房东正在使用下一代驱逐技术 - 彭博社

对于拥有大量房产的房东来说，“拖欠管理平台”可以使驱逐过程变得一键完成。Nathan Klima/Boston Globe via Getty Images在房东与租客之间不断演变的猫鼠游戏中，后者在几个城市中逐渐占据上风。保障面临驱逐的人的律师的法律在费城、旧金山、纽约和其他城市得到了支持。去年，纽约州通过了一系列法案，一位奥尔巴尼的立法者称其为“历史上最强的租户保护法”。

作为回应，房东们正在将优先事项从驱逐租户转向尽可能高效地向他们收取租金。拥有数百或数千个单元的大型房东正在转向技术以获得优势。ClickNotices——一个用于跟踪租金的仪表板，从收据到拖欠再到驱逐——是新一代在线“拖欠管理平台”的一部分，可以自动化一些不太愉快的房东工作。

彭博社城市实验室城市更新如何导致城市暴动新加坡、马来西亚希望建立自己的深圳风格的超级中心新加坡未来的木制建筑存在霉菌问题芝加哥的移民激增正在给民主党在DNC主办城市带来麻烦通过共享仪表板，物业所有者及其代理人能够准备和发送逾期租金通知；企业房东可以一次生成数百份逾期通知。只需几次击键，他们的律师就可以快速生成诉讼所需的所有法律模板语言。在某些司法管辖区，房东甚至可以自己提起诉讼。

将这种无摩擦性引入紧张的房东-租户交易世界有许多积极的影响，该公司表示：即，它促进了房东和租户之间更多的沟通，这意味着在律师介入之前有更多解决争议的机会。但一些租户倡导者担心，这种软件加速了争议进入法律领域，在那里房东——尤其是大型或机构房东——享有巨大的优势。

对于房东来说，一键驱逐软件可能是对新租户保护的创新回应。例如，在纽约市，自2013年以来，驱逐人数下降了41%，这在很大程度上要归功于该市的全国首个保障租户有权获得驱逐律师的法律。

“现在，由于法律的原因，驱逐对任何人都没有好处，”专注于纽约房地产法的Kucker Marino Winiarsky & Bittens公司的合伙人Craig P. Gambardella说。“根据旧法律，如果你从一个租户那里获得驱逐或从一个租户那里获得空置的租金稳定公寓，你可以立即将租金提高20%。”

在纽约，这种情况不再可能，所谓的空置奖金被去年州通过的具有里程碑意义的保护措施所废除，其他激励措施也是如此。“很多这些涨幅已经不复存在，”Gambardella说。“在纽约，游戏的名称是简化你的租金效率。”

拥有数百或数千处物业的房东正面临进步州的新一波法规。在纽约，房东在因拖欠租金而可能将租户告上法庭的时间从大约两周延长到了大约六周。租户在收到通知之间也有更多的时间，以及更多的时间来结清账款。

该程序的特点在于其能够生成驱逐前和驱逐后的诉讼文书。投资者也注意到了这一点。彭博社在一月份报道，纽约市的公寓销售下降了40%。建筑业主相信，现在提高租金变得太困难，即使是为了弥补维护或改善的成本。因此，分析师表示，投资者正在避开受租金管制的单位，而是追求价格更高的市场价建筑。这些变化——尤其是取消空置控制和空置奖金——甚至促使一些房东保持单位空置。

像ClickNotices这样的程序代表了一种不再等待奥尔巴尼改变方向的替代方案。“我们的目标不是让租户上法庭，”该公司的首席执行官Matt Barbieri说。“这在收租方面是最后的手段。”

ClickNotices于2010年作为一家处理未支付租金诉讼的纸质处理公司在马里兰州成立。创始人Toyin Bello推出ClickNotices是为了应对他在巴尔的摩管理租赁物业时的挫折。随着公司的发展，其领导者意识到，无论是小型还是大型房东都在透明度和合规性方面面临困难。ClickNotices与大型房东使用的所有会计程序相连接——Entrata、MRI、Yardi、RealPage等。但该程序的特点在于其能够生成驱逐前和驱逐后的诉讼文书。

自2016年以来，当创始人寻求A轮融资时，公司已经扩展：ClickNotices现在在13个州运营，主要在东海岸。沿海州的立法者正在迅速采取租户保护措施，这也是ClickNotices重新定位为租户参与平台的一个原因，正如Barbiari所说。

租户倡导者表示，像ClickNotices或eWrit Filings这样的程序，另一家拖欠管理软件公司，实际上是在帮助房东将租户引入租金法庭，而不考虑案件的优劣。大型或机构房东每月可能会提交数千份逾期租金通知，而当他们上法庭时，主要是根据房东的说法，正如Santoni, Vocci & Ortega的创始成员Matthew Vocci所说，该公司代表租户和消费者。

“现实是，当你提交数千份这些通知时，大多数都会默认通过，”Vocci说。“法庭被用作房东收款的工具。这是基于随便输入到电子表格中的信息的大规模提交。”

在马里兰州，州法律并不要求房东在租金法庭上聘请律师代表索赔，因此提交公司（如ClickNotices）可以派代理人代替。他们通常不是律师，Vocci说。在某些司法管辖区，他们可能每周代表客户在租金法庭上出现三到四次。Vocci称提交代理人为巴尔的摩租金法庭的“超级用户”；他们坐在通常在交通法庭上坐的警察的位置。“通常他们拥有的是带有姓名和他们声称欠款金额的电子表格，仅此而已，”Vocci说。

大规模提交将举证责任转移到租户身上，他们无法获得常规的法庭代表。立法者正在努力倾斜天平。纽约市正在扩大其成功的 驱逐律师试点项目，底特律、明尼阿波利斯、圣安东尼奥、洛杉矶和其他几个城市计划效仿。

巴尔比耶里表示，与租户沟通，而不是把他们拖到法庭，是ClickNotices的目标。在每月的第一天到第六天之间，大型物业管理者与租户之间几乎没有沟通，主要是因为企业房东不会去敲门大喊租金。在马里兰州，ClickNotices的总部所在地，根本没有通知要求：租户第一次发现有问题可能是在警长张贴通知的时候。

巴尔比耶里说，这是一种旧的做法。ClickNotices提供不同的“选项篮”来与租户互动：自动短信、电子邮件等。巴尔比耶里表示，他的公司一直在努力教育客户，询问租户租金迟交的原因的价值主张。“从沟通的角度来看，我们完全支持额外的通知要求，”巴尔比耶里说。“我们在这些对租户友好的法律的早期阶段就参与其中。”

越来越多的州对租金法庭出庭通知的送达要求设定了更严格的标准，例如使用一类邮件或认证邮件或私人送达服务。这只是新一类租户保护措施中的一个方面。随着公司的扩展，ClickNotices正在增加律师，以提供更多的法庭服务并确保合规。目标仍然是让人们支付租金。

但是当通知不起作用时，违约管理程序帮助房东通过鼠标点击转向法院行动。即使驱逐不再是明确的目标，因为各个地区使驱逐变得更加困难，但威胁仍然起到同样的作用。

“我回去查了一些关于‘70年代的文章，讨论租金法庭如何被用作房东的收款工具。确实，当你有后端软件时，提交这些东西要容易得多，”Vocci说。“事情越是变化，越是保持不变。”