自1980年以来，房屋评估中的种族差距已翻倍 - 彭博社

在以黑人和拉丁裔为主的社区，房屋评估的结果与以白人为主的社区的差距正在进一步扩大。

摄影师：罗伯特·诺普斯/环球图片集团通过盖蒂图片社

通勤者在波士顿的MBTA公园街站的站台上等候。

摄影师：瓦妮莎·勒罗伊/彭博社1960年代和70年代通过的美国公平住房法本应帮助实现住房市场的种族平等，而自其开始以来，黑人购房者被限制在最便宜的住房形式和最不理想的社区中。但根据一项新研究，自这些法律通过以来，白人社区与主要非白人社区之间的房屋评估价值差距显著扩大。

匹兹堡大学社会学家朱尼亚·霍威尔和新墨西哥大学社会学家伊丽莎白·科尔弗-格伦得出结论，这种差距不能完全用房地产行业过去的种族歧视行为来解释，例如红线政策。相反，自1977年《社区再投资法》通过以来使用的标准现代评估实践继续延续并加剧了有色人种社区与白人社区在房屋价值评估上的差异。

彭博社城市实验室印度尼西亚新的290亿美元首都受到延误困扰一家仓储商店承诺为南洛杉矶提供大宗住房波士顿破产且破碎的交通系统伤害市中心复苏曼彻斯特正在与伦敦竞争几十年来，研究表明，在以黑人社区为主的邻里，房屋的评估价值通常 被评估为较低的价值，而 在以白人为主的社区中的房屋则不是。即使在比较具有相同特征（年龄、面积、房间数量等）的住房库存和社会经济地位相等的社区时，这一情况依然成立。

新的研究发现，2015年一个社区的种族构成对房屋评估价值的影响比1980年更为“强烈”，这对黑人房主的劣势日益加剧。通过分析报告的房屋价值，霍威尔和科尔弗-格伦发现，自1980年以来，种族评估差距已经翻倍：2015年，白人占多数的社区与以黑人和拉丁裔为主的社区之间的平均房屋评估差异为164,000美元，而1980年约为86,000美元。

研究发现，与其将种族不平等解释为历史隔离的遗留物，不如将更多责任归咎于一种用于计算今天评估的方法，即“销售比较法，”该方法通过查看最近在同一社区出售的其他类似房屋的价格来确定房屋的评估价值。房地产行业将此视为一种与种族无关的房屋评估方式，以避免违反公平住房法，并且这是确定物业价值的关键标准之一。但根据研究，这种方法的问题在于，它基本上延续了在公平住房立法之前存在的种族主义房价。

换句话说，如果评估师通过比较周围最近出售的房屋来计算黑人社区中一所房屋的价值，那么她很可能是在将其与其他黑人拥有的房屋进行比较，而这些房屋由于隔离的遗留问题，在市场上的价值相较于白人社区中评估价格更高的类似房屋受到限制。因此，1970年代之前黑人社区中房屋的不公平定价成为了今天房屋评估和定价的基准。尽管《公平住房法》和《社区再投资法》禁止了如红线划分和基于种族拒绝抵押贷款等做法，但在通过后，它们并没有对隔离社区的住房价格进行任何调整。

“由于没有采取措施纠正历史上的不平等，这种方法使得这种不平等得以持续，”研究中写道。

研究表明，黑人、拉丁裔和亚裔购房者长期以来对 居住在种族多样性高的社区保持强烈偏好。研究还表明，白人购房者对 主要与其他白人家庭居住保持强烈偏好。与此同时，许多社区和城市 自1970年代以来变得不那么白人化。考虑到这种动态，理论上，自1980年以来，种族评估差距应该缩小，因为非白人购房者的数量增加，推动了对日益多样化社区住房的市场需求。相反，研究使用模型估计，在黑人和拉丁裔人口每年增长1%的社区，1980年至2015年间，房屋的平均评估价值下降了22000美元，而在同样速度变得更白的社区，平均评估房屋价值上升了73000美元。

在同一时期，美国的整体房屋价值增加了145%，住房相对于收入的比例变得更加昂贵。“对于三十年前拥有房屋的人来说，这一增长使他们的财富大约增加了三分之一，”研究中写道。“然而，对于那些由于种族歧视政策和做法或经济状况而无法在1980年前购买房屋的人来说，购买第一套房屋变得越来越困难……遗产房主正在积累财富，而在白人社区拥有房屋的人，其增速是有色人种社区房主的两倍。”

研究的作者建议新的立法，旨在“将邻里的人口特征与房屋价值脱钩”，并敦促政策制定者考虑赔偿，以补偿“对白人社区的系统性高估和对有色人种社区的低估”。

国际房地产评估师专业协会评估学院的主席杰夫·谢尔曼拒绝对新研究发表评论，因为他尚未审阅该研究，并表示他不知道之前的 研究 关于 这个 问题。他说他知道2018年布鲁金斯学会关于 黑人社区资产贬值的研究，因为该机构在 国会听证会上作证。他表示，他在行业中没有看到系统性种族主义，并且他的组织的领导者和成员没有讨论种族差异。

“当我们看待社区时，我们实际上是在关注社区的市场条件，我所指的是供需特征和价格水平。我们不关注种族构成，”谢尔曼说。

该组织自称是物业估值和评估文献的最大出版商，但谢尔曼表示，该组织的档案中没有关于评估中的种族差异的任何资料。

该行业可能很快就需要开始更仔细地审视评估中的种族主义。总统候选人乔·拜登一直在竞选改革评估行业，而弗吉尼亚州参议员蒂姆·凯恩正在考虑提出立法以解决系统中的种族差异。

“作为一名公平住房律师，我目睹了政府对少数族裔社区住房贬值的遗留问题，这导致许多有色人种家庭至今财富减少，”凯恩在给彭博城市实验室的声明中说。“我们早该弥补这些差距，为此，我们需要重新审视如何在不同社区中评估和融资住房。国会需要考虑如何为所有家庭提供一个更公平的系统，并投资于那些失去几代财富积累的社区。”

布里亚·库利通常乘坐公共交通前往她在波士顿麻省总医院的工作——如果火车真的能准时到达的话。

在一个炎热的七月早晨，通勤前，一辆维修车辆出轨，损坏了轨道并触发了 临时停运 连接波士顿南部的地铁线路。 马萨诸塞湾交通局 提供了免费的接驳巴士，但库利面对高峰时段超过一个小时的交通，选择在家工作。