SOHO中国风光不再 潘石屹要跑出国内地产圈？_风闻

**作者：**蔚芮

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

眼见他高楼起，眼见他宴宾客，眼见他要跑了！SOHO中国，如今风光不再，只能去海外寻找一条出路。

SOHO中国“要跑了？”

2020年3月初，据《路透》报道，美国私人股权投资公司Blackstone（黑石集团）提出以每股6元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元．报价较3月9日收市价2.98港元/股高逾一倍。

对此，2020年3月11日，SOHO中国发布回应公告称，在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份作出全面要约。

尽管潘石屹否认了这一消息，此前还曾回复“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”

然而，GPLP犀牛财经尽览潘石屹的历年动作发现，潘石屹想跑出国内地产圈的踪迹早有可寻：

2014年初，SOHO中国作价52.3亿元向金融街出售了海伦广场、静安广场两个物业项目；2014年9月，SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业，作价30.5亿元；

2015年SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50％的权益；

2016年SOHO中国以32.2亿元的对价，将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿；

2017年，SOHO中国以85.8亿元，相继卖了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业。

GPLP犀牛财经不完全统计显示，在2014年-2019年，SOHO中国每年都在出售其旗下资产套利，总计约300多亿元。

尽管潘石屹曾说，SOHO中国的8个核心资产项目永不出售，并且在2019年中期业绩会上说，SOHO中国将重回土地市场，瞄准一线城市核心地块。

然而，潘石屹没有逃过“真香定理！”，否认可能是变相的承认。

针对这个核心资产项目，潘石屹也开始了出售：

2019年SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13个办公物业项目，其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业；同时9月SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

与此同时，在SOHO中国不断出售国内资产的同时，潘石屹还大笔进行海外投资：

2011年开始，潘石屹夫妇以海外信托的方式大量购置海外资产，先斥资7亿美元购置纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站大楼，后花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权。

2013年年初，潘石屹夫妇耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。根据天眼查显示，从2019年12月至2020年1月中旬，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

在这些面前，潘石屹的否认颇有点无力。

SOHO中国风光不在

潘石屹为何要撤离中国？曾经依靠SOHO中国崛起及掘金的潘石屹为何要一度出售其核心资产项目呢？

让我们回顾一下SOHO中国及中国房地产的一段历史。

时间回到2011年。

这一年，北京市出台了禁止物业散售的政策。这给当时的SOHO中国当头一击。2011年SOHO中国的营收为56.85亿元，与2010年的182.15亿元相比，当即下降68.79%。

2012年，潘石屹做出了让他直到今天依旧感到“后悔”决策——SOHO中国解散了其2011年重组的销售团队，宣布从开发散售模式转型为开发自持业务，做起了“包租公”的生意。潘石屹当时豪言：“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元。”

在当时，北京和上海出台严苛的商办买卖政策后，潘石屹这一对策，看上去是比较正确的，然而，这个对策却没有达到想要的结果——2012年及以后，在做“包租公”的情况下，SOHO中国的利润开启了急速下滑模式。

而且，由于2012年后的SOHO中国资产结构和营收渠道单一，这让其营收和净利表现的及其不稳定。

数据来源：SOHO中国年报

SOHO中国的财报显示，2013年至2018年间，SOHO中国的营业收入分别为146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元、19.63亿元、17.21亿元；在SOHO中国变卖资产套利的情况下，SOHO中国的净利润分别为73.88亿元、40.80亿元、5.38亿元、9.10亿元、47.33亿元、19.25亿元。

2018年，SOHO中国全年营收17.21亿元，净利润19.25亿元；而当时2010年被SOHO中国甩几条街的融创中国营收1247.46亿元，净利润165.67亿元。这次反而融创中国甩了SOHO中国十几条街。

在中国房地产100强当中，再也没有了SOHO中国的身影，留下的就只有那些奇怪的“网红建筑”，更关键的是，SOHO中国的那些“网红建筑”的租金回报率还比较低。

对此，SOHO中国的创始人潘石屹曾说，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，而SOHO中国的租金回报率不到3%，银行贷款的资金成本却超过了4%。

也就是说，仅靠租金，SOHO中国的包租公的生意甚至要赔本。

GPLP犀牛财经通过查阅SOHO中国2019年中期业绩报告了解到，2019年上半年，SOHO中国在北京、上海的8个核心“网红”建筑资产只给SOHO中国带来了7.44亿元的租金收入。

