你的新冠病毒住房问题，已解答 - 彭博社

在美国以及其他国家，呼吁进行租金罢工的声音此起彼伏，因为新冠疫情带来的经济损失不断加剧。Valerie Macon/法新社 通过 Getty Images一个月前，关于新冠病毒住房末日的最坏担忧逐渐显现：根据全国多户住宅委员会的数据，居住在美国1150万公寓单元中的31%的租户在4月5日未能按时支付租金。这个数字并未包括居住在独立住宅和其他住房情况的数千万租户。

但不论是通过什么方式，数百万美国租户在4月度过了难关。到4月26日，未能按时支付租金的公寓租户比例降至8%——这足以使这个月的租金收缴率仅比3月（95%）或2019年4月（96%）低几个百分点。

彭博社城市实验室新加坡的未来木建筑面临霉菌问题芝加哥的移民激增正在给民主党带来麻烦汉堡试图通过自动驾驶面包车实现微型交通英国交通部长为更多20英里每小时的限速区铺平道路现在是5月，全国失业率飙升，达到22%。为了了解新冠住房危机的深度以及这个月可能发生的事情，城市实验室邀请读者提交他们关于如何保持住房的最紧迫问题。租户和房东都表达了他们的想法和担忧。以下是一些问题及其简要回答。

问：租户会罢工吗？

答：是的。在五一之前形成的全国#取消租金运动可能是几十年来最大的租金罢工。租户组织者在洛杉矶、费城、纽约和其他城市筹集了行动的支持。

我们一起罢工，这是多个社会正义组织的联合合作，记录了超过190,000次租金和抵押贷款罢工。在纽约，上州/下州住房联盟获得了超过14,000个不支付租金或抵押贷款的承诺，包括约57栋公寓大楼。

问：有多少人支付了五月的租金？

答：目前还无法知道。如果四月是任何指示，那么真正的答案还需要一段时间。

上个月，人们深入储蓄或用信用卡支付。一些失业的租户开始获得失业救济；其他人仍在等待中。一些人现在获得州级福利，但没有600美元的联邦补助。数百万人在等待他们的联邦刺激支票到达，但这只是一次性支付——而且1200美元甚至无法覆盖全国任何地方两居室公寓的平均租金。

根据非营利组织Enterprise Community Partners的国家高级主任Flora Arabo的说法，考虑到许多人正在挣扎，房东可能不会急于驱逐他们的租户。他们可能愿意与租户合作，制定部分租金或还款计划，以保持一些收入流入。

“大多数住房提供者不想驱逐租户，”Arabo说。“他们希望有稳定的租户来支付租金。对大多数提供者来说，这是一种最后的选择。如果出现大规模的驱逐潮，对物业所有者来说也不好。”

问：在疫情期间，租户可以被驱逐吗？

答：答案取决于几个因素：租户居住的地方以及他们的房东拥有何种抵押贷款。

各州在冠状病毒租户保护方面的情况各不相同。在疫情期间，有六个州没有采取任何行动（或几乎没有行动）：阿肯色州、爱达荷州、怀俄明州、北达科他州和南达科他州。这些州都没有通过任何州级命令来防止疫情期间的驱逐或止赎。

玛丽·帕蒂诺其他州在遏制冠状病毒驱逐方面仅做了最低限度的工作。例如，在俄克拉荷马州和乔治亚州，这些州已延长了驱逐程序的截止日期。这些州仍在进行法庭听证，但在大多数州——即使是那些有限的租户保护州，如路易斯安那州和维吉尼亚州——法院也关闭了。

普林斯顿大学的驱逐实验室制作了一个针对每个州的有用评分卡，基于他们的Covid-19住房政策。在五分制中，马萨诸塞州获得了4.15的分数，是全国最高的；乔治亚州则仅有0.08（仍然比其他一些州好）。国家消费者法律项目还提供了关于每个州驱逐禁令的详细指南。

一些城市制定了更严格的驱逐和止赎规则。目前还没有关于城市状况的中央数据库。但任何愿意并能够通过更严格规定的城市，可能都有租户倡导者或其他办公室可以提供更多信息。

在四月，明尼苏达州代表伊尔汉·奥马尔提出了一项全国性法案，旨在取消和免除所有租金和抵押贷款支付，以应对危机。但目前，租户仍然需要支付租金，无论他们住在哪里。

问：房东的抵押贷款是否影响租户是否可以被驱逐？租户如何获取该信息？

A: 住在联邦政府支持的物业中的租户暂时不能被驱逐。这个驱逐禁令适用于由联邦机构（如房利美和房地美）融资、保险或证券化的大量抵押贷款，以及通过联邦援助项目（如第8条）补贴的住房。

