曼哈顿购房市场供应积压，重现2009年情景 - 彭博社
Oshrat Carmiel
摄影师：Marc McAndrews/Bloomberg
Moot在马萨诸塞州Eastham的家。来源：David Moot
多伦多天际线。
摄影师：James MacDonald/Bloomberg对于曼哈顿的房屋销售，情况开始看起来像2009年。
第三季度未售出房源激增至9,319，这是自11年前全球金融危机中期以来未见的水平。清理所有可用库存需要20.3个月，也是自2009年以来的最长时间，报告由评估师Miller Samuel Inc.和经纪公司Douglas Elliman Real Estate提供。
成交量仍然缓慢。对于已完成的交易，买家的平均折扣是十年来最高的。
物业堆积
曼哈顿的房源上市速度超过了买家的需求
来源：Miller Samuel Inc.和Douglas Elliman Real Estate
在疫情时代，曼哈顿仍然是一个难以销售的地区，因为买家在权衡对纽约市最昂贵区的承诺。中城办公室大多关闭，餐馆和文化景点的运营能力有限。随着购房者的选择不断增加，成交的交易都是那些降价的。
“在某个价格下，消费者会说，‘我不这样做简直太疯狂了，’”道格拉斯·埃利曼纽约办公室的首席执行官史蒂文·詹姆斯说。
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与最后要价相比，折扣平均为8.9%，是自2010年第二季度以来的最大值，当时平均为9.1%。这些数据未考虑早期的降价或在成交时提供的信用。豪华销售——前10%，即价格在390万美元或更高的房产——的折扣平均为12%。
尽管所有价格水平的成交量下降了46%，降至1,375宗，但交易的前景吸引了一些高端买家进入市场。他们的购买使曼哈顿所有销售的中位数价格比去年第三季度上涨了7.3%。豪华交易的中位数价格跃升23%，达到590万美元。
买家“正在寻找价格降低，在许多情况下，他们确实得到了这些价格降低，”詹姆斯说。“一旦他们得到了这些，他们就愿意继续前进。”
在所有物业类型中，一居室和两居室单位占可用房源的最大份额，各约有3,000个，科尔科伦集团在其自己的报告中表示。
这为一年前可能被市场价格排除在外的首次购房者创造了机会，科尔科伦首席执行官帕梅拉·利布曼说。
“外面有很多年轻人说，‘哇，我真的能负担得起纽约，’”利布曼说。
大卫·穆特认为他永远无法负担得起在马萨诸塞州海滨拥有一处梦想家园的愿望，这个度假胜地已经陪伴了他近20年。当他在科德角看到一处意外低价的房子，标价仅为39.5万美元时，他立刻抓住了这个机会。
但有一个隐患：海洋可能很快就会来到他家门口。这栋房子位于157 Brownell Road，距离一个正在侵蚀的沙丘仅25英尺（7.6米）。预计潮水每年将向他的门口逼近3英尺，他的投资可能在十年内就会被冲走。
“人生太短，我对自己说，‘就看看会发生什么，’”59岁的穆特说。“它最终会掉进海里，可能在我有生之年，也可能不会。”
穆特为这栋伊斯瑟姆的房子支付的价格比卖方在2022年最初要求的119.5万美元低了67%。在南科德角的富人度假岛屿南塔基特，位于28 Sheep Pond Road的一处海滨房屋在6月以仅20万美元的价格售出，约为今年评估价值的十分之一。
怀有赌博精神的购房者可能很快会找到更多类似的折扣交易，因为美国主要海滩城镇的房主希望在海浪造成昂贵损失之前削减损失。对便宜货的期待可能会吸引度假租赁投资者、能够承受财务风险的富裕买家，甚至是渴望拥有一片珍贵海滨土地的普通人——即使只是暂时的。
