公寓挂牌激增215%，显示多伦多市中心疲软 - 彭博社

多伦多公寓的基准价格在九月份连续第二个月下跌。

摄影师：布雷特·冈德洛克/彭博社大卫·穆特在马萨诸塞州伊斯瑟姆的家。来源：大卫·穆特多伦多蓬勃发展的房地产市场开始显现出压力，尤其是在公寓市场突然涌现出大量新房源的情况下。

来自多伦多地区房地产委员会和研究公司Urbanation Inc.的九月份数据显示，待售单位激增，公寓市场开始出现疲软趋势，同时租金急剧下降。尽管在加拿大金融中心的单户住宅等其他领域出现了繁荣。

根据Urbanation的数据，九月底多伦多市中心的公寓活跃房源创下纪录，比一年前高出215%。而根据周二发布的TRREB数据，整个城市的住房房源在当月仅增长了5.3%。

这一趋势意味着十月份公寓价格可能会同比下降，Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德表示。“目前需求跟不上新供应，”他说。

这种疲软表明，过去几个月出现的房地产乐观局面在UBS集团表示的这个城市中可能被夸大，该城市被认为是世界上最脆弱的城市之一，面临“急剧修正”的风险。

罕见的下跌

多伦多公寓表现出显著的韧性，也许直到现在

加拿大房地产协会

截至2020年8月的数据

根据多伦多房地产委员会周二的报告，在多伦多地区，业主在9月份挂牌出售了6,480套公寓，较8月份的5,599套和去年同月的3,403套有所增加。由于销售未能跟上，基准价格连续第二个月下跌，自5月份以来下降了1.8%，尽管在此期间独立住宅的价值却大幅上涨。

租金的下降更加显著，根据Urbanation的数据，2020年9月大多伦多地区无家具单位的租赁成本较去年下降了11%。这是有记录以来最大的年度下降幅度。

公寓需求的疲软开始对整体多伦多房地产市场造成拖累，9月份的总房屋销售在季节性调整后首次出现五个月来的下降。

市中心的痛苦

根据房地产专业人士的说法，疲软主要集中在市中心核心区域。由于疫情暂停了移民，许多人离开市中心寻找更多的居住空间以便在家工作，导致单位过剩。同时，新公寓的完工潮和一批Airbnb运营商转向长期租赁也增加了库存。

多伦多市中心公寓的销售与新挂牌的比例在9月份降至24%，是自1990年代初以来的最低水平，Hildebrand表示。

在核心区域，Urbanation的数据表明，第三季度的平均租金较去年同期下降了14.5%。

“这完全是因为所有的新建筑完工，而绝对没有新的租户进来，”房地产中心的联合创始人西门·帕帕利亚斯说。“我们将看到人们搬家以获得更便宜的租金。”

多伦多的公寓。

摄影师：布伦特·刘因/彭博社

租赁单位在市场上的待售时间更长——8月份为26天，而一年前为14天——市中心公寓的销售与新挂牌比例在过去几个月一直低于40%，这是平衡市场与买方市场之间的临界点，希尔德布兰德说。

“这真是慢得不可思议，”多伦多布拉德·J·兰博地产公司的经纪人贝丝·奥多诺休通过电话说。“市场上有太多的租赁房源，这不可避免地影响到零售市场。”

奥多诺休表示，这并不是恐慌性抛售，而是“那些拥有单位很长时间的人。他们已经赚了很多钱。”

平均公寓转售价格仍高于一年前的水平，但分析师认为未来几个月将会有更多的下降。目前，一些投资者正在以低于市场价值的价格抛售他们的单位，以便立即出售。

根据多伦多房地产公司Realosophy创始人约翰·帕萨利斯的说法，业主正在将价格降低多达20,000加元，以吸引买家。

“人们将单位的价格定在甚至比两个月前还要低的水平，”他说。

大卫·穆特原以为他永远无法负担得起在马萨诸塞州海岸拥有一个海滨家的梦想，这是他近20年来的度假胜地。当他在科德角看到一处意外低价为395,000美元的房产时，他立刻抓住了这个机会。

有一个问题：海洋可能很快就会来到他的家门口。这座房子位于157 Brownell Road，在Eastham，距离一个正在侵蚀的沙丘仅25英尺（7.6米）。预计潮水每年会向他的门口逼近3英尺，他的投资可能在十年内被冲走。

“生活太短暂了，我对自己说，‘就看看会发生什么吧，’”59岁的Moot说。“它最终会掉入海洋，可能在我有生之年，也可能不会。”

