从万达看实体：门店转租频现，谁又敢接盘？_风闻
商业街探案-商业街探案官方账号-在这里，发现人人都能参与的商业机会2020-03-31 19:50
作者| 夏志
来源| 商业街探案
前 言
3月中旬，【商业街探案】（ID：bustanan）收到一位读者吴先生的咨询和委托，询问有关疫情期能不能“抄底”那些转让的店铺。吴先生在无锡经营了六年面馆，生意非常好，也熬过了疫情，因为一直很向往上海，就想着疫情期应该有大量撑不住的店铺低价转让，找个机会把店铺开进上海。
此前，吴先生还专程从无锡坐火车跑到了上海徐汇区的龙湖华泾天街，这一带老居民区多，有公园，不算太繁华，倒也适合开个家常面馆，但询问了一家转让的小商铺，得知附近租金每天每平在20元左右，自己想开个100平的店，月租金就要6万，想着有点难受。
因为实在不想无锡上海两头跑，吴先生就询问【商业街探案】小编，能不能帮着留意一下上海如今正在转让的店铺，位置不需要很核心，性价比高最重要。他同时还特意嘱咐，很多店铺上贴的“房东直租”都是中介，最好能直接和店主沟通。
可以说，吴先生找对了人，小编的餐饮老板资源还真有一些，马上帮着他在几个餐饮老板微信群发了消息，要盘个营业面积在100平左右的店铺，可能真的是因为疫情导致停业的太多，很快就收到了一波转让线索，其中一家在上海嘉定区江桥万达。
江桥万达的位置偏郊区，但是个比较大的商圈，所以在理论上，普遍租金应该不贵，人流量也应该还行，当然，眼见为实，所以小编干脆就在3月20日跑了趟江桥万达。
但走了一圈，又问了一圈，小编对吴先生说了sorry：都觉得疫情下好抄底盘店，但经济规律并没因疫情而改变：转让的店铺多半在疫情前经营就不太好，黄金位置的店铺都还在好好营业呢。一位店主戏谑的说，恐怕那个老板失望喽，但还是建议他来一下，彻底感受一下绝望……
探案 | 商户的信心快掉没了。
江桥万达是个大的商业广场，在2014年建成招商，已经成了周边小区的活动娱乐中心，白天有居民带着孩子玩耍，晚上有阿姨跳广场舞，非常热闹，但因为位置已经算偏郊区，所以租金和入场费依然比市中心便宜多了。
（万达广场）
当然，尽管如此，吴先生对万达商场里面的店铺还是不敢想，小编帮他看店的位置其实是在万达广场的外街店铺，叫金街。金街上超市、便利店、服饰店、眼镜店、餐饮店、教育培训店应有尽有，餐饮店的类目也全，火锅、串串、面、家常菜样样不缺，本来，万达商场有几个门都对着金街，算无缝衔接，但因为疫情原因，只能从4号门走到金街。
昔日热闹的吃喝玩乐一条街，今日冷冷清清
小编“造访”金街的时间是下午四点半，因为一般来说，五点到八点是门店的黄金营业时间，目前，多数能开业的小餐饮都在营业，但一些大馆子（人均100以上）、线下教育培训、儿童娱乐的门店都还没开，挂着转让告示的店铺（包括营业中的店铺也有）确实很多，随便一走就发现了8家，粗略估计可能占据了金街商铺数量的六分之一。
总体来看，营业店面的流量都不太好，比如理发店基本门可罗雀，店员很悠闲，某店甚至三个店员围着一个剪发的客人服务，另外一家店店员在小声说要用自己的方法解决工资的问题，被小编偷听到了。
教育培训基本全线关门，某早教中心还在门口贴着招聘广告，号称要招聘3名早教老师、2名顾问老师，不知道是不是因为疫情导致员工辞职了；有家跆拳道少年培训居然还开着门，但值班人员说目前还没开学，想学的话可以选择私教老师1对1教学，300元一节课，一节课一小时。
餐饮店也要比预计的冷清。比如就在万达商场的4号门出门，有家肠粉店，客单价大概在15-28元，饭点时，店内除了老板和服务员外空无一人，而本来这家店应该算黄金位置——靠近商场出入口的门店的人流量会高，租金也会高一点，但也受到老板们的青睐。而老板给到小编的解释是：他们3月初才开门，目前疫情没结束，堂食受到很大影响，也没什么心思做优惠促销，因为觉得没用。“你看跳广场舞的都来了，但吃饭的少，别人家也一样。” 老板告诉小编。
但这类小饭馆都算街上的正能量了——旁边一家小郡肝串串香已经倒闭，另外一家火锅店尚未营业。
一位卖烤面筋的老板告诉【商业街探案】：能在金街大浪淘沙活下来的馆子，以家常面馆多，因为周末办公楼多，但可能是中小企业多，所以消费不会太高，家常面馆正好满足他们的工作餐需求，“你看这条街最少有四家面馆，旁边的武汉热干面趁着疫情还在重新装修，估计是挣着钱了。”
至于老板自己，他说生意一直不错，过年期间店也没关，聊胜于无，自己靠烤面筋都攒下了笔钱，趁机把对面一家转让的店盘了，开个分店，算近水楼台先得月。
盘店要谨慎：连老板说的营业数据，都可能带着水分