对于公寓楼中的租户，有一些工具可以帮助他们确定驱逐禁令是否适用于他们居住的地方。在5月4日，房利美和房地美都推出了查询工具：租户可以输入他们的楼宇名称和地址，以找出该物业是否得到联邦支持。 全国低收入住房联盟在四月也推出了类似的工具。

然而，这些工具对住在独栋住宅中的数千万租户没有帮助。联邦住房金融局正在开发该工具，但目前，住在独栋住宅、公寓和小型公寓楼中的租户需要与房东沟通，以了解他们的单位是否受到《关怀法案》规定的驱逐禁令的保护。

Q: 如果我的租约在居家令生效期间结束，会发生什么？没有书面租约的租户怎么办？

A: 在正常情况下，租约本身会描述租约结束时会发生什么，无论是到期、续签特定期限还是转换为按月协议。州法律概述了在租约不具体的情况下的默认程序。居家令不会阻止租约到期或续签。但联邦、州或地方的驱逐禁令将阻止房东驱逐租户或租约持有人驱逐转租者。

“即使租户的租约已到期且该人尚未搬出，房东也必须将租户带上法庭，不能合法地采取‘自助’措施，例如更换锁或切断公用事业服务，”国家住房法律项目的诉讼主任埃里克·邓恩说。“这是一种法律的灰色地带，租户可能没有‘占有’房屋的‘权利’，但确实有权不被驱逐，除非通过司法手段。”

所以这归结为驱逐禁令。根据《CARES法案》，房东在禁令到期后必须给租户30天的驱逐通知。许多州和地方的禁令没有这个缓冲，因此没有租约的租户可能在命令到期后立即被驱逐。

房东可能并不急于让租户搬出去。事实上，情况可能正好相反：房东（或租约持有者）可能会要求租户（或转租者）立即签署全年的租约，以确保租金。

**问：**在Covid-19期间，有什么住房援助可以帮助支付租金吗？

答：在某些地方，有。例如，在马萨诸塞州，一个名为“过渡家庭租金援助”的项目为处于困境的家庭提供最高4,000美元的援助，州政府还为受Covid-19影响的家庭增加了500万美元的资金。在达拉斯，超过16,000人在周一申请租金和抵押贷款援助，当天该市开放了其项目。

住房专家呼吁国会和联邦机构采取更多措施，以 在各地提供租户援助。

问：****由于疫情，一些租户无法使用健身房、休息室、庭院和屋顶平台等建筑设施。租户可以要求部分新冠病毒租金减免吗？

答：也许可以！但在你询问之前，你可能想记住，许多房东报告称在维护成本上花费更多，全天候雇佣清洁工来清洁邮件室和公共区域。租金减免需遵循正常的租赁规则。目前在一些城市和州，租金上涨被冻结。

问：如果租户无法支付租金，房东可以做什么？无法支付抵押贷款的房主呢？

答：现在有超过380万房主处于抵押贷款宽限计划中——这 占所有抵押贷款持有者的超过7%。

拥有联邦支持抵押贷款的房主和房东可能能够将抵押贷款支付推迟最长一年，且不收取额外利息、滞纳金或罚款。国家消费者法律中心已汇编了一份 针对物业所有者的指南，以确定他们的房屋或建筑是否获得联邦支持或保险。

联邦政府正在提供最佳的抵押贷款宽限条款。然而，银行也提供自己的宽限计划，但通常条款对借款人不太有利。

Hello Lender是一个为经历财务困境的抵押贷款借款人提供的工具，自动生成一封信件给贷方，以声明房主参与联邦宽限计划。这个免费的工具——由法律事务所Wilson Sonsini的技术部门Six Fifty开发——的工作方式有点像TurboTax。借款人输入他们的信息，工具就会生成一封包含所有合格信息的信件。

问：租户如何让房东与他们合作解决租金问题？如果物业所有者是公司或房地产投资信托呢？

答：Six Fifty提供另一个工具，Hello Landlord，供租户向房东发出通知，概述根据州法律和CARES法案的租户权利。书面通知可能是大型多户建筑中由公司房东拥有的租户采取的最佳方法。

没有人知道驱逐禁令到期后会发生什么。当每周600美元的联邦失业救济金扩展在八月到期时，可能会引发一波巨大的拖欠潮，影响失业的租户和借款人。同时，驱逐潮可能会导致租赁空置率激增，这对房东的利益并没有帮助。

除了大规模的租金罢工，许多住房专家鼓励租户拨打他们房东的电话，解释他们的情况，并看看能达成什么协议。“租户是负责任的人，”阿拉博说。“他们想支付租金。他们不想失去自己的住房。”