一项10亿美元的竞标以拯救美国的可负担住房 - 彭博社
Kriston Capps
Coggins广场公寓（感谢NAHT）
凯西·瓦瑟曼和卡伦·巴斯，8月10日。
摄影师：卢克·海尔斯/盖蒂图片社
交通在约翰内斯堡的一条道路上的一个洞中穿行。摄影师：莱昂·萨迪基/彭博社在正常情况下，重修Coggins广场公寓的交易可能是保护可负担住房倡导者的一次非常小的胜利。但现在不是正常时期。
这栋近20年的建筑——位于加利福尼亚州沃尔纳特溪，正东北方向是奥克兰的一栋普通的临近交通的公寓——正在进行1600万美元的翻新，其开发商将保留现有的86个单元作为可负担住房，供年收入低于地区中位家庭收入60%的居民使用，其中一些单元将留给收入更低的租户。
彭博社城市实验室洛杉矶看到远程工作助力“无车”2028年奥运会芝加哥的巨大商品市场如何在办公空间中仍然蓬勃发展在民主党全国委员会，芝加哥的受困交通系统面临高调考验克利夫兰抵制新体育馆计划，布朗体育场紧张局势加剧在Covid-19时代，随着美国新可负担住房的建设 减缓至爬行，一场巨大的住房不稳定浪潮即将来临，这项计划代表了一次潜在的救命胜利。Coggins广场交易是通过低收入住房税收抵免（LIHTC）融资的项目的一个例子，该投资激励计划自1986年成立以来已补贴超过300万个低收入住房单元。两个非营利组织参与了该项目——国家可负担住房信托（NAHT）和BRIDGE住房公司，并获得了摩根大通的投资。这是NAHT在疫情期间完成的第一个交易，NAHT是一个与开发商和投资者合作建设和保护可负担住房的LIHTC联合体。
现在，一对非营利机构——低收入投资基金（LIIF）和未来可负担住房的管理者（SAHF）——与这个国家住房信托机构达成了合资协议，计划大幅加速这类工作：在10月6日，该小组宣布计划在未来五年内筹集10亿美元，以补贴数千个可负担住房。从金额上看，这是一项承诺，旨在建设与 Facebook 或 Apple 所做的承诺同等规模的可负担住房。
确实，风险很高。在疫情之前，国家就已经陷入严重的可负担性危机。根据人口普查局的数据，所有租户家庭中有一半（49.7%）面临住房成本负担，这意味着他们支付超过30%的家庭收入用于租金。对于生活在贫困中的人来说，这种负担是严重的：近九成的年收入低于20,000美元的租户家庭（88.5%）将其收入的很大一部分用于租金。
“总体而言，疫情暴露了可负担性危机，”SAHF的总裁兼首席执行官安德里亚·庞索尔（Andrea Ponsor）说。“不过，在我们的网络中，当你有可负担住房时，这些影响并没有那么直接或尖锐。人们能够负担得起他们的住房，并且有保障措施到位。”
可负担住房难以找到，因为建造难度大，而住房税收抵免——这是维持和创造补贴住房的最佳工具——涉及诸如LIIF、SAHF和NAHT等实体之间复杂的三角关系。在这个充满缩略词的非营利住房金融世界中，这些机构各有其专门角色，描述它们意味着要提供更多的字母汤。LIIF是一个总部位于旧金山的社区发展金融机构（CDFI），是由CDFI基金认证的私人金融集团，这是财政部下的一个使命驱动项目。CDFI旨在促进公平发展和经济复兴，而LIIF在未来四年内的目标是推动50亿美元的种族公平投资——包括在早期教育、食品零售和为服务不足社区提供可负担住房的机会。
增加服务使交易变得更加复杂，但对于脆弱家庭来说，替代方案可能是无家可归。
这一努力的第二个合作伙伴，位于华盛顿特区的SAHF，是一个由13个可负担多户住房提供者组成的集体，他们在住房政策上共同合作。SAHF的成员包括福音路德善萨马利亚人协会、慈善住房和BRIDGE住房公司，这是负责Coggins Square公寓改造的非营利组织。SAHF的成员多年来与位于俄亥俄州哥伦布市的NAHT密切合作。2013年，SAHF成为NAHT非营利组织的唯一成员。2017年，所有三个组织（LIIF、SAHF和NAHT）启动了一个1亿美元的可负担社区保护基金（FPAC），并在2019年推出了第二个项目（FPAC 2.0）。
