生命科学实验室是疫情时代的热门房地产 - 彭博社

一名技术人员在旧金山的IndieBio实验室和共享工作空间工作。随着生命科学行业的繁荣，波士顿和湾区等城市的实验室空间市场也变得火热。

摄影师：Cayce Clifford/Bloomberg正如我们被告知的许多次，办公室已经结束。随着新冠疫情在美国持续，数百万白领仍然被困在家中，公司正在削减其总部空间，市中心商业区的生存能力——甚至整个城市——因新冠疫情造成的持续经济破坏而处于怀疑之中。

但大多数在生命科学领域工作的人——制药、生物技术和其他医学研究领域——无法在沙发或后院小屋中完成他们的工作。对他们来说，疫情助长了房地产的争夺。

彭博社CityLab印尼新的290亿美元首都受到延误困扰一家仓储商店承诺为南洛杉矶提供大宗住房波士顿破旧的交通系统伤害市中心复苏曼彻斯特正在与伦敦竞争在过去两个月，制药巨头百时美施贵宝宣布计划在马萨诸塞州剑桥的一项即将开发的项目中占用360,000平方英尺的空间，而在波士顿市中心的河对岸，生物技术公司CRISPR Therapeutics将租赁263,500平方英尺的一个名为“The 105”的开发项目。这些交易凸显了对该行业的乐观情绪，该行业吸引了数十亿美元的机构投资。这一趋势与商业房地产市场普遍疲软形成鲜明对比，该市场受到Covid放缓和远程办公潮流的冲击。“在三月和四月，世界仍在对新的现实做出反应，”商业房地产公司Cushman & Wakefield的高级顾问布伦丹·卡罗尔说，该公司在最近的波士顿交易中代表了CRISPR。“但在那次暂停之后，这个需要在实体空间中进行的健康行业的活跃度继续。”

确实，如果商业房地产业务中有任何一种抗病毒的领域，那就是为医疗实验室提供空间。Covid时代的干扰引发了许多关于办公室改造的讨论，商业房东询问将办公桌和隔间换成试管和移液管的潜力。

“我们有很多商业和办公客户在思考办公室未来的生存问题，”NBBJ波士顿办公室的合伙人汤姆·西涅维奇（Tom Sieniewicz）说，这是一家在生命科学领域有经验的建筑设计公司。“生命科学有其脉动，租户仍在寻找空间。许多商业业主在询问我们关于改建项目的事；这是我们经常被问到的事情。”

生命科学的繁荣 早于疫情。从2009年到2019年底，美国的实验室空间从1700万平方英尺增长到2900万平方英尺，这得益于基因组测序等重大技术进步和计算能力的提升。CBRE的数据发现，2014年至2019年间，生命科学房地产的投资平均每年达到187亿美元。波士顿拥有丰富的医疗和技术人才，是这一繁荣的中心；根据Cushman & Wakefield的第二季度数据，该地区的实验室空间仅有4.5%的空置率。再加上大量的私人风险投资资金和新兴初创公司，行业掀起了一场实验室房地产的竞赛，从剑桥和麻省理工学院扩展到其他中心，如圣地亚哥、湾区和休斯顿。

“科技经历了繁荣与萧条，但生命科学不会如此。”

在争夺冠状病毒疗法和疫苗的过程中，实验室空间的投资也显著增加。今年早些时候，私募股权巨头黑石公司向生命科学公司Alnylam投资了20亿美元，该公司正在开发Covid-19治疗方案，计划扩大其实体空间。全国范围内，开发商预计今年将交付450万平方英尺的新空间，超过五年平均水平的两倍，根据Newmark Knight Frank的一份报告，但由于与冠状病毒相关的施工延误，大多数设施将推迟到2021年。这意味着在未来几年内，需求将是无法满足的：JLL预测到2025年，国内制药制造将增长16%，从而增加对实验室空间的需求。

尤其是在生命科学蓬勃发展的市场中，将空置办公室改造成实验室是合理的。但如果你是建筑所有者，请注意，进行这种改造的复杂性并不简单。实验室空间因研究类型而异，但一个迅速排除办公室改造的要求是楼层高度。实验室通常有15英尺或更高的宽敞天花板，以便容纳大量的管道和通风、额外的水管线以及研究所需的其他HVAC系统。它们还需要大量空间来放置专用设备，例如水净化器。改造清单还包括坚固的基础，以防止振动，并且任何场地都需要确保不违反众多的分区和建筑规范问题。

