为什么在黑人社区投资如此困难 - 彭博社

安德烈·佩里（左）检查了开发商布莱恩·赖斯（右）购买的伯明翰一座废弃建筑。布鲁金斯学会/安德烈·佩里以下是安德烈·佩里的即将出版的书籍“了解你的价值：评估美国黑人城市中的黑人生命和财产”的改编摘录。”

2018年，我与房地产开发商布莱恩·赖斯在阿拉巴马州的伯明翰散步。今年早些时候，赖斯在恩斯利市中心的19街购买了九栋建筑，这是伯明翰99个社区中最大的一个。他计划将这些建筑和它们曾经属于的商业走廊复兴。

我们周围是破败、空置的建筑，夹杂着崩溃的、即使有人居住的商店。20世纪初，恩斯利是一个独立的市镇，有两条商业大街——一条是黑人，另一条是白人——商人们在这里向在附近田纳西煤铁铁路公司的钢铁厂工作的人员出售商品。

彭博社城市实验室汉堡尝试通过自动驾驶面包车实现微型交通英国交通部长为更多20英里每小时的限速区铺平道路自由游戏可以做的严肃工作印度尼西亚庆祝一个正在努力成型的新首都如今，恩斯利的前白人商业街上仅有少数企业在运营。半拆毁的地块掩盖了那些看起来可能被认定为废弃的建筑中的营业企业。当我们走路和交谈时，经过我们的人和车非常少。在这次恩斯利的步行游览中，我们停在赖斯的一栋建筑前，这栋建筑被分隔成多个单元；它是用砖和木材建造的，似乎是由腐朽支撑在一起的。

虽然充满动力，但赖斯对他和其他人必须走的艰难道路有清晰的认识。他不得不多次踢门以将其打开。当我们走进去时，我看到的激励我加入了合唱：“为什么要开发这个破败的建筑？”

大部分屋顶已经坍塌在地面上。阳光照亮了覆盖地面的杂乱木材、石膏、砖块和金属的堆积。几片锡天花板瓷砖危险地悬挂在我们头顶上。建筑的状态映射出整个社区的失业、撤资和贬值。对外人来说，赖斯无疑似乎通过与家人和朋友投资者的帮助，购买了几乎整个破败的商业街区，这在一个低收入的黑人社区中是一项糟糕的投资。在1970年至2010年间，东恩斯利社区失去了81%的居民，是该市所有人口普查区中损失最多的。

当银行贷款人和外部观察者问赖斯“为什么？”时，他们看到的是恩斯利的低收入、高失业率和高犯罪率。但赖斯并没有关注这些现实；相反，他专注于它的潜力。

当我们沿着19街走时，赖斯开始分享他的愿景。他面对一个开放的区域，说：“我想把那里变成一个户外凉亭式的空间。一个供餐车设置的地方。”

他指出街区上的三家会计公司。他想把其中一栋建筑改造成非营利组织和辅导项目的地方。他计划利用两栋建筑之间的人行道来举办快闪商业活动。

“当你再往街道上看一点时，你会看到还有三栋建筑……我想把它变成我们和社区的会议空间。”

对于那些被种族主义摧残的地方，社区发展需要在人员和地点上进行多重投资，以真正产生影响的规模。如果不是由于最高法院的裁决禁止种族偏好，类似于大萧条后为白人创造财富的政策可以再次被应用。对于贬值的房地产价格，有像赖斯这样的黑人开发商可以与家人和朋友投资者一起购买一个城市街区，但这些个人需要融资结构来纠正这个国家财富创造的系统性和历史性排斥。

“这应该很简单，”赖斯在描述获得融资以开发他已经支付的物业时说道。赖斯的初始投资者为他提供了现金，以支付所有建筑物的费用。他仍然在从传统银行获得贷款以开发这些物业方面苦苦挣扎。在购买六个月后，赖斯仅能从一家当地银行获得5万美元。在向几家银行发送大量表格的漫长过程中，他收到的唯一回复是要求提供更多文件。赖斯告诉我，他当时意识到“他们想把我逼走，但又不想说不。”

银行占据了房地产开发资金的主要部分。来自大银行的贷款是企业最渴望的资金来源，无论所有者的种族背景如何。

然而，白人获得的贷款更多，利率也低于有色人种。

举手

2019年6月20日，我在美国众议院金融服务委员会住房、社区发展和保险小组委员会的听证会上作证，听证会的主题是“你的房子值多少钱？对评估行业的审查。”德克萨斯州的代表阿尔·格林向由评估游说团成员和我组成的证人小组提出了一些尖锐的问题。

格林问：“你认为……恶意歧视在以少数族裔为主的社区，尤其是黑人社区的财产贬值中起到了作用吗？”

“如果你相信这一点，请举手。”

我是小组中唯一举手的人。

格林有些困惑，担心小组没有理解，又问了一个问题：“如果你觉得黑人在他们的财产被评估时没有受到歧视……请举手。”

小组中没有人举手，但坐在证人后面的许多嘉宾（似乎都是白人）齐刷刷地举起了手。

格林回应道：“现在我们开始感到一些不安。”

