美国人不支付租金：拉斯维加斯在公寓拖欠方面位居美国首位 - 彭博社

穆特在马萨诸塞州伊斯瑟姆的家。来源：大卫·穆特由于新冠疫情导致旅游业崩溃，拉斯维加斯的公寓租户停止支付租金的比例大幅上升。

根据 RealPage Inc. 的数据，九月份，拉斯维加斯的租户中有10.6%未能按时支付租金，较去年同期的4.1%大幅上升，成为美国最大的增幅。新奥尔良同样严重依赖旅游业，未支付租金的整体比例最高，达12.9%，较8.6%上升。

落后

九月份未支付租金的公寓租户年增幅最大的都市地区

来源：RealPage Inc.

租户最有可能在经济受重创的地区停止支付租金，包括从洛杉矶和西雅图到纽约等昂贵城市，在这些地方，失业救济金不足以覆盖高额的租金和生活费用。

“在以酒店业为主的昂贵市场中压力更大，”RealPage首席经济学家格雷格·威利特表示。“一切的变数在于经济会发生什么，而经济的变化又取决于疫情的发展。”

在美国，租金支付相对稳定，九月份未支付租金的比例为7.8%，较去年上升1.5个百分点，国家多户住宅委员会表示。

这些数据涵盖了仍在居住的租户，不包括单户住宅租赁。数据来自专业管理的建筑，更能代表大型房东。较小的房东往往拥有较旧的建筑，租户更容易受到失业的影响。

大卫·穆特认为他永远无法负担得起在马萨诸塞州海岸拥有一个海滨家的梦想，这是他近20年来的度假胜地。当他在科德角发现一处售价惊人低廉的39.5万美元的房子时，他立刻抓住了这个机会。

但有一个隐患：海洋可能很快就会来到他的家门口。这座房子位于157 Brownell Road，距离一个正在侵蚀的沙丘仅25英尺（7.6米）。预计潮水每年将向他的门口逼近3英尺，他的投资可能在十年内被冲走。

59岁的穆特说：“人生苦短，我对自己说，‘就看看会发生什么吧。’这房子最终会掉进海里，可能在我有生之年，也可能不会。”

穆特为这座伊斯瑟姆的房子支付的价格比卖方在2022年最初要求的119.5万美元低了67%。在南科德角的纳 Nantucket，一个富人的岛屿度假胜地，位于28 Sheep Pond Road的海边房子在6月以仅20万美元的价格售出，约为今年评估价值的十分之一。

怀有赌博精神的购房者可能很快会发现更多像这样的折扣交易，因为美国主要海滩城镇的房主在波浪造成昂贵损失之前寻求减少损失。对便宜货的期待可能会吸引度假租赁的投资者、能够承受财务风险的富裕买家，甚至是渴望拥有一片珍贵海滨土地的普通人——即使只是暂时的。

随着海洋变暖，产生更强、更频繁的 风暴 和海平面上升，超过1060亿美元的美国沿海物业可能在不到30年的时间里被 吞噬，根据国家海洋和大气管理局的数据。尤其脆弱的是东海岸的低洼屏障岛——包括科德角和南塔基特，以及北卡罗来纳州的外滩，自2020年以来，六座房屋已 倒塌入海。

“关键是，从现在起50到100年后，有些社区将会被淹没，”北卡罗来纳大学威尔明顿分校的海洋学教授迪伦·麦克纳马拉说，他研究沿海房地产市场近二十年。“这些物业的价值下降只是时间问题。它们是急剧下降，还是平缓下滑，目前仍不确定。”

东海岸度假热点面临上升潮水

低洼的海滩小镇由于地势平坦可能会最快遭受侵蚀

来源：国际气候变化专门委员会第六次评估报告关于海平面上升

注：相对于1995-2014年基线的预计垂直海平面变化

在南塔基特，随着冬季 风暴 强度不断增加，一些地区每年海岸线侵蚀超过12英尺，依据当地政府网站的数据。

“毫无疑问，更多的房屋将面临风险，”纳 Nantucket 房地产代理 Shelly Lockwood 说。“与业主进行艰难的对话是很重要的。他们正在失去数百万，原以为可以将这些留给孙辈。现在，他们的房子一文不值。”

位于 Sheep Pond Road 的一栋房屋，估计价值超过 210 万美元，被判定为危房并且 被拆除，据 Nantucket Current 报道，去年其甲板坍塌，亿万富翁 Barry Sternlicht 被迫在四月 拆除了岛上的一处房产。

Sternlicht 的一位代表，房地产投资公司 Starwood Capital Group 的董事长兼首席执行官，并未回应置评请求。

在外滩，一些地方的风险如此迫在眉睫，以至于国家公园管理局已开始 以大幅折扣购买房产，并计划拆除它们。目的是保持海滩和水道不受可能危害脆弱沿海生态系统的碎片影响。

外滩地区的房地产需求仍然很高，尤其是在像纳格斯海德、基蒂霍克和杀魔山这样的城镇，这些地方人为地扩大了海滩，埃里克·布拉霍斯，霍华德·汉娜的经纪人说。

自2020年以来，六座倒塌入海的房屋，全部位于哈特拉斯角和罗丹斯，布拉霍斯表示，“这些房子根本不应该建造。”

传统上吸引富裕买家的海滨房屋推动了沿海城镇的房价上涨，但随着这些房产变得更难以投保且保险费用更高，房价可能会下降，麦克纳马拉说。

南塔基特的代理人洛克伍德表示，主要保险公司不愿意为面临侵蚀威胁的房屋提供保单，贷款机构也不愿意为购房提供融资。

“如果你想买这栋房子，你必须全现金支付，而且你无法投保，”她说。“这将使买家的范围变得更小。”

购买了科德角房子的穆特表示，他正在考虑将其出租以帮助支付高额的保险和税费。虽然购买价格很划算，但他面临近4000美元的年度房产税和同样金额的房主保险，而后者并不涵盖与侵蚀相关的损害。

穆特在马萨诸塞州伊斯瑟姆的家。来源：大卫·穆特居住在匹兹堡的穆特表示，他咨询了专家并研究了海洋侵蚀对他财产的影响预测。他仍在为这栋房子构思创意，例如将其改造成一个末期病人可以在海角自然美景中度过时光的空间。他还希望允许白天的游客享受海风和海洋景观，这正是当初吸引他购买这栋房子的原因。

“对我来说，这是一个如此美好的梦想成真，我希望能够分享它，”Moot说。“我希望人们能像我一样享受它。”

投资专业人士的主要任务之一是管理风险，而如今潜在的雷区清单相当长。

从全球有争议的选举到中东和乌克兰的致命战争，再到经历了几十年来最激进的中央银行收紧政策后处于十字路口的经济，投资者不得不在寻求回报的过程中走上一条不确定的道路。