新冠疫情与房地产价格_风闻

友情提示：经济学是介于科学和玄学之间的一门玄学。

闲来无事，看看论文。

大家会很关心新冠疫情会不会影响房地产价格，毕竟钱包本来就没剩几个钱了，所以我也打算学习学习，调了关于“房地产价格”引用量最高的论文来看（如上图），是2004年发表的《住宅价格与经济基本面:1995 —2002年中国14城市的实证研究》，清华大学的。是16年前的，好的，下载下来，看了看，去掉学院派的绕来绕去的东西，总结如下：

引用量第一，应该会靠谱点。

这是他们的模型——

1.      经济基本面与房地产价格本质上有关系（Gottlieb，1976）。

2.      住宅价格与城镇居民家庭人均可支配收入正相关——城镇居民家庭人均可支配收入增长10 %, 会引起住宅价格上升9 %—11 %;

3.      住宅价格与城市总人口正相关（Mankiw & Weil，1989）——.城市总人口增长10 %, 会引起住宅价格上升2 %;

4.      住宅价格与失业率负相关——失业率上升1个百分点, 将导致住宅价格下降12 %—14 %

5.      住宅价格与空置率正相关——空置率上升1个百分点, 却伴随着住宅价格7 %—8 %的上升

6.      商品房建筑成本并不能很好的解释住宅价格水平，若本年与上年的商品房建筑成本都增长10 %, 对本年住宅价格上涨的贡献为2 %

7.      城市不同会影响上面模型的解释能力——在城市的哑变量分析中，价格变化率的历史信息对当前价格变化率的解释能力较差，对未来价格变化率的解释能力较差（人话版本：不同城市房地产未来价格受当前价格影响）

8.      年份不同会影响上面模型的解释能力

然后，就根据他们说的，我们来分析分析新冠疫情对这个房地产价格的影响。

第一点， 经济基本面。这个问题大了，这个不敢说，也不敢问

第二点，城镇居民家庭人均可支配收入，看看非典时期的变化。我找了国家统计局的人均可支配收入数据，这个数据从2003年才开始收集，而且是季度数据。

可以看到，非典期间城镇居民家庭人均可支配收入累计上一季度同比增长9.07，居然是增长的，应该是当时经济是上升期的关系。但我们放大来看。

我们从2015年后，城镇居民家庭人均可支配收入累计同比增长率基本都在8%左右浮动了，要是按照非典时期这种下降两个百分点的情况，恐怕打击不小。不管了，我们就按历史预计，城镇居民家庭人均可支配收入累计同比增长率会下降两个百分点，大概呈6%？

第三点——城市总人口变化。这个我找不到季度数据或者月度，用年度数据难以度量短期的，而且我觉得变化估计不大。

第四点——失业率。看数据——非典导致当年失业率提高了0.3个百分点。

第五点——空置率，找不到2003年的数据，最早的已收集的数据是从2005年开始的

第六点——建筑成本，没有小口径的数据，年度没法用。所以我参考了这个数据

那么从已知的来看，就是按照历史经验，新冠疫情可能会导致城镇居民家庭人均可支配收入累计同比增长率会下降两个百分点，失业率可能提高0.3个百分点。

单就这两个数据，对房地产价格的影响是：

城镇居民家庭人均可支配收入累计同比增长率会下降两个百分点，即城镇居民家庭人均可支配收入会增长六个百分点，可能创我国有统计以来历史新低。

失业率可能提高0.3个百分点，这个因素导致住房价格下降三个百分点左右。

那么，各房企和中介的广告是否会成真呢？

呵呵~