Moot为Eastham的房子支付的价格比卖方在2022年最初要求的119.5万美元低67%。在南科德角的富人度假岛屿Nantucket，位于28 Sheep Pond Road的一座海滨房屋在6月以仅200,000美元的价格售出，约为今年评估价值的十分之一。

有赌博精神的购房者可能很快会找到更多像这样的折扣交易，因为美国主要海滩城镇的业主在波浪造成高昂损失之前寻求减少损失。对便宜货的期待可能会吸引度假租赁的投资者、能够承受财务风险的富裕买家，甚至是渴望拥有一片珍贵海滨土地的普通人——即使只是暂时的。

随着海洋变暖，产生更强、更频繁的风暴，海平面上升，超过1060亿美元的美国沿海物业可能在不到30年的时间里被海洋吞噬，根据国家海洋和大气管理局的数据。尤其脆弱的是东海岸的低洼障碍岛——包括科德角和南塔基特，以及北卡罗来纳州的外滩，自2020年以来，六座房屋已经坍塌入海。

“底线是，从现在起50到100年之间，有些社区将会被淹没，”北卡罗来纳州威尔明顿大学的海洋学教授迪伦·麦克纳马拉说，他研究沿海房地产市场近二十年。“这些房产的价值下降只是时间问题。它们是急剧下降还是平稳下滑，仍然悬而未决。”

东海岸度假热区面临上升潮水

低洼的海滩小镇地势平坦，可能会最快遭受侵蚀

来源：国际气候变化专门委员会第六次评估报告关于海平面上升

注意：相对于1995-2014年基线的预计垂直海平面变化

在南塔基特，随着冬季 风暴越来越强烈，一些地区每年海岸线侵蚀超过12英尺，依据当地政府网站的资料。

“毫无疑问，会有更多的房屋面临风险，”南塔基特房地产代理商谢莉·洛克伍德说。“与业主进行艰难对话是最困难的。他们损失了数百万，原以为可以留给孙辈。现在，他们的房子一文不值。”

位于羊塘路的一栋房屋， 估计价值超过210万美元，因 被认定为危房而 被拆除，南塔基特当前报道，亿万富翁巴里·斯特恩利希特被迫在四月 拆除岛上的一处房产。

斯特恩利希特的代表，房地产投资者 星木资本集团 的董事长兼首席执行官，没有回应评论请求。

在外滩，一些地方的风险如此迫在眉睫，以至于国家公园管理局已开始 购买 以大幅折扣出售的房产，并计划将其拆除。其目的是保持海滩和水道不受可能危害脆弱沿海生态系统的碎片影响。

根据 埃里克·布拉霍斯，霍华德·汉娜的经纪人，外滩的房产需求仍然很高，尤其是在纳格斯海德、基蒂霍克和杀魔山等城镇，这些地方人为地扩大了海滩。

自2020年以来，六栋房屋在海洋中倒塌，全部位于哈特拉斯角和罗丹斯，布拉霍斯表示：“这些房子根本不应该建造。”

传统上吸引富裕买家的海滨房屋推高了沿海城镇的价格，但随着这些房产变得更难以投保且保险费用更高，价值可能会下降，麦克纳马拉说。

南塔基特的代理人洛克伍德表示，主要保险公司不愿意为面临侵蚀威胁的房屋提供保单，贷款机构也不愿意为购买提供融资。

“如果你想买这栋房子，你必须全现金支付，而且你无法为其投保，”她说。“这将使买家的范围变得更小。”

穆特，位于科德角的房屋买家，表示他正在考虑出租该房屋，以帮助支付高额的保险和税费。虽然购房价格很划算，但他面临着近4000美元的年度物业税和同样金额的房主保险，而后者并不涵盖与侵蚀相关的损失。

穆特在马萨诸塞州伊斯瑟姆的家。来源：大卫·穆特穆特住在匹兹堡，他表示自己咨询了专家并研究了海洋侵蚀对他财产的影响预测。他仍在为这所房子构思创意，比如将其改造成一个让临终病人能够在科德角自然美景中度过时光的空间。他还希望允许白天的游客享受吸引他最初购买这所房子的海风和海洋景观。

“这是我梦想成真的美好愿望，我希望能够与大家分享，”穆特说。“我希望人们能像我一样享受它。”

投资专业人士的主要任务之一是管理风险，而如今潜在的雷区清单相当长。

从全球范围内的争议选举到中东和乌克兰的致命战争，再到在经历了数十年来最激进的中央银行紧缩步伐后处于十字路口的经济，投资者不得不在寻求回报的过程中走上一条不确定的道路。