钢丝绳上的赎楼贷：百亿规模平地起，一单烂账上千万_风闻

房抵贷市场起起落落，其衍生市场——赎楼贷却不断受到市场的关注。

新流财经此前报道，深圳大道金服以其特殊的“提放保”模式，逐渐代替了传统的赎楼贷业务，除此外，也有越来越多新的公司，尝试涌入这一市场，同时也成了中介公司新宠。

如深圳量度金服，在垫资领域也闷声崛起，官网显示，其主要产品有赎楼贷、提放贷两种，目前的业务规模已超过400亿元。

不过，一些难题也困扰着即将开展业务的平台。

业务规模超400亿，高风险随之而来

公开资料显示，深圳量度金服成立于2015年7月，由Q房网集团控股公司——深圳市大田投资有限公司独资控股，注册资本1亿元，实缴资本1亿元。

成立半年左右时间，2016年3月，其业务规模超过20亿元，5个月后，其业务量突破100亿元，目前其业务规模已超过400亿元。截至目前，与量度金服合作的中大型金融机构超500家。

实际上，垫资过桥赎楼一直伴随着房抵贷存在，用来缓解小微企业主资金周转困难，二手房买卖中的赎楼方式一般分为现金赎楼、通过担保公司赎楼以及通过财务公司融资赎楼。

目前通过担保公司赎楼的方式比较常见，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，并向担保公司支付1.2%左右的担保费用，以及向银行支付短期赎楼利息，等办出买方房产证之后，再到银行做按揭，业界常称为“两笔款赎楼”。

不过，这一模式因其潜在的风险被众多人士担心。

“最难以判定的则是资金的实际用途，部分赎楼的目的并非是为了方便房产交易，而是为了提高估值重新抵押。”

“对贷款客户而言，客户在申请了赎楼贷以外，同时又申请了金额和比例较高的房屋抵押贷款，其流动性风险明显增大。”

量度金服某业务员表示，2019年开始，其业务风险大规模增加，“这类业务甚至一单烂账就能上千万。”

此前，也有业内人士表示，整个交易过程“交易链条长”、“流程复杂”、“耗时长”、“体验差”，在此过程中，借款人很可能也会擅自更改抵押贷款的资金用途，一旦资金用途的改变被银行查实，客户会面临提前清偿银行贷款的风险。

另外在场景、利率、资质的控制上，相应有一定难度。

在两高两部文件下发之后，赎楼贷服务过程中的综合费用，折算到客户身上的实际利率等问题，让一些中介机构以及金融机构无所适从。

赎楼贷被搬上台面，成变相首付贷？

2016年底，住建部“重拳”整治房地产中介市场秩序，让此前盛行的首付贷、尾款贷等业务陆续被叫停，而后，赎楼贷甚至一度成为部分中介的“拳头产品”，不断被搬上台面。

众多中介平台、私人资方等，开始不断介入。

“一般帮客户融资的中介，会连带过桥一起做，简单的垫资业务，对中介平台来说，基本上是0坏账、超高收益率。”某中介平台一负责人黄远表示。

而中介最大的优势是，地方关系较强，即便是征信不太好的客户，中介也能从中找到银行批款。

中介对当地地域情况较为熟悉，本土机构之间资源互通，几百万一笔的垫资短期赎楼贷，服务费收入较高。

而彼时，客户通过中介平台申请的赎楼贷，与银行的业务规则稍有差别，一般不需要客户提供担保，这也因此大幅缩短了赎楼的整个周期，中介业务员表示在客户提交申请材料后1至3天便能完成审核。

不过，在房价快速上涨的同时，赎楼贷也渐渐变形。

一些房主用赎楼贷偿还原有的按揭贷款或抵押贷款，再使用新的估值向银行申请抵押贷款，流动性风险明显增高。

2019年，两部两高文件下发之后，私人资方以及没有资质的中介平台不敢肆意放贷，中介公司也不得不委托第三方来介入赎楼业务，比私下双方直接交接要安全得多，也降低了购房者的风险。

私人资方退出、中介平台收缩，赎楼贷业务可发挥的空间又变大，此类短周期产品现金流不会轻易被限制，有资质的房抵贷助贷平台以及小贷公司等蠢蠢欲动，也在尝试探索这一领域。

也有业内人士担心，赎楼贷有成为变相首付贷的趋势，一些购房的客户，通过首套房来申请赎楼贷，“如果不加以控制，近几年房屋若还能大幅增长，新一轮的风险就很有可能爆发。”黄远表示。

赎楼贷起起落落，仍旧是火热的。

不管市面上有多少公司尝试，即便是如大道金服、量度金服等公司大规模涌入，最好的莫过于大型的房屋中介平台，在获得相关资质后，加上监管不断整治，相信首付贷的乱象不会二次上演。

（以上人名为化名）