新冠疫情加剧全球最负担不起的住房市场危机 - 彭博社

在香港，一个被称为笼屋的分租单位。摄影师：保罗·杨/彭博社穆特在马萨诸塞州伊斯瑟姆的家。来源：大卫·穆特在香港——世界上最负担不起的住房市场——尽管全球疫情和严重衰退，租金仍然高得离谱，这威胁着在经历数月政治动荡后，增加新的不满来源。

香港的经济预计将萎缩多达8%，失业率接近15年来的最高点，约为6%。然而，房租仍然是世界上最昂贵的之一，尽管与去年相比，8月份回落了约9.2%。

高租金与失业率激增相结合，使得蓝领工人和贫困边缘人群更难找到和维持即使是微薄的居住空间。住房不平等长期以来一直是香港的热点问题，成千上万的人生活在狭小的分租公寓中，这些公寓有时小到被称为笼屋。疫情带来的额外住房困难进一步加大了对行政长官林郑月娥的政府的压力，她的政府在实施了收紧北京对该市控制的国家安全法后，正努力重新赢得数百万人的信任。

在尖沙咀地区，这里有奢侈品店和闪耀的高楼，黄先生展示了疫情如何加剧了许多人的生活条件恶化。这位55岁的居民去年在一家蔬菜配送公司失去了工作，因为政治抗议活动扰乱了业务，他在疫情期间一直难以找到新工作。他曾从深圳的一间租金为4200元（620美元）的单卧室公寓通勤，但在四月被赶了出来，最终回到了香港——流落街头。

一家非营利组织帮助他申请政府补贴，现在他每月以5000港元（645美元）共享一个60平方英尺的旅馆房间。这个空间放得下两张床，只有汽车停车场一半大，窗户必须保持关闭，因为有老鼠和异味。然而，黄先生担心即使这样也可能很快变得负担不起。

“我们之所以能负担得起这个房间，是因为由于疫情，旅游业下滑，”黄先生说。“我担心如果租金上涨，我将不得不寻找其他地方居住。”他觉得政府对像他这样的人的帮助不够，他说他们“被遗弃了”。

一位香港政府代表表示，各部门正在通过非政府组织、旅馆房间和其他必要服务（如理发、餐食和洗澡）尽力支持流浪者。政府还表示，社会福利部门已增加措施，以扩大对疫情期间失业者的援助。

住房负担

香港已经是全球最不负担得起的住房市场十年了

来源：Demographia

备注：中位房价与中位收入的倍数

在一项年中研究中，房地产服务提供商CBRE集团 报告称香港仍然是全球购买物业最昂贵的地方。该市的月平均租金在全球仅次于纽约和阿布扎比，位居第三。

香港的租金被 CBRE估计比纽约低7%，但由于香港的中位收入仅为纽约的35%，因此租金更难以承受，根据彭博社基于最新政府数据的计算。阿布扎比的排名较高是因为外籍人士为大房子支付高租金，尽管当地人受益于政府补贴住房。

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根据社会福利署发言人的说法，在2019年4月至2020年3月期间，非政府组织接触的“街头睡眠者”人数上升至1,423人，而前一年为1,297人。虽然这反映了受到非营利组织帮助的人数，但并未计算所有在香港无家可归的人。

尽管该市的无家可归者人数与纽约或旧金山相比似乎较少，但这并不反映那些生活在“不人道”且不安全空间中的人，ImpactHK的创始人杰夫·罗特梅耶表示，该非政府组织为无家可归者提供庇护和餐食。

“事实是，你有成千上万的人生活在不到100平方英尺的空间里，棺材房，笼子房，分割公寓，”Rotmeyer说。疫情期间情况似乎变得更糟，他在进行外展走访时几乎每天都能看到新面孔，包括那些年轻人，他们聚集在屋顶、隧道和人行天桥上，因为他们没有居住空间，”他说。

