说。
上述项目大多集中在文旅板块。对于这类业务，融创坦言“在营收贡献上仍处于萌芽状态”。数据显示，2019年文旅城运营仅实现28.52亿元，同比增长40.70%，尽管增速可观，但在总营收中的占比只有1.68%。
谨慎拿地，处置资产，本质上，孙宏斌玩的还是杠杆游戏里的炼金术。
只不过，重心从此前的一味追求规模，转换到了如何在规模和负债之间寻求平衡点。【《正经社》出品】
【本文为“房企活下去”系列第5篇，前4篇为：
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