穿越地产周期的融创，在年报里透露出哪些行业信号？_风闻

这可能是房地产行业最有“故事”的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后，众多房企在这个春天交出的一份份2019年年报“答卷”，可能正在写出中国最重要行业之一的未来去向。冰与火之间，那些能用数字阐述的细节提醒人们，“阵痛”之中，总有一些公司能够在寒冬中“逆行”，并成为下一个春天的最大赢家。这也是为什么，融创的年报，受到市场如此关注。2019年，融创中国的合同销售金额达5562.1亿元，同比增长20.7%；营业收入达1693.2亿，同比增长35.7%；毛利为414.1亿元，同比增长33.0%；净利润创历史新高至260.3亿元，同比大幅增长57.1%。

当然，有人只看到增长，有人却看到背后的逻辑。短短几年间，孙宏斌大开大合，让融创实现从千亿房企到五千亿房企的蜕变。究其原因，在于他一直踏准了中国地产的节奏——现金、核心资源与整合服务。

1、手握1257.3亿元现金

除去那些大幅的增长，在年报中，一项数据让融创甚至没有办法“低调”。公司表示，集团秉承稳健经营原则，继续保持充裕的流动性，拥有账面现金余额1257.3亿元。1257.3亿元！在这个现金为王的年代，显得如此“富裕”。要知道，近几年，地产行业一个明显的变化，正是“现金”越来越多地被重视。从2018年开始，房企规模化、行业集中化的趋势愈发明显，但同时随着调控深化、企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现，“现金为王”不再是一句口号，而是关系企业生死存亡最重要的事情。很多房企这么做了。万科就在2018年喊出“活下去”，并表示工作重心和目标是6300亿元回款；碧桂园也在2018年中期业绩会上宣布“提质控速”，并表示“宁可发展慢一点，也要发展稳一点”……融创却比它们反应得更快。早在2016年年底，孙宏斌就明确指出，对于房地产资金调控的严峻程度，很多企业预计不足。他认为，未来资金将是企业的重中之重，将帮助企业掌控机会，穿越周期。

年报中，融创享受已经到“穿越周期”的利好，2019年，融创在合同销售增加的基础上，实现经营业务的现金流入净额272.5亿。截至报告期末，融创总资产9606.49亿，同比上年末增长34%；所有者权益1140.94亿，较上年末增长56%。调整后的资本负债率进一步下降，实现连续三年呈下降趋势。

而在被疫情深刻改变，现金变得更加“值钱”的2020年，融创提出，2020年上半年，集团预计可售货值超3400亿元，按照正常的去化水平，这些货值仍将继续贡献大量经营现金流。

2、“白衣骑士”的字字箴言

现金充沛，适合“搞点事情”。实际上，投资对于一个企业而言，向来是把双刃剑——风险和收益总是形影相随，谁都离不开谁。而对于那些选择相信孙宏斌，并且买入融创股票的投资者而言，他们可能更懂得其中道理。因为，最近几年，孙宏斌和融创给市场留下的不仅仅是“白衣骑士”和“并购王”美名，而是一次次精彩“接盘”后，那些原本被看空的资产大多都能“涅槃重生”。

其中魔力何在？如果有人梳理一百家伟大公司的成长路径，他会发现，商场并没有太多新鲜的事情。**保持饥渴，但尊重风险，是融创和其它伟大公司共同的不二法则。**通过最新的年报可以发现，融创认为，房地产企业所有的风险都在于买贵了地，因此，融创一直拥有审慎把握市场机会，凭借敏锐的周期判断能力，建立并持续强化了土储竞争优势。数据也显示，2019年以来，融创获取了货值约1.34万亿元的高质量土储，其中货值超过78%的土储位于一二线城市。毫无疑问，充足高质量的土地储备将有力地支持融创未来的销售表现和长期的稳健发展。收并购，自然是融创获取土地储备的重要方式，年报也提出，公司超过60%的土储就是通过收并购方式获取。以去年收购的环融资产包为例，融创以少量的投入、合理的价格锁定了货值超过6200亿元的优质土储。据了解，该资产包货值约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市；确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平米，另锁定土储货值超4000亿元；名声在外，也让市场更加关注孙宏斌对于今年备受疫情影响的并购市场的看法，在最近的业绩发布会上，他又将激进与风险拿捏得恰到好处。一方面，他把今年定义成一个洗牌年，认为今年的并购机会一定要大很多。另一方面，他提出：“我们觉得今年并购的机会并不是特别好，是因为并购标的特别好、优质并购标的的机会不是很多。”字字箴言，和他自己在判断今年房企拿地时如出一辙——谨慎拿地，该拿的要拿的坚决，不该拿的就坚决不拿。当然，听起来简单做起来难，真正的投资大师总是那些能够正确把握趋势和捕捉机会的人，他们需要在有争议的艰难环境中展现自己的格局和远见，这需要太深的行业见解。**而对于普通投资者而言，却容易得多，“无脑”买融创股票就是个好选择。**因为，融创亮眼业绩的红利已经显现，高“分红”如期而至——公司董事会建议派发末期股息每股1.232元，同比提升49.0%。

3、面向未来的“底牌”

如果说融创将现金和核心资源牢牢握在手中，是针对当下打出的“王炸”，整合服务，则是融创区别于大多房企并真正面向未来的“底牌”。或许是原有地产业务太过“惊艳”，很多人忘记了融创正在悄悄“进化”。随着融创在房地产开发业务跻身行业四强，它们已将集团战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”，并定位了四个关键词：基于“中国家庭”的出发点，追求“美好生活”，强调“整合”的价值，新身份“服务商”。围绕这一逻辑，融创做出延展，搭建了融创服务、环球融创会展文旅集团，融创文旅、融创文化等多个下属集团，业务涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等板块。2020年，一场突如其来的疫情，恰恰考验了公司的这次战略升级，融创的物业管理也成功经受了疫情大考，全生命周期的高品质社区服务不仅成功公司的追求，更赢得了消费者的信赖。

为将美景送到家中，融创物业人员为业主们准备了“插春花”活动

据第三方权威咨询机构赛惟咨询发布的数据， 2019年融创服务的客户满意度再度达到90分，远高于行业前十85分的平均水平，成为行业标杆。同时，在中国指数研究院发布的“2019中国物业品质服务领先品牌企业”榜单中，融创服务高居三甲。年报中，这类业务的数据同样“漂亮”。2019年，融创服务同比上年增长40%，物业在管面积+合计储备面积逾3.5亿平米，在管面积平均物业费3.39元/平方米，均彰显了未来发展的巨大潜力。