你还和我们在一起吗？这些细节可能看起来很模糊——甚至税务基金会承认LIHTC是一个“异常复杂的税收支出”——但基金本身的目的很简单。FPAC信贷设施旨在快速为非营利开发商提供资金，以便他们能够抓住面临转为市场价格的可负担住房物业。这种快速行动的能力是极其重要的，因为非营利开发商通常要与能够现金支付的私募股权基金竞争。LIIF和SAHF与NAHT之间的联合倡议的想法是扩大这种能力并简化交易，以便非营利开发商能够与私募股权正面交锋。
“在上一个危机中，2008年，我们看到许多可负担项目真的很挣扎。私营市场非常迅速地介入并抢购这些项目，”NAHT的总裁兼首席执行官Lori Little说。“我们正在寻找提供资金的方法，以便我们合作的可负担住房开发商在这场危机中能够大胆行动。”
不仅仅是疫情对可负担住房造成了打击。许多最初由LIHTC资助的项目是在长期安排下融资的，现在这些安排即将到期。一旦补贴到期，物业所有者没有义务继续为低收入家庭保留单元。数十万套通过住房税收抵免融资的公寓将在2020年至2030年之间达到30年的期限。像Coggins Square这样的建筑也在老化。这些物业不仅在税收抵免到期后需要另一种补贴来源，通常还需要资本改善。
“许多联合投资者的动机是财务利益，”LIIF的总裁金伯莉·拉蒂默-内利根说。“这使得那些依赖低收入税收抵免资助的住房的居民尤其脆弱。”
在短期内，新成立的NAHT团队合作将为建设和保护10,000个可负担住房筹集资金。这只是井中的一分钱：全国面临约700万套极低收入租户的租赁住房短缺，这些租户生活在贫困线以下。建设这些住房的成本非常高，主要是由于排外的分区法规阻止了多户公寓楼的建设。越来越多的住房被视为医疗保健：小李表示，可负担住房投资者希望在开发项目中整合现场健康服务，因此类似于 $1亿来自联合健康集团的投资的更多合作关系可能正在筹备中。增加服务使交易变得更加复杂，但对于许多脆弱家庭来说，替代方案可能是无家可归。
从长远来看，小李表示，合作组织必须找到利用资本推动种族公平的方法。这意味着更好地理解社区所需的服务和建筑。虽然还为时尚早，但小李表示，支持在这些社区工作的有色人种开发者——寻找和培养未来的住房领导者，而资本获取是一个重大障碍——是一个高优先级。
首要任务是度过经济低迷，并为可负担住房做好防御。
“现在不是说，‘我如何保持稳定？’的时候，”小利特说。“现在是说，‘我们如何确保保护和保留所有可负担住房？’”
洛杉矶市长周六表示，洛杉矶计划鼓励远程工作和非标准工作时间，以防止在2028年夏季奥运会期间出现交通混乱。
在巴黎举行的新闻发布会上，凯伦·巴斯重申了“无车”奥运会的计划，届时观众将使用公共交通前往这个庞大城市的各个场馆。
“我们将需要超过3000辆公交车，”巴斯说，并补充说洛杉矶将从美国各城市借用这些公交车。
1984年，当南加州城市第二次举办奥运会时，时任市长汤姆·布拉德利采取了错开工作时间的措施，以减少交通拥堵。巴斯表示，洛杉矶可以再次做到这一点。
彭博社城市实验室芝加哥巨大的商品市场如何在办公空间中依然蓬勃发展在民主党全国大会上，芝加哥的交通系统面临高调考验克利夫兰抵制新体育馆计划，布朗体育场紧张局势加剧纽约地铁乘客面临“异常高”的空气污染“应该这样运作，与城市的主要雇主会面，讨论错开工作时间，”巴斯说，并指出四十年前的努力是在远不如现在可用技术的情况下实现的。
“我确实认为可能会有一些雇主我们会问，‘你能远程工作17天吗？’”她说，并补充说所谓的必要工人将被豁免，就像在冠状病毒大流行期间一样。
洛杉矶2028主席凯西·瓦瑟曼表示，“数百名”工作人员和合作伙伴，包括政府官员，过去两周一直在巴黎观察“举办世界级奥运会到底需要什么。”
周日的闭幕式将展示洛杉矶艺术家，包括说唱歌手斯努普·道格，以及巴黎市长安妮·伊达尔戈将奥运会旗帜交给巴斯——这是象征性交换首次由两位女性进行。