工作人员在ImpactHK的设施“客房”中为有需要的人准备免费餐食。

摄影师：Billy H.C. Kwok/Bloomberg

香港政府在保护租户方面的作为也被认为比其他大城市少。在美国，疾病控制与预防中心已暂时停止住宅驱逐，以防止Covid-19的传播，而在伦敦，市长呼吁在首都实施两年的租金冻结。

尽管香港整体私人住宅租金在过去一年有所下降，但弱势群体的困境并没有改善。根据最近的报告，来自一个非营利组织“社区组织协会”。

报告中包含的一项调查还显示，在439名居住在分租或笼屋的受访者中，几乎一半的人表示他们的房东在过去三年里提高了租金。大多数受访者也认为他们的租金昂贵。

‘无助，无望’

根据社区组织协会的社区组织者吴伟东的说法，香港的无家可归者情况在冠状病毒大流行期间恶化，因为从清洁工到餐厅员工的低薪工人失去了工作。

他说，虽然对企业提供了补贴，但对无家可归者的帮助却较少，许多人面临着旅馆的等待名单和不断上涨的旅馆租金。“他们感到无助和无望。”政府代表表示，资助旅馆的使用率约为80%。

非营利组织的一项研究发现，104名受访者中有36.5%表示他们在今年开始变得无家可归。

香港一些已经无家可归者的生活条件也恶化了。一些曾在麦当劳露营的所谓“麦难民”，由于社交距离规则限制了食品店的营业时间，失去了这个避难所。这使得许多人流落街头。

梁协权

摄影师：Billy H.C. Kwok/Bloomberg

在过去三年里，失业的梁协权大部分时间都在香港最贫困地区之一的深水埗一家24小时麦当劳度过夜晚。然而，自7月中旬实施夜间用餐限制以来，他一直在附近一家医院的长椅上睡觉，那里的卫生间干净且通风良好。24小时麦当劳仅在午夜前提供堂食，之后不允许顾客在餐厅内坐着，直到清晨，因此梁无法在那里睡觉。

梁，38岁，患有慢性健康问题，依靠每月约6,000港元的政府残疾补助金，同时等待分配公共住房单位。目前，他租住一个40平方英尺的单位，几乎只能容纳一个人，每月租金为1,900港元。他主要用来存放自己的东西。

“空气流通很糟糕。没有通风设备、风扇或窗户。电源插座在使用五分钟内就会发热，”梁说。“所以我宁愿在街上睡觉。”其他因疫情失业的人担心他们很快也会陷入类似的境地。

方，一位50岁的前餐厅女服务员，由于不想让亲戚和朋友认出她，只给出了姓氏，因她工作的中餐馆因疫情关闭而失业几个月。她说她在荃湾租住一个90平方英尺的分租公寓，每月租金约为4,000港元。

但由于没有工作，她可能无法继续住在公寓里，因为她的储蓄快用完了。“如果你没有自己的家，生活就很痛苦，”她说。“工作难找，租金又那么贵。”

大卫·穆特原以为自己永远无法负担得起在马萨诸塞州海岸拥有一个海滨家园的梦想，这是他近20年来的度假胜地。当他在科德角看到一处意外低价为395,000美元的房子时，他立刻抓住了这个机会。

但有一个隐患：海洋可能很快就会来到他家门口。这座房子位于157 Brownell Road，距离一个正在侵蚀的沙丘仅25英尺（7.6米）。预计潮水每年将向他的门口逼近3英尺，他的投资可能在十年内被冲走。

“生活太短暂了，我对自己说，‘就看看会发生什么吧，’”59岁的Moot说。“它最终会掉进海里，而这可能在我有生之年也可能不会。”

Moot为Eastham的房子支付的价格比卖方在2022年最初要求的119.5万美元低67%。在南科德角的富人度假岛屿南塔基特，位于28 Sheep Pond Road的一栋海边房子以仅20万美元出售，约为今年评估价值的十分之一。

具有赌博精神的购房者可能很快会找到更多像这样的折扣交易，因为美国主要海滩城镇的业主在波浪带来高昂代价之前寻求减少损失。对便宜货的期待可能会吸引度假租赁的投资者、能够承受财务风险的富裕买家，甚至是渴望拥有一片珍贵海滨土地的普通人——即使只是暂时的。