想到如果有合适的店面，可能早就被本地老板下手了，小编不由加快了脚步，先和一些小吃店主攀谈，掌握该街道的行情。
一位凉面老板告诉小编，附近的店铺都是万达的产业，他们的签约方都是二房东。他们隔壁的小郡肝串串香门口虽然没有贴转租的告示，但是老板不做了，如果需要租门面的话需要和二房东联系，门店看起来虽然小，却有3层楼，200平米左右。
凉面店老板估计这样的铺面转让费应该在20万-30万左右，房租可能在6万左右，小编随后询问了负责该店铺的中介和二房东，中介说转让费不需要了，二房东说可要可不要，而且条件还比中介优惠一下，中介那是押三付三，二房东押二付三即可……这听着可真有点大甩卖的味道了。
除了这类已经停业的店铺，另外还有一些营业中寻求转让的门店，在和他们的交谈中，小编发现了一个很有趣的现象：没一个老板会说店面的营业额不好，转让都是因为有一些“其它理由”。
一家营业中的旋转火锅店门口就贴着转让告示，老板告诉小编，门口贴的门市转让的电话号码，不是自己的，是中介公司。他认为，虽然交给中介公司会花费一笔中介费，但是不用自己幸苦找人，而且中介可以转出更高的价格。
再三确认小编不是中介后，火锅店老板开始介绍自己店面的营业状态，按照他的说法，自己在19年6月加盟了一家旋转火锅连锁，盘下了这个店，前前后后投了60万，至于转让的费用：整个店约在72平米，转让费18万元，房租是2.8万元每月，店内的一切设备，包括房东的营业执照都可以直接使用。
火锅老板再三强调，转让店面不是经营原因，而是必须要回家带孩子，“你看，我们店面对着商场5号门，人流没问题，我当初盘这个店也是冲着这一点。”该老板说。为了证实他的话，火锅店老板还给小编晒了他的营业额：当天营业额在1500元，同时强调加上现金，当天的营业额是将近2000块，“这才7点，过了10点后会更高。”该老板补充，但为什么去年6月预见不到自己要带孩子，他没解释。
文章开头提到的转让线索恰好也在5号门门口，老板很年轻，自称小万，他说自己的店开了四年了，经营非常好，转让的理由和火锅店老板一样，也是回家带孩子。万老板说，女儿现在上小学3年纪了，自己家里没上海户口，面临着初中回原籍读书的问题，本来想把店铺交给人打理，但因为没合适的人选，风险很大，所以想着干脆就转让了。
万老板表示：他这是唯一可以直接和一房东（即拥有该店铺的产权）签约的店家，营业执照什么的都能直接用，转让费32万，月租4万，合同签4年， 前三年不递增，此外还有物业费，100平米的店铺一个月2300元，直接交给万达。
万老板告诉小编，他同时还有一个50平米的小店，月租3万，进场费5万，想一起转了，不过合同要和他本人签，至于为什么，万老板没解释。
为了证明自己生意不错，万老板给小编看了他当日的营业额，在2000元左右。
盘店四招，拒绝踩雷
以上就是小编在金街踩点的情况，至于店铺能不能盘，小编自己不敢断言，就找到了一位业内资深人士周先生请教，对方告诉小编：因为疫情的原因，很多数字还不太好判断，比如万老板的店铺一天营业额在4000元左右才比较正常，2000元是要亏死，但疫情下人们不敢消费的背景也要考虑进去。
周先生自己也有开店又赔掉的惨痛经历，他不太建议在疫情期抄底。周先生说：“现在盘店，价格确实会低一些，但是餐饮不像是电商，疫情过后是不是一定会迎来报复性消费，存疑。目前疫情在中国还没完全结束，国外正是疯狂蔓延的时候，上海现在其实还人心惶惶的，除非几个不要命的，谁敢聚餐。”
如果一定要趁机盘店，周先生的建议是最好做小型餐饮，首先保证成本可控，但同时要注意四点：
**1、盘店一定要跟房东签合同，这样会避免很多麻烦。**就拿万桥金街来说，有很多店铺其实是二房东，二房东再委托中介，从小编的经历里也可以看出，房东和中介之间的价格并不一样，当然最好还是和一房东直接签，但如果条件不允许，也尽量绕开中介。
**2、和房东谈价格的时候可以试试对半砍价，**喊4万房租的，可以回2万，甚至可以试试不给转让费。因为今年可以预计可能还有将近半年的时间得不到有效利用，店面的经营不会很好，对半砍完全没问题。
**3、选门店，如果有时间的话，可以选择在门店附近实施12小时连续7天的蹲守，就可以判断大概的流量。**如果实在没有时间，可以尝试在店员下班后，给他们发红包问店里的情况。或者找快递小哥，在这个区域工作半年以上的小哥，对于很多门店的情况都非常的清楚。
**4、根据自己的品类受众，选择适合的商圈，**因为不同商圈的租金价位差距还是挺大的，同样100平米，外环的江桥万达店铺每个月租金4万左右，而虹桥龙之梦，100平米的店铺，价格在5万左右。