城市如何延缓驱逐和止赎 - 彭博社

2009年，加利福尼亚州圣荷西的一处住宅前竖起了一块巨大的止赎拍卖标志。Tony Avelar/彭博新闻周一下午，湾区成为美国第一个实施居家避难令的地区，以防止Covid-19的传播，禁止前往餐馆、酒吧或理发店，禁止朋友来访，以及不必要的公共交通出行。这项限制使得旧金山最近的一项措施显得更加紧迫：在应对这种紧急情况带来的经济冲击时，确保人们有住所。

随着其他城市考虑在未来几天升级自己的封锁措施，它们已经在追随旧金山的步伐，采取驱逐冻结、止赎暂停和公用事业停供延期等措施。在过去几天，加利福尼亚州和纽约州，以及洛杉矶、迈阿密、奥兰多、西雅图和费城等城市采取了一系列住房安全策略，希望通过避免将更多人推向无家可归来减轻Covid-19带来的公共卫生危机。这些努力遵循了新加坡和意大利早期的 措施，以遏制疫情期间的无家可归现象。

彭博社城市实验室城市更新如何导致城市暴动新加坡、马来西亚想要建立自己的深圳风格的超级中心新加坡未来的木制建筑存在霉菌问题芝加哥的移民激增正在给民主党在DNC主办城市带来麻烦在美国，卫报报道几乎有90个城市和州已停止切断人们的水务，即使他们无法支付账单。底特律是为数不多采取进一步措施的城市之一，恢复了水的供应给数万名因欠债而被切断水源的贫困居民。

美国尚未通过全国性的全面禁令（尽管联邦政府已采取措施暂停一些政府支持的驱逐和止赎）。但民主党总统候选人伯尼·桑德斯已呼吁联邦立法者阻止所有驱逐、止赎和水电费的催缴。

由于每个司法管辖区对住房政策的处理方式不同，官员们正在采取不同的措施来保护租户和房主：惩罚因驱逐租户而被罚的房东，指示他们的警察和治安部门停止执行待处理或新的驱逐通知，并敦促银行和公用事业公司暂时宽恕未付款项。一些提案通过将住房宽限与记录在案的与冠状病毒相关的损失挂钩，认识到大规模社会隔离和商业关闭带来的经济负担。其他提案则采取全面的方法，以保护人们在全球大流行期间免受住房不安全的影响。

“人们不应该因为COVID-19的传播而失去或被迫离开他们的家，”加利福尼亚州州长加文·纽瑟姆在一份声明中说，在他发布了一项行政命令，赋予地方政府实施自我禁令的权力后。“在接下来的几周里，每个人都必须做出牺牲——但居住的地方不应该是其中之一。我强烈鼓励各市和县利用这一权力来保护加州人。”

租户权利组织表示，该措施是令人失望的，因为它没有在州级上完全禁止驱逐。同时，在圣荷西和旧金山等城市，立法者已经行使了他们的权力，并正在最终确定冻结驱逐的措施，期限为一定时间。两者都要求受影响的租户证明某种与冠状病毒相关的损失。旧金山的市长伦敦·布里德于3月13日实施了驱逐禁令，正在制定更多非约束性的决议，敦促银行和公用事业公司冻结止赎和公用事业债务。

在洛杉矶——该市400万居民中有63%是租户，其中三分之一的人将一半或更多的收入用于租金——市长埃里克·加塞提发布了一项停止驱逐的行政命令，以帮助困难的租户。记录在案的儿童护理、家庭护理或医疗护理费用可以证明需要，以及工作停工；租金将在紧急状态结束六个月后到期。

“我们知道，在这个时候——当我们告诉人们待在家里时——我们能做的最危险的事情之一就是剥夺人们的栖身之所。”一些其他城市的居民推动他们采取行动，表示他们希望各州或县先采取行动，因为存在优先权措施或法院权力。然而，即使没有发布针对房东发起驱逐的立法禁令，城市仍然可以指示（或敦促）执法部门停止驱逐人们出家，或暂停已经进行中的法院程序。

例如，在迈阿密地区，立即停止驱逐并不是通过市议会的提案，而是直接来自警察局：在迈阿密-戴德县市长卡洛斯·A·吉梅内斯于3月11日宣布紧急状态后，该部门宣布它将暂时暂停自身的驱逐执法活动“直到另行通知”，有效地停止了租户的驱逐**.**

费城的执法部门在驱逐申请方面排名全国第四，在市议员海伦·金成功游说市警长和法院停止执行驱逐、住宅止赎和住宅物业税 liens 后，开始与城市合作，至少在接下来的两周内停止这些行为。就在本周，超过550起驱逐案件被安排审理——作为紧急驱逐暂停的一部分，法院也同意暂停审理那些已经在处理中的案件。

