错过的租金支付在房地产行业中引发连锁反应 - 彭博社

插图：Jun Cen 为彭博商业周刊绘制不断增加的 失业美国人和关闭商店及空荡街道的画面开始讲述 Covid-19 大流行造成的 经济破坏的严峻故事。它们还预示着一场酝酿中的房地产危机。在美国，典型月份到期的商业租金约为810亿美元。延迟支付其中相当一部分将对房地产融资的复杂系统造成巨大压力，并突显社交距离造成的痛苦传播得有多快。

根据 国家多户住宅委员会的数据，到4月5日，仅有 69% 的租户支付了租金，而到3月5日支付的比例为81%，这为如果裁员持续和家庭耗尽储蓄，情况可能变得多糟提供了早期的预览。在一种情景下，租户在接下来的六个月内需要960亿美元的支付援助，根据城市研究所的分析。对于房主来说情况也不会好多少。大约1500万户家庭——约30%的抵押贷款借款人——如果经济在夏季继续停滞，可能会错过付款，根据穆迪分析公司的首席经济学家Mark Zandi的说法。

彭博社商业周刊体育博彩应用程序比你想象的更具毒性苹果公司撤回其在影院上映电影的重大计划廉价汉堡的终结哈里斯的竞选如何最终使拜登的表情包策略奏效到目前为止，地方、州和联邦政府通过实施临时禁令来应对止赎和驱逐，减轻经济停摆的短期影响，希望社交距离措施在今年春季晚些时候得到缓解，消费者和企业能够恢复正常。然而，如果经济没有迅速反弹，这些措施将不够。“最初的想法似乎是，这将持续一两个月，事情会恢复正常，”哥伦比亚商学院教授托马斯·皮斯科尔斯基说，他支持对受影响的抵押贷款借款人免除部分利息支付。“这给我们争取了一些时间。但要恢复到新的正常状态需要几个月或几年。”

错过一个月租金的预计影响

按每个类别错过的付款份额

数据：CoStar投资组合策略

错过付款的前景正在造成各方面的问题，因为经济痛苦从租户和物业所有者扩散到贷方及其他方面。投资于抵押贷款的房地产投资信托基金，其中许多犯下了使用短期债务融资长期资产的严重错误，被迫以大幅折扣出售抵押证券，以满足贷方的保证金要求。这种动态是全球金融危机的标志，但这一次更难以争辩说困境中的家庭或公司是贪婪或鲁莽的，或者他们应该为前所未有的经济冲击做好更好的准备。

汤姆·巴拉克，房地产投资信托公司Colony Capital Inc.的董事长，认为房地产金融公司和其他非银行贷款机构是为企业和个人提供流动性的管道，因此支持抵押贷款投资者对帮助小企业及其员工至关重要。但他对政府干预并不乐观。他说，在选举年，救助被认为过度杠杆的行业看起来并不好。

类似的问题在整个房地产行业蔓延。 《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》于三月通过，为政府担保的抵押贷款提供了宽限期。这些贷款被打包在一起并作为证券出售，当房主未能按时付款时，抵押贷款服务商需要提前支付本金和利息。根据抵押贷款银行家协会的初步估计，这对服务商来说是个问题，他们可能需要高达1000亿美元。

他们并不是唯一需要帮助的人。至少 2600名商业房地产借款人已经与抵押贷款服务商联系，寻求超过490亿美元贷款的潜在债务救济，Fitch Ratings表示。在三月最后两周，超过75%的询问是针对酒店和零售房地产的，Fitch表示。

租户接下来会发生什么将取决于人们居住的地方以及他们的建筑融资方式。一些州已经通过了临时驱逐禁令，房利美和房地美已 承诺对因Covid-19遭受困境的公寓业主提供宽限期，前提是房东暂停驱逐。

只有四分之一的租户住在由政府支持贷款融资的单位中，城市研究所的副总裁玛丽·坎宁安表示。大多数房产所有者将不得不与他们的贷款人达成协议，因为催收减少。尤其是小型房东缺乏应对风暴所需的廉价信贷，即使是从大型公司租房的人也不太可能获得与房主相同程度的宽容。阿默斯特控股公司的首席执行官肖恩·多布森表示，他的公司将“尽可能提供宽容，但我们没有联邦储备来借给我们。”

在过去十年中，紧张的住房库存使房东能够提高租金，现在有一种感觉，房产所有者的权力已经减弱。从地方住房活动家到密歇根州的民主党代表拉希达·特莱布，许多人都呼吁国会取消租金。另一部分人担心，驱逐禁令将给租户提供跳过支付的许可，而房东将永远无法收回。“政治家们命令你不能驱逐人们，显然这会导致很多行为变化，”双线资本的首席投资官杰弗里·冈德拉赫在最近的一次网络研讨会上说。

不仅仅是公寓居民无法支付租金。包括赛百味餐厅和床垫公司在内的公司已通知房东，他们可能无法全额支付租金。目前，商业房东能做的并不多：全球疫情是寻找新租户的艰难时刻。

租金最终必须支付，房东即使在破产情况下也会有索赔。在因政府命令而关闭的企业中，租户将追求不可抗力的索赔，争辩说他们的合同协议已被社交距离法令所取代。房东也可能向贷款方提出同样的理由。危机的无辜性质可能使某些问题更容易解决，从而降低对政府救助的抵制。一个更大的挑战可能是在危机期间集结强有力的响应，而全球官员在采取果断行动方面反复缓慢。

“这几乎就像我们在慢动作中观看这一切，”RXR Realty的首席执行官Scott Rechler说，该公司拥有公寓、办公室和其他商业房地产。“我们知道坏的部分即将到来，但我们不知道它会持续多久或我们会有多强韧。”——与**Shahien Nasiripour