租金下降的地方和上涨的地方 - 彭博社

摄影师：David Paul Morris/Bloomberg曼哈顿的租户从未有过这么多选择。纽约最昂贵的行政区公寓出租列表数量比去年增加了三倍，这是近年来空置率最高的数字。曼哈顿、布鲁克林和皇后区的租金要价已经暴跌。

然而，租户们却在远离这些地方。由于酒吧和餐馆只能以有限的容量运营，剧院和博物馆大多关闭，许多员工仍在家中工作，市中心失去了它的光彩。波士顿、西雅图、旧金山等其他主要城市的类似高成本社区也是如此，租金似乎正在暴跌。

BloombergCityLab莱斯利·洛科（Lesley Lokko），英国皇家金质奖获奖建筑师，正在投资非洲的未来M25公路某段关闭，预计将造成重大交通干扰美国沿海城市在气候友好交通排名榜上名列前茅价值20亿美元的机场将考验莫迪的使命，阿达尼的野心自疫情爆发以来，两岸城市的平均租金急剧下降，甚至有些地方出现两位数的跌幅。但在其他地方情况却有所不同。根据全国公寓出租平台Apartment List的最新研究，一些曾被称为“超级明星城市”的沿海就业中心之外的许多大都市并没有遭受同样严重的租金下降。总体而言，30个核心城市的平均租金下降了超过5%，而这些城市郊区的平均租金则微微上涨了半个百分点。

主要城市与郊区

2020年30个美国大都市地区的累积租金变化

来源：Apartment List租金估算

注：租金变化经过人口加权

在一些城市，租金正在上涨。这种增长集中在30个研究过的大都市地区的较小城市和郊区。根据Apartment List研究，该研究利用了美国人口普查局收集的数据以及公寓列表的内部数据，郊区的租金在30个主要大都市中有27个超过了城市的租金。

“早期，当指导方针是避难在家，所有的新闻关注和人们的心态都转向了疫情时，我们看到搬迁的人数大幅减少，普遍降低了价格，市场整体放缓，”Apartment List的研究员Rob Warnock说。“从那时起，租赁市场开始回暖，我们确实看到人们的搬迁速度开始恢复到如果没有疫情的话现在的速度，但租赁市场的复苏并没有全面发生。”

这不是大规模的城市大迁徙，而是那些通常会为了工作和便利设施而涌入这些地方的人们的重新分配。例如，在夏洛特，城市的平均租金在1月至9月间下降了（-2%），而郊区的租金上涨了（5%）。在达拉斯，趋势类似：城市下降2%，郊区上涨2%。

高成本城市的主要租金下降

2020年美国大都市区租金变化

来源：Apartment List租金估算

在疫情期间，西雅图的差距最大，其中郊区租金略有增加（1%），而城市租金大幅下降（-7%）。仅有位于硅谷旧金山南部的圣何塞，在郊区租金下降幅度（-11%）大于城市租金下降幅度（-6%）。

在疫情爆发前曾经经历爆炸性增长的一些大都市区，如凤凰城和萨克拉门托，城市内外的租金已经开始回升。一些数据违背了预期：尽管内华达州的失业率接近13%，仅次于夏威夷，但拉斯维加斯的城市（4%）和郊区（3%）租金都有所增加。弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩的公寓列表中有30个大都市区中，看到了最高的增长（城市6%，郊区5%），部分原因是军方的存在，这是一个稳定的雇主。

创纪录的低利率和严重的住房短缺已经让许多人准备好离开城市；疫情给了他们一个推动力。

“丹佛是一个有趣的例子。当我们分析了组成丹佛大都市区的各个城市的租金变化时，丹佛市本身整年都在变得更便宜，”沃诺克说。“围绕丹佛的每一个小城市都有正的年度租金增长。”

在遭受最严重租金下降的城市中 —— 波士顿（-8%）、纽约（-13%）和尤其是旧金山（-18%） —— 郊区租金也大幅下降。在这些大都市区中，住房短缺非常严重，以至于郊区的功能类似于远郊的市区。由于没有通常吸引大量人口涌入城市的毕业生和新员工的夏季激增，这些整个大都市区都在出现创纪录的空置率。

太阳带郊区的租金尤其上涨

2020年美国大都市地区的租金变化

来源：Apartment List租金估算

底部还没有完全垮掉。夏季是大多数家庭搬家的季节，因为天气较暖和孩子们放暑假。租约传统上是在七月开始和结束；大多数驱逐行动也发生在夏季。到了今年晚夏，郊区的租金才刚开始回升，而主要城市的租金继续下滑。这意味着洛杉矶、华盛顿特区和其他城市可能会在节日到来时看到租赁市场进一步疲软。

根据商业房地产信息公司CoStar Group纽约三州地区分析主管Victor Rodriguez的说法，要求的租金几乎可以肯定在接下来的六个月冬季下降。他表示，CoStar预计直到2021年底或2022年初才会出现复苏。

租户会继续迁往郊区直到复苏到来吗 — 或者之后呢？这更难预测。罗德里格斯表示，更有可能的是，新冠疫情加速了已经在进行中的决策。创纪录的低利率和严重的住房短缺已经让许多人准备好离开城市；疫情给了他们一个推动。

“在长期决策规划方面，新冠是一种催化剂而不是180度的变革代理人，”罗德里格斯说。“那些打算购买房屋的夫妇和个人已经这样做了。他们加快了这个过程。如果原本是一年计划，那就变成了一个月计划。看向郊区的人继续前进并这样做。打算在不久的将来搬离纽约市的人在几周内就这样做了。”

过去的危机很少能提供关于接下来会发生什么的线索。然而，在纽约地区，公寓空置率可能会上升至6%，大约是空置单位增加了40%。在大萧条的高峰期，空置率达到了约3.6%。这种差异相当于数十万个单位。

“空置率的增长速度如此之快，以至于完全超过了金融危机时期最严重的空置水平，”罗德里格斯说道。“那是一个持续两年的艰难时期。而现在仅仅过去了六个月。”