距离潘石屹说的“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元。”还有“不止一条街的距离”。

而同时，10年过去了，距离2007上市时说出的冲千亿、超万科还有900多个“王健林的小目标”。

SOHO中国的风光再也不在了。

SOHO中国的前世今生

SOHO中国的崛起与其幻灭一样迅速。

1987年，甘肃出身的“精神小伙”潘石屹为了追求自己的人生价值，辞掉了河北廊坊石油部管道局经济改革研究室的工作，带着80多元南下深圳“下海”。

然而，在深圳，由于语言不通，饮食不适应，深圳的生活让潘石屹感到非常压抑。

恰逢两年后的1989年，潘石屹所在的深圳公司正好要到刚刚建省的海南设立分号，潘石屹认为这是个“不能错过历史机会”便主动请缨南下海南。

1990年，南下海南的潘石屹遇到了他人生中的几个兄弟冯仑、王功权、张民耕等，一起在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司（万通地产的前身）。后来，潘石屹、冯仑他们6个人被成为“万通6君子”。

1991年，海南的经济遭受到了第一次低潮，那时在海南淘金的人纷纷撤回了内地。不过潘石屹等人觉得海南的机会还在。

艺高人胆大，他们大胆地高息借贷了1000多万元开始炒海南的房地产，这一次大胆的决定让潘石屹在后来海南省第二波经济热潮中半年赚了1000多万元。这也成为了潘石屹进军房地产的信心。

当然，由于在海南房地产泡沫前离开，这也让潘石屹掘到了房地产的第一桶金。

1992年8月，潘石屹预感到海南房地产的泡沫不能持久，于是撤离海南，北上京城。

1992年，北上的潘石屹在北京成立了北京万通实业有限公司，在北京开发出一系列房地产项目，包括北京万通新世界广场、中国国际航空公司大厦、北京万通理想世界。而通过广告宣传和定价策略以及香港利达行的推广，万通新世界写字楼卖到当时市价的三倍，成为北京房地产界一个里程碑式的项目。

1993年，海南房地产泡沫，而潘石屹则成功逃脱此劫。

与此同时，1994年，潘石屹结识了在华尔街高盛集团工作当时正在内地寻找投资对象的张欣。两人一见如故，当年便举行了婚礼。

1995年，夫妻两人创立了SOHO中国有限公司，公司开发的第一个项目就是SOHO现代城。从那一年开始，SOHO的高楼开始了。

在张欣的助力下，夫妻二人分工合作，将SOHO中国开始打造有特色的商业地产公司。

成立后的SOHO中国先后开发了SOHO现代城、建外SOHO、博鳌蓝色海岸、长城脚下的公社等建筑、SOHO尚都以及出名的朝外SOHO等。

不过SOHO的楼并不与其他写字楼一样中规中矩，而是造型独特，各个建筑都像“网红”。这些设计的灵感跟海归回来的张欣有些关系。不过，这一独特的造型，到是为SOHO的销售奠定了基础。

据有关资料显示， 2008年全球金融危机来袭，北京商品房销售额下降高达50%，但SOHO中国却完成预售收入增幅接近90%。2010年，银河SOHO当年卖出146亿。

SOHO中国的楼在当时虽然买的不错，但是也有看不惯的网友的称“SOHO中国的楼盖的真丑。”

其中，最出名的莫过于演员宋丹丹在微博曾吐槽潘石屹“你盖了那么一大片难看极了的廉价楼（建外SOHO）把北京的景色毁得够呛，你后悔吗今天？”

该说的说，但是没有改变SOHO中国前进，2007年，在SOHO中国CEO张欣的资本运作之下，SOHO中国成功地在香港联交所上市成功，当年SOHO中国融资了19.7亿美元，创造了当时亚洲商业地产IPO募资的纪录。上市首日，张欣喊出五年内冲千亿、超万科。

2007年-2012年是SOHO中国也是潘石屹最风光的时刻。相关资料显示，2008年7月，三里屯SOHO开盘当日销售额达41亿元，创下了当时中国房地产的单日成交纪录。2010年，SOHO中国营收184亿元，达到SOHO中国营收的顶峰。而当年孙宏斌的融创中国营收66.54亿元，净利润15.42亿，SOHO中国甩了融创中国几条街。

2012年，SOHO中国营收153亿，净利润约105.85亿。那一年SOHO中国净利润的顶峰。同一年，万科营收达到1031.2亿元，净利润为125.5亿元，可以说那年SOHO中国的盈利能力与万科不相上下。

数据来源：SOHO中国年报

只是，这一年，潘石屹及张欣夫妇却赌错了中国的房地产市场，而且，一步错，步步错，再也难以在中国的房地产圈恢复当年的风光。

或许，此时，选择海外寻找一条出路也是没有办法的办法。

潘石屹跑了吗？或许，他只是寻找新的出路。