“三选一”只是“蛋壳”的缓兵计_风闻

作者：蚂蚁

出品：IT爆料汇 

新型冠状病毒是全体中国人的老师。

老师都教了我们什么？对普通居民而言，是强调了卫生安全与防范意识；对企业家而言，则重申了现金流在非常时期的重要性。对于高增长，低盈利的互联网企业及其它线下现金流薄弱的线下服务行业来说，肺炎疫情是一脚急刹车，是一次隐患的集中释放。

线下服务行业从业者看到疫情是什么感觉？

就像一个男生千辛万苦追到女神，第一次约会时却遇上了堵车。女神在电话里口吻不悦：“再给你十分钟，你要是还不到，我们就这样吧。”

男生耳边是路人的牢骚谩骂，眼前是堵得水泄不通的车流。这次第，怎一个心急如焚了得。

这是非常关头，谁的资金流更充裕，谁家的女神就有耐心多等片刻。一般这种时候，男生就很希望像电影中的场景那样，打开天窗，从其它车辆的头顶踏过，最终脱离堵车区。只是过程要更残酷：那些裁员的，就是踩着员工的头顶，那些倒闭的企业，则是自己化为垫脚石，成全了竞争对手。

在所有受到冲击的企业中，我最敬佩蛋壳公寓，因为他们是为数不多想到，要踩着上游产业的头顶脱离堵车区的人。

蛋壳的操作有多骚？

翻翻看蛋壳给房东和租客双方的消息，要求房东“配合政府实施相关疫情防控工作”免一个月以上房租，同时要求租户房租照付。说得文雅点，叫打一手信息差，说得直白点就是上下通吃，吃完上游吃下游，风险向两个方向同时转嫁。

       

              

从蛋壳公寓公开信《致广大房东的真心话》一文的措辞来看，蛋壳从头到尾都在强调一句话：人力不可抗因素对行业的冲击，应该由行业的上中下游共同埋单。

             

问题是，长租公寓行业的上游，不是一些规模巨大，效益良好的大型企业，而是一个个分散的、信息不集中，意志不够团结的个人房东。他们没有统一的危机应急预案，也没有针对疫情期间房租减免的统一价值观。他们之中部分人的租金已经被预定好作为房贷支出或教育支出，与习惯于提前计算收入的上市公司如出一辙。

              

房东们的唯一共识是，我一天之内沦落成现在这个样子，就是当初信了长租公寓租金高的鬼话。要没这档子事，我现在还拿着我的房租呢我。

              

而蛋壳公寓在面对这批分散房东时，犯了主观认识的错误。蛋壳的策略是恩威并施：打着抗疫、公益等旗帜，连蒙带唬先稳住大部分房东，个别态度较为尖锐的典型专门解决。

计划很完美，第一步不止一个房东反映，蛋壳在与房东协商疫情期间租金减免问题时态度十分强硬，房东们被扣了一脸“要响应国家号召”的大帽子，等到询问详情时，不少人被蛋壳方面直接挂了电话，再打过去不是占线就是无人接听。

这引发了房东集体的反弹，被蛋壳强行扣租的房东们将成本向租客强行转嫁，不少租客一边躲避疫情，一边被通知来年搬家走人。事件发展不再受蛋壳公寓的控制。

结果就是，举国上下的这场堵车危机中，蛋壳是受冲击最大的。在国内，租客又引出了长租公寓租金贷的陈年旧账。在大洋彼岸，纳斯达克的基金经理们对蛋壳的一番骚操作用脚打分，连续两天，跌幅达14.81%的股价闪崩把蛋壳砸了个底朝天，“反复破发”成就宣告达成。

问题是，纵观整个市场，一场禁足肺炎下来，全国大大小小的线下服务或相关行业，哪个不是打落牙往肚子里吞？其中现金流薄弱者，哪个不想转移亏损？翻阅这些天受疫情冲击的企业新闻，映入眼帘的不是裁员便是倒闭。“反向抗疫”的操作那么多，受伤最深的为什么是蛋壳公寓？

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讲故事的人

长租公寓行业的痛点是，太想讲故事。

**纳斯达克是个好地方，一群爱听故事的基金经理坐在华尔街的铜牛上，等待五湖四海前来讲故事的人，谁讲的好就给谁钱。**不同时期，他们爱听的故事也不同，上市前爱听行业前景，上市后看规模大小，反正规模是利润之母。这是互联网时代，亏得一塌糊涂的企业也能给出几百亿估值，只要故事讲得好，再高的估值也有人接下去。