“我们将向全世界的女孩传递一个信息，她们可以做任何事情——她们可以争夺金牌，也可以竞选公职，”巴斯说。
解决无家可归问题
洛杉矶奥运会被视为一个机会，旨在惠及该市大约400万居民，巴斯表示她计划确保小企业的参与，以便它们获得一些经济利益。
据市长称，随着下届夏季奥运会的临近，洛杉矶县内的88个城市已经在共同努力解决无家可归问题。
“我们将让洛杉矶人有房住，”她说。“我们会让人们有住所，让他们离开街头，让他们进入临时住房，解决他们无家可归的原因，并让他们进入永久住房。”
瓦瑟曼表示，从周一开始，重点将转向交付，经过近七年的规划。“我们不再是在准备阶段，我们已经在击球区，准备出发。”
埃菲尔铁塔上的奥林匹克环。摄影师：奥林匹亚·德·梅斯蒙/法新社/盖蒂图片社洛杉矶2028可能能够超过巴黎创下的记录出席人数，巴黎售出了超过950万张门票。“我们有机会销售比巴黎更多的门票，”瓦瑟曼说。“我们没有埃菲尔铁塔，但我们有好莱坞标志，我们有令人难以置信的场馆。”
瓦瑟曼表示，洛杉矶奥运会的预算，之前预计为68亿美元，将在年底前进行更新。“我们对现在的状况感到非常满意，我们的工作就是保持高度的勤奋。”
2028年奥运会将增加美式足球、壁球、曲棍球、棒球、垒球以及——也许最重要的——板球，可能吸引更广泛的全球观众。
“有15亿人认为板球是每天日出日落的原因，他们将像从未有过的那样关注奥运会，”瓦瑟曼说。
约翰内斯堡，被称为非洲最富有的城市，因为其商业和百万富翁的集中，需要2210亿兰特（120亿美元）来赶上其崩溃的道路、电力和水务网络的维护和逾期升级。
市议会在上个月底讨论了短缺问题，并在彭博社看到的文件中详细说明。这正值约翰内斯堡的大部分地区遭遇常规停电——这是由于配电网络故障造成的。官员们让坑洼的道路无人问津，城市的部分地区在三月份长达11天没有水。
彭博社城市实验室洛杉矶看到远程工作助力“无车”2028年奥运会芝加哥的巨大商品市场如何在办公空间中依然蓬勃发展在民主党全国大会上，芝加哥的困扰交通系统面临高调考验克利夫兰抵制新体育馆计划，布朗体育场的紧张局势加剧市政府在文件中表示，工作积压“突显了如果不加以解决，对公共安全、经济安全和环境的重大风险。” “忽视积压可能导致道路恶化、不安全的桥梁、洪水和事故增加。”
非洲最富裕城市面临120亿美元的基础设施积压
约翰内斯堡被忽视的基础设施危及经济和公共安全
来源：约翰内斯堡市议会
近年来的金融和政治动荡困扰着这座约500万人口的城市，自2019年以来由于不断变化的联盟，已经有八位市长。虽然非洲国民大会和经济自由斗士是执政联盟中最大的政党，共有119个席位，但他们却任命了一位来自阿尔-贾马-ah党的市长，该党仅有三个席位。总共有270名议员。
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这与国家政府形成对比，ANC在三十年来首次在五月的选举中失去多数，已与民主联盟及其他多个政党结盟以治理国家。EFF处于反对派。
上个月，约翰内斯堡市议会对公用事业和税率实施了高于通货膨胀的涨幅，并强行通过了一项来自法国外贸发展署的25亿兰特贷款，尽管反对党最初对此表示反对。
约翰内斯堡市未对多次请求发表评论。
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文件显示，自2008年以来，该市每年都未能达到水基础设施投资的年度目标，并且其电力公用事业City Power“急需升级和更换，以确保网络的可靠性和安全性。”
一份日期为3月6日的独立文件显示，该市在向大型客户（包括政府部门和公司）收取收入方面面临困难，逾期90天以上的付款达到61亿兰特。
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