融创中国：逆势增长背后的系统性能力_风闻

**砺石导言：**凭借在投资、产品与物业服务等领域的系统性能力，融创中国在2019年逆势增长，全年合同销售金额创新高至5562.1亿元，距离以6308.4亿元排名第一的万科，也只有不到800亿元的差距。这标志着中国房地产行业正从过去万科、恒大与碧桂园三足鼎立的局面，过度到万科、恒大、碧桂园与融创四强争霸的新行业格局。

作为近几年中国地产界的一匹黑马，中国知名高端房企融创中国控股有限公司（以下简称融创）的业绩表现备受行业瞩目。

2020年3月27日，融创中国发布了2019年全年度财务报告，再次交出了一份靓丽的成绩单。其中，融创在最重要的全年合同销售金额上，同比去年增长约 20.7%，创新高至5562.1亿元，稳居行业第四名，进一步缩小与行业前三位的差距。其中，距离以6308.4亿元排名第一的万科，也只有不到800亿元的差距，这标志着融创第一次真正跻身中国房地产企业第一阵营，也让中国房地产行业从过去万科、恒大与碧桂园三足鼎立的局面，过度到万科、恒大、碧桂园与融创四强争霸的新行业格局。

另外，融创全年营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利414.1亿元，同比增长约33.0%；归属于公司股东利润创历史新高至260.3亿元，同比大幅增长约57.1%，应占每股基本盈利5.99元，同比增长约58.0%。同时，融创秉承稳健经营原则，继续保持充裕的流动性，拥有账面现金余额1257.3亿元。

得益于充足的现金储备与净利润的大幅增长，融创董事会建议末期股息每股1.232元，相较去年同比提升49.0%。同时，报告期内，融创中国还被纳入恒生中国企业指数。三大国际评级机构也持续上调公司评级，穆迪将公司主体评级由B1上调至Ba3，展望稳定；标普将公司主体评级由B+上调至BB-，展望稳定；惠誉将公司主体评级由BB-上调至BB，展望稳定。

2019年，从中国宏观经济与整体房地产市场来看，都较为不景气，但融创却在并不景气的2019年实现逆势增长，背后是其在投资、产品与物业服务等领域的系统性能力。2020年，融创将更加注重综合竞争能力的提升，在不断巩固土地储备、土地获取能力、产品及服务等优势的基础上，打造以利润为核心的管理体系，调整优化组织架构和考核机制，多举措实现降费提效，并推动杠杆率保持长期下降趋势，提升信用形象和融资成本的快速下降。

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高增长背后的综合竞争力

受惠于中国城镇化进程和房地产市场的发展，融创在过去几年里实现了跨越式高速增长，集团经营绩效不断提升。

2019年合共实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%。2017-2019年，集团并表营业收入复合增长率高达60%；权益收入复合增长率达49%。

结算规模提升的同时，融创通过优化管理积极提升收益质量，录得毛利润414.1亿、溢利281.6亿、本公司拥有人应占溢利260.3亿，分别同比增长33%、61%及57%。毛利率和净利率均维持在理想水平，归属本公司股东的净资产收益率较上年提升4.3个百分点至37.2%的高分位。

身处资金密集型的房地产行业，稳健安全的财务管控是企业持续经营的根本，融创自创立以来始终以现金流的绝对安全作为风控底线，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。

2019年，融创积极促进销售，狠抓回款，在合同销售增加的基础上，实现经营业务的现金流入净额272.5亿。截至期末，集团账面现金余额充裕，达1257.3亿。2020年上半年，集团预计可售货值超3400亿元，按照正常的去化水平，这些货值仍将为贡献大量经营现金流。

截至报告期末，融创总资产9606.49亿，同比上年增长34%；所有者权益1140.94亿，较上年增长56%。调整后的资本负债率进一步下降至63.3%，且资产负债比率已实现连续三年呈下降趋势。

今年1月10日，融创以每股42.8港元配售1.87亿股，净募资80亿港元，本次配股增厚了股东权益，优化了公司的资本结构。同时，融创新发行5.4亿美元优先票据，票息仅为6.5%。3月19日，融创中国发布公告称，公司已于公开市场回购合计7860万美元的票据，分别为本金总额5580万美元的2020年7月票据；及本金总额2280万美元的2020年8月票据。进一步显现融创充裕的流动性。