**长租公寓就是房屋中介们讲的一出好故事。**中介们在整房里加上隔断和精装修，租赁就有了溢价；中介们通过租金贷将营收前置，扩张就有了基础；中介扎堆大城市高价争夺热点房源，利润最高的地区被瓜分殆尽，就能让后来者讲不出好故事。

即便如此，国内长租公寓两个先驱蛋壳和青客，都没能打动华尔街评委。截至2月20日，两家公司股价双双破发，青客更是陷入低交易量陷阱，被戏称为“看客都走光了”。

不仅如此，讲故事也有代价，即脆弱的现金流。铜牛上端坐的投资家都有巴菲特的习惯，喜欢苹果、可口可乐这样自带护城河的企业。长租公寓想要品牌护城河，除了在精细化运营上下功夫外，最主要的还是拼谁的资金足，因而自如、蛋壳等主要长租公寓玩家，几乎都有借融资工具提前收租的行为。

问题是，运行了这么久的长租公寓模式，为什么在疫情期间面临生死大考？

主要是疫情加重了长租公寓的空置率。

长租公寓几乎可以和白领公寓划等号。白领招聘又素来有金三银四，金九银十之说，尤其年后返工潮是长租公寓的行业旺季。如今疫情时期，包括招聘、线下找房在内的一切社会活动转移线上，靠线下吃饭的长租公寓遭当头一棒。（一个白领的线下求职周期，短则三五天，多则数月）不仅是小区严控进出人口给租房带来的困难，白领春招季的红利一旦错过，长租公寓全年的红利就只剩下九月十月秋招季。

同时疫情带来一定的线下服务行业倒闭潮，一批企业无法正常运行的员工在都试图退租或转租。长租公寓必须在两边同时做安抚工作。配合蛋壳自己在疫情期间的客服短缺，安抚失效就成了命中注定的结局。

某种程度来说，疫情本身也是长租公寓行业的非周期性调节，对于“房租准备金”高度紧绷的长租公寓行业，自2018年鼎家公寓暴雷后，就鲜有引发广泛关注的暴雷事件传出。此次疫情重压之下，注定将有一批讲故事的人倒在向华尔街冲锋的路上。

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三选一突破重围

回过头看蛋壳公寓的致房东公开信，整个信件，大致讲了这么几句话：

1、疫情初期，我们牺牲自身利益，做了一定贡献。

2、疫情发展，线下没法看房，行业旺季没了，我们很难，请列位多多海涵。

从相关评论看，这封以感情牌为主的公开信并未引起房东的感情认同。在蛋壳公寓微信公众号的留言区，有房东斥责蛋壳免租的本质是“转嫁”：

“你们对租客减免一个月的租金，是你们公司的对社会的疫情支持和社会责任！但是不能直接转嫁给我们小房东，你们应该与我们一起商讨一下。由你们这样做，我们房东自己去捐款捐物支援灾区。我们都是退休人员，老母亲住在养老院，养老金不够付养老院的费用！有些事情应先商量后决定！”

房东怨声载道的同时，股市反映也不佳，蛋壳的公开信于17日发布，18日美股开盘就甩给蛋壳9.63%的大跌。蛋壳只好把感情牌收拢起来，重新再打牌。

2月20日，蛋壳拿出斟酌已久的返租“三选一”。具体方案是，针对房东急用房租的程度，将返租进度分为快中慢三档，核心思路是在资金流动性上让利蛋壳越多，得到返还的房租份额也越多。 

            

问题是，“51%房东选择”的合同期满全返模式，真的是绝大多数房东青睐的吗，还是蛋壳自己最青睐的？三选一是20日晚间发布的，发布时就标明了51%房东选择期满全返。唯一的解释就是，发布前蛋壳做过针对房东的问卷调查，得出51%支持期满全返的结果。然而三选一问世后，网络舆论主要倾向于第二种选择，即分期获取房租，理由是能尽早把资金流动性握在自己手上。

这样看来，三选一更适合这样拆解：

1、到期返租，期间资金流动性注入蛋壳（官方推荐）。

2、分期返租，别看我，我是缓和矛盾的折中项。

3、免租半月，如果你真的急用，我们各退一步。

问题是，铜牛上听故事的人认可蛋壳公寓的新故事。蛋壳发布“三选一”当晚，蛋壳美股大涨6.78%。从资本市场反映看，蛋壳讲了一出“突破重围”的好戏。

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互联网函数

然而，三选一只能是蛋壳的缓兵之计，无法改变长租公寓资金链脆的像个玻璃杯的事实。

**蛋壳的根本矛盾，在于行业基于给华尔街讲故事的扩张需要，与行业漫长的盈利周期之间的矛盾。**前者要求长租公寓尽快计提收入向利润更高的高线城市核心地段房产资源作投入，后者要求长租公寓在每一处新房产的投入都要等待1-3年的盈利期，在行业全线扩张的前提下，这一盈利期就要拉得更长，资金链更绷紧。