随着海洋变暖，产生更强、更频繁的风暴和海平面上升，超过1060亿美元的美国沿海物业可能在不到30年的时间里被海洋吞噬，根据国家海洋和大气管理局的数据。尤其脆弱的是东海岸的低洼屏障岛屿——包括科德角和南塔基特，以及北卡罗来纳州的外滩，自2020年以来已有六栋房屋倒塌入海。

“底线是，从现在起50到100年之间，有些社区将会被淹没，”北卡罗来纳州威尔明顿大学的海洋学教授迪伦·麦克纳马拉说，他研究沿海房地产市场近二十年。“这些房产的价值下降只是时间问题。它们是急剧下跌还是平稳下滑，仍然悬而未决。”

东海岸度假热区面临上升潮水

低洼的海滩小镇地势平坦，可能会最快遭受侵蚀

来源：国际气候变化专门委员会第六次评估报告关于海平面上升

注意：相对于1995-2014年基线的预计垂直海平面变化

在南塔基特，随着冬季 风暴的强度不断增加，一些地区每年海岸线侵蚀超过12英尺，依据当地政府网站的资料。

“毫无疑问，会有更多的房屋面临风险，”南塔基特房地产代理商谢莉·洛克伍德说。“与业主进行艰难对话是最困难的。他们损失了数百万，原本以为可以留给孙辈。现在，他们的房子一文不值。”

位于羊塘路的一栋房屋， 估计价值超过210万美元，因 被认定为危房而 被拆除，南塔基特当前报道，亿万富翁巴里·斯特恩利希特被迫在四月 拆除岛上的一处房产。

斯特恩利希特的代表，房地产投资者 星木资本集团 的董事长兼首席执行官，没有回应评论请求。

在外滩，某些地方的风险如此迫在眉睫，以至于国家公园管理局已开始 购买 以大幅折扣出售的房产，并计划将其拆除。目的是保持海滩和水道不受可能危害脆弱沿海生态系统的碎片影响。

根据 埃里克·布拉霍斯，霍华德·汉娜的经纪人，外滩的房产需求仍然很高，尤其是在纳格斯海德、基蒂霍克和杀魔山等城镇，这些地方人为地扩大了海滩。

自2020年以来，六栋房屋在海洋中倒塌，全部位于哈特拉斯角和罗丹斯，布拉霍斯表示：“这些房子根本不应该建造。”

传统上吸引富裕买家的海滨房屋推动了沿海城镇的价格上涨，但随着房产变得更难以投保且保险费用更高，价值可能会下降，麦克纳马拉表示。

南塔基特的代理人洛克伍德表示，主要保险公司不愿意为面临侵蚀威胁的房屋提供保单，贷款机构也不愿意为购买提供融资。

“如果你想买这栋房子，你必须全现金支付，而且你无法投保，”她说。“这将使买家群体变得更小。”

穆特，位于科德角的房屋买家，表示他正在考虑出租该房屋，以帮助支付高额的保险和税费。虽然购房价格很划算，但他面临着近4000美元的年度物业税和同样数额的房主保险，而后者并不涵盖与侵蚀相关的损失。

穆特在马萨诸塞州伊斯瑟姆的家。来源：大卫·穆特穆特住在匹兹堡，他表示他已经咨询了专家，并研究了海洋侵蚀他财产的预测。他仍在为这所房子构思创意，例如将其改造成一个让临终病人能够在科德角自然美景中度过时光的空间。他还希望允许白天的游客享受吸引他最初购买这所房子的海风和海洋景观。

“这是我梦想成真的美好愿望，我希望能够与大家分享，”穆特说。“我希望人们能像我一样享受它。”

投资专业人士的主要任务之一是管理风险，而如今潜在的雷区清单相当长。

从全球范围内的争议选举到中东和乌克兰的致命战争，再到在经历了几十年来最激进的中央银行紧缩步伐后处于十字路口的经济，投资者不得不在寻求回报的过程中走上一条不确定的道路。