房地产投资者扩大气候风险模型 - 彭博社

飓风弗洛伦斯袭击北卡罗来纳州威尔明顿后，洪水围绕着房屋。从2010年到2020年，全球极端天气事件造成的损失超过3万亿美元。

摄影师：亚历克斯·罗布莱斯基/彭博社在野火、风暴和其他自然灾害增加之后，许多城市已经开始制定短期和长期规划，以减轻气候变化的影响。他们目前的房地产价值也可能受到威胁。

根据本月发布的一份来自促进土地负责任使用的组织城市土地学会的报告，房地产投资者和开发商在决定在哪里购买或建造时越来越多地考虑气候风险因素。这也意味着要看当地政府为应对此类事件做好准备的程度，根据与Heitman LLC合作进行的研究，研究人员采访了包括黑石集团、世邦魏理仕全球投资者、瑞士信贷集团、高盛集团、穆迪公司和摩根士丹利在内的公司，询问他们如何考虑气候风险。

彭博社CityLab莱斯利·洛科，英国皇家金牌获奖建筑师，正在投资非洲的未来M25高速公路部分关闭，预计将造成重大交通干扰美国沿海城市在气候友好交通排名榜首一座价值20亿美元的机场将考验莫迪的使命，阿达尼的雄心投资者“正在超越个别资产，评估一个城市对气候变化的准备情况，但他们需要的模型和指标仍处于初级阶段，” ULI首席执行官Ed Walter在一份声明中表示。

受访的房地产投资公司一致认为，目前行业的估值落后于对气候风险的认识，根据报告。难以忽视的是，越来越频繁和强烈的天气事件导致干旱、洪水、海啸、森林大火、热浪和山体滑坡。根据ULI报告中引用的保险公司AON的研究，去年全球40起自然灾害事件中每起至少造成10亿美元的近期直接损失。2010年至2020年全球极端天气事件的损失超过了3万亿美元。

房地产专业人士日益关注的问题也受到更广泛的投资界的关注。今年7月，代表近1万亿美元资产的非营利组织、养老基金和其他投资者致函联邦储备委员会和其他政府机构，要求他们就气候危机采取行动。该信函指出，气候变化对金融市场和经济构成系统性威胁。

ULI报告发现，房地产投资者在评估市场物理风险或与特定天气事件直接相关的风险时，会考虑以下内容，或者希望考虑：

• 总人口和处于风险中的人口比例
• 城市总地理面积或城市地理面积的百分比
• 处于风险中的房地产价值总额或百分比
• 天气或自然灾害事件可能导致核心商业区中断的潜力
• 存在减少脆弱性的核心商业和居住区

研究还确定了另一类称为过渡风险的风险，即与气候变化政策和向低碳经济转变相关的更广泛风险。但传统的房地产投资者模型并未考虑这些复杂性，并且未设计用于衡量气候变化可能对城市基础设施或经济产生的长期影响。

“尽职调查筛选必须纳入气候变化加剧风险、财政政策限制以及重要基础设施投资、维修和更换所带来的风险，” Heitman首席执行官Maury Tognarelli在一份声明中表示。“协助投资者做出关于这些因素的决策所需的数据管理和商业智能工具仍在不断发展。”

根据报告，城市需要向房地产专业人士表明他们在财务上安全、做好应急准备、投资基础设施，并承诺提高能效和基于科学的决策。

这在沿海城市尤为明显，那里的海平面持续上升。根据2018年来自科罗拉多大学博尔德分校和宾夕法尼亚州立大学的一项研究显示，受海平面上升影响的房地产物业现在的售价比同样靠近水域但更受保护的物业低7%。第一街基金会的FloodFactor工具在2018年显示，沿东海岸的八个州自2005年以来因海平面上升导致的洪水已经使沿海地区的房屋价值损失了总计141亿美元。

报告引用了新加坡的例子，新加坡宣布承诺在100年内投入1000亿新元（730亿美元）来为全球变暖进一步带来的最坏洪水情况做准备。房地产行业正在开发的未来投资模型可能会奖励这种长期规划。