在我听证会后的几天，布莱恩·赖斯打电话给我，怒火中烧。经过八个月，他终于从银行得到了评估结果。

“他们基本上说我的财产毫无价值，”他大声说道。评估师将43,125平方英尺的土地估值为每平方英尺1.04美元。他的八处房产与废弃的洗车场和位于城市外10多英里的农村农场等建筑进行了比较。报告列出了他所在街区的总价值为45,000美元，这相当于170,000美元的土地和财产价值减去125,000美元的拆除费用。低评估将使获得开发整个街区所需的贷款变得困难。

赖斯声称他的评估师故意贬低恩斯利地产的价值。根据赖斯的说法，评估师故意选择了最糟糕的物业比较场景，将他的物业与距离超过10英里的不相似乡村地块进行比较。评估建议将其拆除作为最佳用途，尽管这些物业并未被伯明翰市列入征用名单。

杰斐逊县的物业税部门对这些物业的评估价值远高于评估师的估值。赖斯认为，这种贬值是种族主义的证据。

“我别无选择，只能公开这一切，”他告诉我。“我真的相信银行试图迫使我破产，这样他们就可以以非常低的价格获得我的物业。”

赖斯明白，了解自己的价格往往意味着为之而战。

障碍的汇聚

根据美国联邦储备银行2020年报告的数据，黑人企业主申请银行融资的比例略高于白人、亚裔美国人和拉丁裔或西班牙裔企业主，但超过一半的申请被拒绝——这一比例远远超过其他任何人口群体。

申请融资的黑人企业主中，有超过一半（53%）被拒绝，而白人、亚裔美国人和拉丁裔或西班牙裔企业主的拒绝率分别为25%、35%和39%。此外，2017年少数民族商业发展局（MBDA）的研究显示，在高销售额公司（年总收入超过50万美元）中，白人拥有的企业获得的贷款金额平均是少数民族拥有企业的两倍多（分别为31万美元和14.9万美元）。报告还发现，少数民族拥有的企业支付的平均利率为7.8%，而白人拥有的企业为6.4%。

赖斯指出了恩斯利的红线历史。“我们处在一个银行选择不投资的地区，”他告诉我。由于该地区的银行延迟、拒绝，甚至根本不回应他的贷款请求，赖斯正在招募社区发展金融机构（CDFI）和银行在恩斯利开设分支，目前那里只有一家银行和一家信用合作社。

CDFI通过提供可获得的金融资源来服务低收入和中等收入个人或社区。根据社区发展金融机构基金的数据显示，2018年，全国有超过1,100家政府认证的CDFI，管理着总资产达1,500亿美元。根据机会金融网络（CDFI的全国协会）的数据，在2017年接受CDFI服务的人中，55%是有色人种，82%是低收入或低财富，或来自历史上被忽视的社区。此外，接受服务的27%来自农村社区，45%是女性。

伯明翰（在本章撰写时只有两家认证的CDFI）与同类规模的城市相比，获得的CDFI资金显著较少。

布莱恩·赖斯的发展正是另一种联邦资金——2017年减税和就业法案的机会区条款——应该支持的项目。

机会区是一种社区发展工具，给予未实现资本收益的税收减免——即出售财产和其他投资的利润——如果这些收入再投资于专门的机会基金，该基金在指定的困境地区部署资源。州长们确定了符合特定标准的低收入城市和农村社区，作为机会区，并且全国各地有基金经理准备接受资金，以投资于商业房地产、住房、基础设施，甚至现有和初创企业。

然而，拥有与其他种族群体相同规模和规模的黑人人士拥有的房地产开发项目显著较少。此外，能够管理投资资金的黑人和拉丁裔经理人数有限。因此，估计有6万亿美元的未实现资本收益的再投资不会为那些需要财富的人创造财富。

黑人社区无法创造财富是许多黑人占多数的地方处于困境的原因。然而，赖斯的项目超出了涵盖恩斯利部分地区的机会区，使他无法获得那些投资资金。

像赖斯这样的房地产开发商需要政府机构的支持。开发商需要满足城市章程中规定的建设和分区要求，没有市政领导的批准，他们无法建造任何东西。但市官员不仅仅是建筑许可证和质量控制审计的复选框。市议会成员和市长处于一个可以看到城市边界之外整体经济形势的高位。地方选举官员控制着可以用于帮助推动开发商的概念走向完成的联邦、州和地方资源——财务、人力和行政资源。

如果市长认识到一个项目相对于市长更广泛议程的价值，开发商获得项目批准和融资的机会就会大大增加。市长的政治前途在很大程度上取决于像赖斯这样的开发商的成就。新的商业走廊和住房项目可以成为选民和资助者喜爱的进步的实物标志。更重要的是，优秀的商业和住宅项目改善了居民和消费者的生活质量。市政厅不能充当银行，但可以提供急需的资源，从而增加金融市场接受开发项目的可能性。赖斯和伯明翰市共享着命运——如果他们能看到这一点就好了。