随着海洋变暖，产生更强、更频繁的 风暴和海平面上升，超过1060亿美元的美国沿海房产可能在不到30年的时间里被 吞噬，根据国家海洋和大气管理局的数据。尤其脆弱的是东海岸的低洼屏障岛——包括科德角和南塔基特，以及北卡罗来纳州的外滩，自2020年以来，已有六座房屋 倒塌入海。
“关键是，在未来50到100年内，有些社区将会被淹没，”北卡罗来纳大学威尔明顿分校的海洋学教授迪伦·麦克纳马拉说，他研究沿海房地产市场近二十年。“这些房产的价值下降只是时间问题。它们是急剧下跌还是平稳下滑，目前仍不确定。”
东海岸度假热点面临上升潮水
低洼的海滩小镇由于地势平坦可能会最快遭受侵蚀
来源：国际气候变化专门委员会第六次评估报告关于海平面上升
注：相对于1995-2014年基线的预计垂直海平面变化
在南塔基特，随着冬季 风暴的强度不断增加，一些地区每年海岸线侵蚀超过12英尺，依据当地政府网站的数据。
“毫无疑问，更多的房屋将面临风险，”纳 Nantucket 房地产代理 Shelly Lockwood 说道。“与业主进行艰难的对话是很重要的。他们正在损失数百万，原本以为可以把这些留给孙子孙女。现在，他们的房子一文不值。”
一栋位于 Sheep Pond Road 的房子，估计价值超过 210 万美元，被判定为不适合居住并且 被拆除，去年在其甲板坍塌后，Nantucket Current 报道，亿万富翁 Barry Sternlicht 被迫在四月 拆除岛上的一处房产。
Sternlicht 的一位代表，房地产投资公司 Starwood Capital Group 的董事长兼首席执行官，并未回应评论请求。
在 Outer Banks，某些地方的风险如此迫在眉睫，以至于国家公园管理局已开始 以大幅折扣购买 房产，并计划将其拆除。目的是保持海滩和水道不受可能危害脆弱沿海生态系统的碎片影响。
外滩地区的房地产需求仍然很高，尤其是在像纳格斯海德、基蒂霍克和杀魔山这样的城镇，这些地方人为地扩大了海滩，埃里克·布拉霍斯，霍华德·汉娜的经纪人说。
自2020年以来，六座房屋在海洋中倒塌，全部位于哈特拉斯角和罗丹斯，布拉霍斯表示：“这些房屋根本不应该建造。”
传统上吸引富裕买家的海滨房屋推动了沿海城镇的房价上涨，但随着这些房产变得更难以投保且保险费用更高，房价可能会下降，麦克纳马拉说。
南塔基特的代理人洛克伍德表示，主要保险公司不愿意为面临侵蚀威胁的房屋提供保单，贷款机构也不愿意为购买提供融资。
“如果你想买这栋房子，你必须全额付款，而且你无法为其投保，”她说。“这将使买家的范围变得更小。”
购买了科德角房子的穆特表示，他正在考虑将其出租，以帮助支付高额的保险和税费。虽然购买价格很划算，但他面临近4000美元的年度物业税和同样金额的房主保险，而后者并不涵盖与侵蚀相关的损害。
穆特在马萨诸塞州伊斯瑟姆的家。来源：大卫·穆特居住在匹兹堡的穆特表示，他咨询了专家并研究了海洋侵蚀对他财产的影响预测。他仍在为这栋房子构思创意，比如将其改造成一个终末期病人可以在海角的自然美景中度过时光的空间。他还希望允许白天的游客享受海风和海洋景观，这正是吸引他最初购买这栋房子的原因。
“对我来说，这是一个如此美好的梦想成真，我希望能够分享它，”Moot说。“我希望人们能像我一样享受它。”
Shemeer Ahmad被困在一个位于多伦多附近的公寓投资中，每个月损失数百美元。
这位企业家在2019年购买了一套两居室公寓，当时租金上涨，房地产似乎是一个安全的选择。现在，他每个月损失约830加元（604美元），因为高额的抵押贷款利率和其他费用吞噬了他租金收入的更多部分。他可以出售——但他担心会损失数万美元。