未来，融创将始终保持充足的流动性，并在2020年加大销售力度，释放经营现金流，并对土地投资保持审慎态度，确保流动性充裕及负债比率处于长期下降趋势。

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“并购之王”实力

2019年，融创实现合同销售额5562亿元，超额完成2019年销售目标，行业排名稳居前四，进一步巩固了行业龙头地位。

多年来，前瞻性的战略定位，精准高效的土地投资，是融创在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。融创认为，房地产企业所有的风险都在于买贵了地，因此，融创一直拥有审慎把握市场机会，凭借敏锐的周期判断能力，建立并持续强化了土储竞争优势。

2019年以来，融创精准把握土地市场的机会，获取了货值约1.34万亿元的高质量土储，其中货值超过78%的土储位于一二线城市。截至本公告日期，融创确权土地储备货值预计约人民币3.07万亿元，其中超82%位于一二线城市，平均土地成本约4306 元/平方米，充足高质量的土地储备将有力地支持融创未来的销售表现和长期的稳健发展。 

收并购仍旧是融创的卓越能力，集团土地储备中，超过60%的土储通过收并购方式获取。这得益于集团长期在业内树立的极佳品牌形象和口碑，以及对项目的精准判断、专业运作和投资合作能力。比如去年初通过收购泛海资产包，从而获取北京、上海等一线城市优质地块，巩固了融创的一线优势。

目前，融创通过在文旅、会展、医养等方面的布局建立起多渠道扩储备模式，也对集团获取优质项目储备提供强大助益。以去年收购环融资产包为例，凭借少量的投入、合理的价格，成功锁定货值超过6200亿元的优质土储。该资产包货值约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市；其中确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平米。

同时，融创秉承一贯的城市深耕战略，在越来越多的核心城市拥有领先市场地位，2019年，融创在43个城市的销售金额排名进入当地市场前十，较2018年增加6个城市，其中销售排名第一的城市从9个增长到13个，另有3个城市的销售金额超300亿元，17个城市销售金额超100亿元。 

基于优质且丰富的土地储备，融创有信心继续实现业绩稳健增长。2020年，虽然疫情导致的全国性的停工停产，不可避免地带来本集团的推盘节奏、开竣工计划有一定程度的延期，但随着疫情在国内得到有效控制，以及复工复产的全面展开，国内房地产市场已从3月呈现恢复迹象，相信到第二季度，市场将回归正常水平。

融创预计2020年的可售资源约8200亿元，与去年相比显著提升。并且，这些货值超80%位于一二线城市，相信高质量的可售资源将有力支融创销售业绩的表现。 

对于土地投资策略，融创预计在一二线核心城市，将会出现更多的机会去获取价格合理的优质土地，因此投资方向也将更加聚焦于这些城市。但是，融创会保持耐心，只在确信疫情对整体经济和地产行业的影响可控后，才会基于流动性充裕且不影响长期杠杆率下降趋势的前提下，审慎补充土地储备。

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领先的产品

过去几年，融创市场份额的增长得益于公司高层精准地战略定位，也透露出市场与客户的高度认可。自融创创立以来，始终坚持产品领先战略，要求产品品质能够引领行业最高标准，获得绝对竞争优势。

2019年，融创进一步巩固行业领先的产品品质和品牌优势。一方面成功打造了多条具备行业影响力的产品线，包括壹号院系、中式产品谱系、府系等，还构建了业内首屈一指的中式产品体系；另一方面则在众多核心城市交付越来越多的标杆项目，以极高的品质成功捕获客户的高度认可和广泛赞誉。

在产品品质行业领先的基础上，融创积极打造产品研发基地，支持产品持续创新升级，与阿里、华为深度合作，建立领先的智慧社区管理平台，引领行业探索“归心5G”未来社区智慧社区。特别是，融创强化产品的“健康”性能，以领先的技术和精细化的设计持续提升产品竞争力，并针对客户需求，提升客户使用功能和精研工艺，更加注重功能属性。

多年来，融创凭借产品品质和服务优势赢得客户信赖。在由克而瑞研究中心发布的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”中，融创高居榜首。融创旗下的“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖。

经过了连续几年跨越式发展，融创已在行业规模、内部管理、市场口碑等多个维度上牢牢站稳行业五强的龙头地位，未来将朝着高质绩优的方向迈进。