这也是当今互联网快速扩张模式的弊端之一，充足的买方资金，能让企业走出初创期现金流紧张的弊端，但也会造成扩张速度与实际经营利润脱节。一旦融资叫停，一切土崩瓦解。

加上长租公寓为了转移风险，以租户而非自身作为租金贷的债务方提前获得全年租金。这样做的缺点是，整个长租公寓服务的总方针向着“不求有功，但求无过”发展，反正整个模式的全部收入已经提前提走了，后续服务要做的就是租户与房东按照契约行动，不发生反弹。包括长租公寓的客服在内，大家的目的就是尽可能维稳，确保资金链不在后方崩断。

看看这次蛋壳面对现金流紧张的第一反应，就是这一总方针的最好阐述。

蛋壳想做的是什么事？是单方面变更约定，将疫情损失向个人房东转嫁。《韩非子·解老》有言：凡法令更则利害易，利害易则民务变。但蛋壳方面维稳工作做得太久，面对房东群起维权的“民务变”，首先想到是感情沟通。

**整篇《致广大房东的真心话》，完全是一篇“维稳宣言”。**其核心思路就是先打感情牌：“疫情汹涌，措手不及。”再打感情牌：“旺季消失，房屋空置，可能难以长久支撑下去。”最后打感情牌：“您的支持，胜过雪中送炭，我们会对这份情谊逐一记下。”

           

感情确实是十分充沛，但利害关系分析了嘛？分析了一点点：“如果我们倒下了，未来伤害的将是各位房东和广大租客的长期利益。”但从房东反馈看，没人在意雪中送炭，大家在意的是真金白银。

那么问题来了，如何巩固长租公寓的薄弱现金流问题？

近两年偃旗息鼓的P2P或许是一个好例子，高亏损高回报的互联网模式像个大起大落的函数，赢家通吃与输家破产分别是互联网函数在输赢两端的极值。这些年亏损换市场的企业很多，大到京东拼多多，普通些的如瑞幸、蛋壳等，大家都是逆流而上的弄潮儿。

不同的是瑞幸这类企业一旦倒下，给市场的损失不过是大家没有地方喝到折扣咖啡，另外一些从业者可能要面临失业。而P2P，长租公寓这样的行业一旦倒下，普罗大众就要面临本金被吞，房屋收回等涉民生问题的悲剧。

P2P的模式赚钱最快，投机者最多，于是死相最惨，引爆的涉民生雷也最响，因此最先被处理掉。举例，2019年12月，云南省检查省内网络借贷信息中介机构发现，没有一家机构完全符合国家网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法等相关规定，因而对辖内P2P机构全部取缔。在全国的其它地区，P2P的下场大同小异。

而此次蛋壳危机无疑也引发了监管注意，深圳已经率先追查蛋壳租客涉租金贷一事。行业的监管风险再一次浮出水面。

               

那么涉民生的创新行业，注定与赢家通吃无缘吗？

这一点要看情况，我们此前的大体方针是，**涉重大民生问题的领域，不能完全市场化，必须加以宏观调控。**至于调控力度，视其涉民生稳定的深远程度确定。

以偏远地区的电网、通信、公路等基础设施为例，所有项目从账面看基本都是亏损的，但从长远计，对国家大为有利，则毫无疑问的大力发展。至于P2P一类理财产品，属于典型的投机过热，解决方法则是像整个金融领域的去杠杆一样，有控制的释放风险，具体措施以有序清退和拉红线为主，例如对投资者的回报率红线，资金池的“准备金”红线等等。

长租公寓也同理。

长租公寓本质是房屋租赁市场中收益较高的中高端部分，被聪明的资本集中起来赚取房租溢价，其市场需求合理，但由于投机过热，其暴雷后对民生稳定威胁较大。因而治理之道也应以拉红线为主，例如长租公寓资金池的“房租准备金”红线，长租公寓争夺热点房源的溢价红线等。在此之外，甚至可以设置企业的资金储备与扩张速度比重红线，限制资金紧张的长租公寓多拿房源，在相关企业过快扩张时踩一脚刹车。

尽管这会牺牲长租公寓行业一定的效率，但从稳定的角度看，只有用看得见的手擒住市面上的过热情绪，才是长租公寓稳定发展的“长久之计”。