在这两周内，主要的燃气、电力和WiFi公用事业公司也不会进行停服务。“我们知道，在这个时候——当我们告诉人们待在家里或在安全的地方时——最危险的事情之一就是剥夺人们的住房，或者因为他们现在不能工作而切断他们的水或电，”金告诉CityLab。

纽约州目前是冠状病毒病例数量最多的地区——超过1,300并且还在快速上升——那里的立法者正在从各个方面解决住房不安全问题。在纽约州州长安德鲁·库莫宣布进入灾难紧急状态后，州立法者布拉德·霍伊尔曼和布赖恩·卡瓦纳提交了立法，禁止房东在没有法院命令的情况下驱逐租户，并赋予法院新的权力以停止驱逐、止赎和“调整租赁义务”。

州法院在周末采取了果断行动，发布了一个无限期结束住宅和商业层面的驱逐程序，并暂停全州所有待处理的住房法院命令。该命令延续了纽约市市长比尔·德布拉西奥对在城市内暂停驱逐三个月的承诺。

“在这场危机中，我们必须尽可能做一切——我们知道我们能做的一切。我们需要推动这一切的边界。”奥克兰也采取了双管齐下的方法。在住房活动家的压力下，上周奥克兰市议会发出了一封信，要求县政府暂停驱逐，直到议会在4月7日的下次会议；高等法院同意了，停止了所有法庭程序，包括在湾区的居家令下的驱逐。

与此同时，市议员尼基·福图纳托·巴斯也成功呼吁阿拉梅达县警长办公室停止追究驱逐执行。但她表示，市政府强制实施的暂停令至关重要。“我认为全面考虑非常重要，”巴斯说。“确保驱逐保护措施强有力，包括因这场疫情而导致的驱逐暂停；并确保可能已经在进行中的驱逐程序被暂停，任何法庭命令不被执行。”

即使是旧金山的原始立法——暂停因未支付租金而进行的驱逐 —— 也留下了漏洞：旧金山监督员迪恩·普雷斯顿提出了另一项措施，禁止无过错驱逐，例如业主搬入或翻新，在房东驱逐了一名“医疗残疾的使命居民”后，使用了州的 埃利斯法案， 使命当地报道。（“[有些]房东似乎缺乏心或脑或两者都缺乏，”普雷斯顿 在推特上写道。）他还 在努力确保旧金山法院系统不进行驱逐审判。

尽管洛杉矶确保了最脆弱的租户受到保护，市议员迈克·博宁告诉CityLab，他计划在未来的市议会会议上提出一套更全面的立法。他还将要求暂停驱逐，但他的立法不会要求任何工作中断的文件，并将通过市律师进行。

对于那些能够证明冠状病毒经济影响的人，他正在寻求另一个更具体的命令，迫使所有房东和住宅抵押贷款持有人允许租户和房主最多有24个月的时间来履行他们的付款义务。

而且，为了确保人们不会因为租约结束日期不当而在经济低迷中被迫寻找住房，博宁表示，他的立法草案将要求所有住宅房东在紧急声明解除后将到期租约延长三个月。

“在这场危机中，我们必须尽可能做一切——我们知道我们能做的一切。我们需要推动这一切的边界，”他说。“一两周的收入损失是[一些工人]住在室内和住在室外之间的区别。”

小型房东表达了对这一新趋势可能产生意想不到后果的担忧，这可能会使房产所有者在自己的付款上落后，因为他们也在应对病毒的财务和健康影响。在驱逐禁令与止赎宽恕相结合的城市，他们担心的事情就少一些。像洛杉矶和费城这样的城市正在追求小企业支持基金。旧金山宣布了一个禁令，对小型和中型企业的与冠状病毒相关的驱逐进行暂停，这是加利福尼亚州新行政命令允许的举措。

“如果这样下去，我们将不得不考虑使用城市、州和联邦资金来帮助人们维持生计，”博宁说。“我们有租户，我们有工人，我们有小企业，我们有房东——这只会变成一个自我延续和不断重复的伤害循环。”

为了打破这个循环，当地政府不能是唯一在地面上立法的，费城的吉姆说，他呼吁特朗普总统采纳桑德斯的国家住房救助指令，并暂时实施扩展的带薪休假、现金援助或普遍基本收入。“人们正处于危机中，”她说。“我们所有人都需要广泛呼吁州和联邦的救助，直接到达州和大城市。”