房产限购要兼顾大象和蚂蚁

余胜良

最近又有地方政府跃跃欲试要放松限购政策，大多数只是一日游。地方政府想突破限购的努力令人同情，有些城市限购本来就不必有，但是重点城市限购还需要持续下去，这是少有能兼顾富裕阶层和中产阶层的方案了。

这是因为对大象来说轻易而举的事情，对蚂蚁来说就太不容易了。重点城市房地产的需求依然旺盛，但是供应量缺乏潜力。

居住是硬需求，不管环境怎么样，人们来到一个城市总需要一个地方住。如果住处不够，那就只能涨价，能住的起的人住下去，住不起的人就只能离开了。

现在的情况是，一部分头部人群收入很高，他们可以持续不断地买下去。一旦出现供应小于需求，购买力就会释放出来，金融政策可能会加剧这个释放的强度。他们持续强力购买的结果是普通市民与房产无缘。

按照经典的经济学理论，涨价可以调动开发商积极性，刺激更多房产投入进来，从而抑制价格上涨，满足更多消费者需求。

但实际情况是，可供使用的住宅土地数量有限，看似城市有大量土地，但是住宅土地并不多，更改土地性质也不容易，旧改成本很高而且旷日持久。

也就是说，供应量不会同步增加。这个传导链条是中断的。中断的结果就是，一部分有钱人因为享有土地收益变得更有钱，可以掌握更多资源，另外一些人离地产更远。

看起来似乎很合理，一切都是钱说了算，但是从另一个维度上看，就有不舒服的一面了。

比如春运时会出现阶段性运力不足情况，这时候如果仅用价格调节，出不起价钱，或者不愿意出高价的人不用回故乡，看起来好像也很合理，但是凭什么这些人就不能回家去？

如果春运的时候，有人买了两个座位，只是为了让自己腿脚伸开更舒服一点，那对于没有能力挤上车的人， 是不是不公平？

房价上涨的信号是说房子不够了，买不起租不起的人，请离开吧。如果足够冰冷，这样考虑也没错，但是大家都有追求美好生活的权利，也想在一二线城市生活下去。对城市来说，只要有这么多人来，产业就有机会。

这时候限购就是更公平的行为，限制大象的消费能力，好给蚂蚁一个机会。也可能会有人说，即使限制了大象的消费能力，蚂蚁也没有机会。

2010年4月，国务院常务会议发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新“国十条”，史上最猛的楼市调控因此到来。

限制9年，房价没怎么限制住，还越来越高了。

这跟限购没多大关系，是因为整体供给和需求相比还是太少了，如果不限购，可能会涨得更高。

中国还在完成城市化进程中，完成城市化的同时，还在大城市化，供需矛盾会在大城市长期存在。一旦房价停止上涨就惊呼变局出现，从而降低房地产投资，只能让房价涨得更高，这么多年房价就是这么一波波涨上来的。

中小城市供需矛盾不突出，没有必要限购，如果有些地方原来供需矛盾突出，市场出现变化，矛盾不突出了，也可以改变策略不再限购。有一段时间政府在限购同时还增加了限售政策，限售是辅助作用，是为了增加交易成本，其实只需要限购即可，可以取消限售，在一定时间段内转让加税即可，让频繁买卖者付出一点成本。

消费者往往痛恨开发商，其实房价上涨和开发商的关系不大，如果开发商开工充足，个个野心勃勃，倒是会增加供应平抑房价。当然，前提是土地供应充足。

（作者系证券时报记者）