最后，实验室也需要与任何千禧一代友好的初创公司办公室相同类型的便利设施和社交空间；对人才的竞争促使公司重视福利。（例如，参见位于旧金山市中心的 IndieBio 实验室和联合办公空间， 一个生命科学孵化器，在这里穿着实验室外套的租户享受着与其他硅谷科技人员相似的工业时尚氛围。）NBBJ 的 Sieniewicz 表示，客户通常重视关注健康和良好工作流程的建筑；如果你一生都参与医学科学和研究，你很可能非常清楚陈旧空气和糟糕过滤的健康缺陷。

这些障碍并没有阻止物业所有者考虑升级他们建筑的潜力，波士顿地区专注于实验室及实验室改造的建筑公司 Dacon 的运营总监 Jennifer Luoni 说。尽管从办公室改造为实验室需要大量投资，但 Luoni 表示，改造一个空间比从头开始建造一个便宜，但你往往需要改造一个大型办公室才能使成本合理。“我们最近被要求考虑更多的改造项目，在我们进行的十次左右的对话中，只有一两次会付诸实践，”她说。

在波士顿，像剑桥这样的地方，较旧、易于改造的仓库空间早已被挑选过，Cushman & Wakefield 的 Carroll 说，因此郊区地点往往是改造项目被提议的地方。

ABI-LAB，一个位于波士顿郊外的新生命科学孵化器，正在满足该地区对实验室空间的巨大需求。照片：艾莉森·基德这种需求的一个好例子是 ABI-LAB，这是Dacon为位于纳提克郊区的客户设计的一个孵化场所。将旧办公空间改造成初创公司的小实验室非常成功，Dacon在对面建造了一个价值1600万美元的全新ABI-LAB 2项目，该项目于1月开业，目前已满70%。

波士顿并不是对实验室空间需求激增的唯一地区。除了圣地亚哥和大湾区，生命科学集群正在休斯顿、纽约市和华盛顿特区等城市兴起——这些城市拥有“智慧和资本”，NBBJ的西涅维奇说。在新泽西州的泽西市，95 Greene Street，一个即将开业的全实验室空间，将为一个曾经的高露洁-棕榄肥皂和牙膏工厂（最近是美林证券办公室）带来新的生命。

办公室转为实验室的改造也出现在传统研发中心以外的城市。在阿拉巴马州的伯明翰，初创公司Amytrx正在开发一种抗炎肽疗法，于2017年接管了位于Riverhills商业园区的3600平方英尺的商业空间，该空间之前是一个医生办公室、铺路公司和保险公司的所在地。

“从头开始建造一个新的实验室空间通常超出了新公司的预算范围，投资者不会允许，”该公司的首席执行官马修·冈达博士说。“我们已经足够大，超出了孵化器阶段，但又不够大，无法建造自己的地方，因此找到一个能够接受实验室空间所有危险的地方非常重要——人们看到移液管和培养皿就会感到紧张。”

类似的项目也在海外进行。在英国，一个名为“Works”的NBBJ项目将一个曾用于修理汽车的70,000平方英尺的工业棚改造成实验室和研究空间，为生命科学和其他初创企业创建了一个校园，位于伦敦、牛津和剑桥之间的“黄金三角”内，这是一个大学和研究人才的聚集地。

一个名为“Works”的研发工作空间为伦敦外的一个步行友好的生命科学校园奠定了基础。照片由NBBJ提供尽管该行业正在蓬勃发展，但办公室转为实验室的改造永远不会足够大，以支撑因办公室放缓而受影响的整个商业区。“没有一个大趋势会让你看到，比如，10%的所有办公空间被改造，”JLL的经纪人约翰·坎宁安说，他还是该公司生命科学顾问委员会的联合主席。“但在一个需求高的市场中，这可能是一个合适的小众情况。”该行业还有另一个关键优势：它不太可能受到未来冠状病毒房地产崩溃的影响。“科技行业经历了繁荣与萧条，但你不会在生命科学中看到这种情况，”坎宁安说。“任何公司留下的空间对下一个公司来说都将非常有用。”

实验室房地产的增长将与生命科学的繁荣相辅相成。随着这个新兴行业扩大其人才基础并扩展到新市场，投资实验室空间，包括办公室改造，将变得越来越有经济意义，而曾经只有在波士顿才有经济意义的项目将在其他地方被看到。

“生命科学不仅仅是一个长期增长引擎，”卡罗尔说。“这是一个在这场危机中甚至可能获得额外动力的行业。”