正荣服务费用高企上市前疯狂裁员 毛利偏低核心竞争力存缺陷_风闻

**作者：**晓晨

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

背靠千亿房企的物管公司正荣服务在冲刺上市过程中，出现了大规模的人员变动，更加通俗地说，该公司正在进行裁员。

正荣服务于2000年设立，创始人即为房地产开发公司正荣集团的老板欧宗荣，至今已经历21个年头。据招股书，正荣服务总部设在上海，业务多集中在长江三角洲、海峡两岸、中西部地区及环渤海四个地区，发展前景良好。截至2019年9月30日，公司在34个城市拥有136个在管项目，在管项目总建筑面积约为2100万平方米。

受正荣集团庇荫，毛利偏低竞争力明显不足

除了受到正荣集团庇荫的“天生优势”外，正荣服务到底有多大的市场竞争力？

正荣地产是中国地产第一集团军，土地储备也十分丰富。截至2019年6月30日，其总土地储备约为2630万平方米，并在全国29个城市拥有167个住宅及非住宅项目。而正荣地产旗下的正荣服务已经与其建立了长期合作关系，通过招投标方式获取正荣地产开发的住宅物业，为其提供配套的精品物业服务。

招股书显示，2017年、2018年及2019年前三季度，正荣服务对由正荣地产所开发项目（不包括正荣地产及其他物业开发商共同开发的正荣地产并无控股权的任何物业项目）的中标率为100%。对管理第三方物业开发商所开发项目的中标率分别约为22.7%、50.9%及27.6%。

将情况相似的保利物业与其对比，2016至2018年，以及2019年前三季度，保利物业外拓项目中标率分别为52.1%、49.1%、44.7%及36.4%。由于第三方物业市场竞争激烈，保利物业又扩大了所参加的外拓项目招标的数量，因而中标率被迅速拉低，但依旧中标率维持在35%以上。

反观正荣服务外拓项目起伏不定的中标率，犹如过山车一般高高低低，招股书也没有对其的波动性进行明确解释。可见正荣服务的项目外拓实际上并不如人意。

同时，财务数据方面，正荣服务的收益、净利率都得到了快速增长，但难掩其整体毛利率偏低的事实。据招股书，正荣服务的2017-2018年的毛利分别为0.7亿元、1.2亿元，截至2019年前三季度的毛利为1.7亿元。相对应的毛利率分别为25.8%、26.5%、33.4%，虽然呈现节节攀升的趋势，但与同行平均相比，还是偏低。有数据显示，在19家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%。

销售成本及负债率高企，裁员“放血”控费

在市场看来，裁员象征着企业业绩和财务都出现了重大问题，不得不采用“放血疗法”，断臂求生。

物业管理公司作为轻资产公司，经营成本主要以销售成本为主。以正荣服务为例，2017-2018年及2019年前三季度，销售成本分别约为2.02亿元、3.35亿元、3.44亿元。

这就可以解释，为何报告期内分别收益2.73亿元、4.56亿元、5.17亿元，而净利润方面，则分别只有为2030万元、3952万元、7426万元。

销售成本中人工成本过高，使得正荣服务不堪重负。2017年、2018年和2019年前三季度，正荣服务人工成本分别约为1.46亿元、2.23亿元和2.24亿元，别分占销售成本72.8%、66.4%、65.0%。

除了经营承受销售成本高企的压力，正荣服务的负债率也已经远超同行业公司，引起市场关注。招股书披露，截至2019年9月末，该公司负债总额达9.18亿元，总资产为10.11亿元，资产负债率为90.8%，而同行业的其他公司大多保持在80%以下。超出同行10%的资产负债率水平已然达到预警水平。2017-2019年前三季度，正荣服务的债务包括银行及其他借款总额分别为5亿元、5.2亿元、5.51亿元。

高负债水平使得正荣服务日常的运营处处受限。为节约经营成本，从高额的人工成本开支开始削减是再自然不过的举措，由此引发裁员潮。据报道，从2019年11月开始，正荣服务裁员基本就是每周裁一位，工作期在3年以上的有一些补偿，即便是临近春节，裁员行动也没有停止，部分员工带着被裁员失业的消息度过春节。