拉斯维加斯火车债券可能推动加利福尼亚住房-彭博社

三哥法院公寓的渲染图，这是位于加利福尼亚州米尔皮塔斯的一个交通导向住房开发项目，该项目曾经可以从分配给Brightline West铁路项目的私人活动债券中受益。

渲染图：社区发展资源

这是一个宏大而雄心勃勃的计划，承诺在汽车拥堵的加利福尼亚州创造就业机会并减轻污染：一列高速全电动客运列车将拉斯维加斯与莫哈韦沙漠小镇以及最终洛杉矶连接起来。

为了推动 $84亿美元的Brightline West 项目，全球投资公司Fortress Investment Group希望获得低成本融资：具体来说，是加利福尼亚州宝贵的私人活动债券中的60亿美元。由于联邦规定支持铁路，该公司可以将这笔金额杠杆四倍，达到24亿美元的债券，这些债券用于公共利益的项目，每年由联邦政府在每个州设定上限。

BloombergCityLab莱斯利·洛科，英国皇家金质奖获奖建筑师，正在投资非洲的未来M25公路部分关闭，预计将造成重大干扰美国沿海城市在气候友好交通排名榜首价值20亿美元的机场将考验莫迪的使命，阿达尼的雄心Fortress获得了其全部请求。但该公司还从内华达州获得了私人活动债券，未能吸引足够的投资者，推迟了该项目，该项目原定于2024年开放。其在加利福尼亚的所有债券额度现在都将返还给该州。

11月18日，由财务司司长Fiona Ma主持的一个州委员会将考虑如何分配这600万美元。许多住房倡导者和开发商表示，每一美元的债券都应该用于缓解加利福尼亚州严重的住房短缺问题。该州有全国前十名中的五个最昂贵的住宅市场，据估计缺少130万个经济适用房单位，并且有几个城市的无家可归率极高。根据非营利组织加利福尼亚住房合作伙伴关系的分析，Brightline项目的债券分配足以建造或保留大约2600个住房单位，并资助了今年未获得任何债券分配的项目的约三分之一。这些倡议包括旨在解决旧金山昂贵地区无家可归家庭和橙县老年人住房问题。

来自这些建筑商的需求远远超过了加利福尼亚从联邦政府获得的债务分配，已准备开始建设的项目被迫等待足够的债券。这导致新住房的延迟，增加了更高的建筑成本风险，并导致开发商政府资助的到期。冠状病毒大流行只会加剧危机。

“考虑到我们目前的情况，新冠疫情、家庭无家可归和无家可归者危机不断加剧，我不明白他们如何能够证明将其提供给另一种类型的建筑、设施或服务是合理的，” PATH Ventures 的代理执行董事 Lois Starr 说道。这家非营利性建筑公司希望在此前因其位于洛杉矶县的 111 单元租赁项目而被拒绝后，能够在 12 月获得其债券申请的批准。

然而，Ma 表示，部分分配可能会给予住房开发商之外的申请人。住房占据了该州今年 40 亿美元私人活动债券中的大部分，该州还需要支持废物处理和回收设施。“没有这些基础设施项目，就无法建造住房。如果没有垃圾处理，就无法建造。如果没有供应给住房的水，就无法建造，” Ma 说道。“该州还有其他依赖私人活动免税债券的重要项目。”同事董事 Betty Yee 表示，她也支持一些资金用于污染控制。

州长加文·纽森的代表 Gayle Miller 在一份声明中表示，“政府将继续评估项目，考虑到州对各种基础设施投资的需求以及州的可用资源。”

在面对住房危机时，竞争优先事项有助于维持该州的惯性。关于这一点，确实没有缺少过引人注目的声明：纽森在 2018 年的竞选中承诺要建造 350 万套住房，这位民主党人致力于解决无家可归问题，并且今年将他的州政府工作报告演讲专门献给了无家可归问题。

但戏剧性的行动尚未跟进。今年早些时候，州立法者未能推动州法案50号，该法案本应迫使城市在交通枢纽周围和就业密集区域允许建造更多住房。根据建筑行业研究委员会的数据，截至11月，2020年的住房建设数量为110,357套，有望超过去年的111,284套，创下自2016年以来的最低水平。无家可归的人数激增，以至于去年加利福尼亚州的16%增长抵消了其他州的综合下降。

尽管近年来选民批准了数十亿美元的债券用于支持他们所在地区的住房，并且最近甚至在2018年为全州性选举提案，用于支持退伍军人和无家可归居民。这笔现金的涌入帮助了可负担住房开发商应对初始项目成本，因为他们在州级资金项目中航行，这些项目是围绕最终获得免税债券奖励而设计的。

建筑商在赢得邻居的支持并获得当地批准和其他融资来源之后，然后申请出售债务的能力，通过税收抵免获得额外的联邦补贴，每借出1美元可获得约50美分的税收抵免。这曾经是一个毫无争议的过程，因为债券容量比项目更多。

去年年底，由于住房开发商的需求增加，加利福尼亚州首次在15年内开始超出国家授权的债券分配额。在之前为住房指定了大约30亿美元的资金后，州债务委员会正在使用评分系统来决定如何在多轮中分配债券。虽然每个非住房项目的申请都得到了批准，但一些住房开发商没有获得奖励。这并不是因为他们不符合资格，而是因为他们在某些旨在在项目激增的情况下分散资源的特定标准上排名不够高。

“有些人已经建立了非常大的管道，现在却被堵住了，”MidPen Housing的总裁兼首席执行官马特·富兰克林说，该公司正在为其圣何塞的为无家可归者建造的公寓申请债券。

与此同时，财政部长马预计，Fortress将在明年重新调整其铁路项目，使其更受投资者欢迎后再次申请债券。她表示，Brightline West项目“将成为吸引游客、居民和就业机会的磁铁。”

对于社区发展资源的房地产开发主任卡罗琳·布克哈特来说，该项目不应该在解决住房和无家可归危机之前获得分配，她称之为“更为紧迫和时间敏感”。该非营利组织正在等待为密尔皮塔斯和弗里蒙特的两个项目共计230个单位获得债券奖励。

“目前用于保障性住房的债券资金竞争水平前所未有，需要前所未有的债券分配水平来解决当前的短缺问题，”她说。“重新分配这600万美元将有助于调整州政策，确保我们正在建造州政府一直在推动的保障性住房。”