“定位不清晰，经济靠强县，发展靠网红”，山东有个城市叫枣庄_风闻

工作原因初次来到了山东枣庄，谈一谈对枣庄的印象。

第1天

首先，说说市政市容交通。晚上7点多钟抵达枣庄，出站打车通道处上了一辆出租车，里面却坐了一个人，问了师傅说是交接班，一直不明白为什么交接班不提前完成再上客，因为我们是两个人，要求那位下车，谁知惊动了管理人员，扣了司机的一个什么证，出租车在宽阔的大道上飞驰，一路上司机师傅不停地打电话找人想要回证件。透过窗外，行驶的道路很是壮观，向司机师傅打听了一下，叫光明大道，称得上连通枣庄东西的最气派的干道了，因为辅道被绿岛遮挡，看不清楚，估算了下双向起码6车道，完全具有和一线城市比肩的水平，透过车窗，车辆稀少，路边的灯柱上挂满了红色的中国结，夜色苍茫加上雾霾的影响，居然让我找到了夜北京的感觉，橘黄的路灯流珠闪烁间到达了目的地，振兴路上预定的酒店。

腹中饥饿，和同事出了酒店街上转了一圈，店铺有卖卤菜的，有卖羊毛衫的，可惜卷帘门早已拉下，街上的店铺多已关门，只有“招募主播”的灯牌广告闪动着暧昧的柠檬红。

 看了下时间，只有8点多钟，都说夜生活发达的城市经济一定不会差，看来听闻的枣庄落后是实锤了。在以为即将饿死街头的绝望时刻，发现了一个长寿面馆，由于长期南方生活，想吃米饭，正以为只能用面条凑合一顿的时候，里面还可以点菜，点了大盘鸡（看起来像，实际叫面条鸡）、风味茄子、炒山药三个菜，“大盘鸡”的做法和以前吃过的截然不同，份量很足，底部却铺满了大量的面条，还有狼牙土豆，味道不辣。风味茄子切成块状，用糖滚过，油炸过，大葱很山东，加上炒花生米，达到了香酥脆软的高深境界，炒山药，也有点甜，但是吃过风味茄子后感觉就不惊艳了，没想到，枣庄以辣子鸡闻名的城市竟然这么流行甜食，也不知道是不是饿了，总之，让我们食欲大开。

 第2天

早晨起来，酒店外面的一个“美食街”的地方，主食依然是熟悉的葱油饼，再包个油条，简单吃了点。叫了一辆出租车，拉开车门，副驾驶坐着一位中年阿姨，师傅说顺路送下她，不影响我们两位，因为赶时间就算了，这件事强化了我的枣庄出租车服务的不规范性。

此行主要是考察园区，9点多抵达科技创新创业孵化中心，绕了几圈，没有发现南方园区常见的一站式管理机构，没办法进入了一个企业，打听到园区领导在另外一个地方办公，经过攀谈，了解区域规划的定位和招商政策，重点发展三大产业，大健康、新材料、高档纺织。本地企业拿地5-6年内保证税收并且要求尽量上市，工业用地拿地上限为20万一亩，保证亩税收20万、亩投入280万，前三年税收地方留存部分全部返还，后两年返还地方留存部分50%，其他细节一企一议。有一点不解的地方是，一个不大的区域为什么要规划三大产业？

顺便调研了住宅和公寓项目

1、市中区住宅市场均价约7500元/平，以安侨学府为例，一期开盘600套，一年周期已去化完成90%。

2、公寓项目在枣庄市内极少，市中区只有2个公寓在售项目，公寓面积区间50-80平，平均去化周期4-5年，中坚1878公寓325套去化90%，去化周期5年，市中心中央广场620套公寓去化95%，去化周期3年半，市场接受度不高，市民更倾向于120-140平左右的大户型住宅，并且公寓转售交易的税率比起住宅要高出很多，目前少有开发商建设公寓项目，基本都是住宅为主。客户有网红购买作为工作室用途，印证了晚上的街头广告，也有中老年人居住，大房子给孩子用。关于公寓的水电，主要是民用。

3、大产权别墅在枣庄市内极其稀少，在市中区仅有中坚一品在售，开盘以来月去化个位数，共120套别墅，面积260-290平，自2014年销售，开盘总价200万，目前价格升至300-350万左右，销售6年至今剩10余套，市场接受度较低。

 4、小产权别墅与小产权公寓目前仅有少数开发商几年前涉足，目前了解的安侨集团在枣庄市发展已有20多年，在市中区安侨美郡建有小产权别墅及小产权洋房，少量的小产权别墅5年前的价格为3500元/平，已售罄，小产权洋房约有900套，面积区间140-180平，用时5年多去化完成，小产权房因无法办理产证，也无法办理银行贷款，导致开发商要求必须一次性付款。安侨美郡目前得到的消息只要再额外付1000元/平可办理产证。

 5、厂房情况：①.政府搭建的鲁南大健康产业创新创业孵化中心项目平台，占地近1000亩，规划总建筑面积达66万平方米，采取“前期租赁、2-3年后收购”的合作方式，已有骏腾医疗、杏恩生物科技等达成协议。②.政府搭建开发区科技创新创业孵化中心项目，占地7.2万方平方米，采取租赁与出售方式，已有中建材、宁康药业、联大凯威等企业入驻。③.企业自建自用，如中建材光芯科技、鹏祥光电科技等。④.市场上也有少量一代厂（没有物业管理、规划用途）房对外租赁，由于地段偏僻，交通及配套不完善，价格在0.2元/平/天，市场认可度较低。

 第3天

主要做市民访谈，市民对滕州这个县级市评价颇高，其2018、2019年均实现地区生产总值破千亿元，2019年全国百强县排名34位，主要靠机床产业拉动，另外引进的园区也不弱于枣庄。枣庄虽然位于京沪高铁南北之中，但游客有不少是周边的如徐州、日照等，全国辐射性不足。

 总结，枣庄未来如果想取得更大的发展，首先，调整区划，最大胆的是滕州撤市变区，全市一盘棋，如果无法实现，建议把重点发展的薛城区做大做好，弱区如峄城，可以考虑合并。其次，引入一个科技企业领头羊，其它企业可以做其上下游产业链，这是枣庄城市升级的必由之路，枣矿已经没落，抓不住的就让他过去吧。最后，关于产业投资，住宅和公寓价格预期稳定或稳中微涨，必须长期持有才有较好收益，产业园厂房，如果没有强大的招商资源，建议控制规模，市场需求上厂房大于办公式写字楼。

注：2019年5月，枣庄市鸿鑫房地产开发有限公司以6.3370亿元成功竞得编号为GX2019-2号地块，该地块位于高新区长白山路西侧、深圳路南侧，地块成交总面积59881平方米，约合89.91亩，誉为枣庄新地王！楼面价6614元/平。

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