深圳楼市迎暖冬成交飙升卖家违约抬头

证券时报记者 吴家明

临近年末，深圳楼市表现抢眼。豪宅认定标准调整后二手房市场频现反价，成交大增；新房发售重现“日光盘”，市场出现明显的“暖冬”特征。

深圳房价将再创新高？这是业界发出的疑问，更是众多打算置业者的困惑。

与之形成鲜明对比，北京、上海和广州等一线城市的房地产市场已寒风来袭。深圳为何能走出独立行情？一些关于深圳房价的现象，值得品味。

一二手房价倒挂 “日光盘”频现

从各大机构的统计数据可以看出，深圳一二手住宅市场的热度在持续升温。据深房中协标准指数显示，11月深圳二手房网签量达到9243套，环比大涨57.5%，与去年同期3738套的二手房网签量相比，增幅更是高达147%。11月深圳一手住宅成交3196套，环比上涨20%。深圳中原研究中心的数据显示，豪宅标准调整后市场升温，挂牌价上涨房源占比达到64%。

说起最近深圳的新房市场，“日光盘”频现可谓一大现象。

摇号选房几乎已成为热点城市的标配，深圳也不例外。近段时间，深圳有多个高价项目公开摇号选房。位于前海的招商领玺家园近日开盘，公开信息显示该项目有456套可售住宅，均价为每平方米10.8万元，在开盘4个多小时后全部售完，吸金近63亿元，成为了“日光盘”。同样大热的前海片区，离“日光盘”招商领玺家园不远的颐湾府，均价为每平方米10.2万元，也在近日推售367套房源，公开信息显示开盘当日即售出323套，去化近九成。

仅在11月30日一天，位于深圳前海、龙岗和光明区的4个新盘项目集中入市，共推售近2500套房源，4个项目合计售出超过1800套。位于光明的龙光玖龙台二期，推售的705套房源号称在10分钟内被抢购一空，单价约为每平方米5.25万元，成为又一个“日光盘”。

对于深圳新房市场近期所爆发出来的购买力，这只是冰山一角。

10月27日，位于香蜜湖的深业中城（一期）推售192套住房，均价约每平方米13.1万元，共有2794人完成诚意登记并进入公证摇号选房。10月30日深业中城开盘，一日售罄。据不完全统计，12月深圳还将有15个新盘准备入市，其中位于深圳罗湖区已“沉睡”近10年的茂业德弘天下华府“跑步进场”，由于拥有优质学位，市场关注度高，预计揽金或达百亿元。

为什么这些高价新盘如此好卖？证券时报记者在多个项目的开盘现场随机采访，多位置业者告诉记者，因为这些项目被限价，开盘价低于周边二手房价格。记者也发现，在深圳原特区外的一些新盘项目，特别是价格高于周边二手房的项目，去化率并不理想。

位于龙华区的金茂府是深圳昔日的“地王”，其销售价格明显高于周边二手房，突击开盘至今，销售数字仍是一个谜。

二手房又出现 业主违约现象

如果说新房市场有政府限价，那么二手房是一个更为市场化的领域。最近，深圳二手房市场也火了，卖家愈发惜售，甚至频现业主违约的现象。

11月11日，深圳宣布调整普通住房标准：容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”，满两年可免征增值税，本次调整的最大亮点就是取消了价格标准，购买者可以省下不少税费。记者走访发现，价格在原来各区豪宅认定标准以上的房源，二手房业主提价现象明显，潜在置业者都在加快看房买房。

对于目前的市场反应，家住福田翠海花园的胡先生也有点惊讶：邻居家的房子挂了好几个月都没卖掉，最近竟然也成交了，121平方米成交价达到1650万元。

“各种利好消息频出，店里每天都有成交。很多业主看到市场变好就反价，或者索性撤盘不卖。”在福田景田片区从事房产中介工作的黄经理告诉记者，“之前有很多房源挂了大半年都卖不掉，现在基本上都卖掉了，涨价一二十万，也可以脱手。”

目前的深圳二手房市场，存在这么一幅画像：有置业者焦虑，豪宅认定标准改变后省下的税费其实转嫁到自己身上；有业主纳闷，自己的房子价格怎么没什么变动；有部分业主暗暗揣摩，怎样以合理的理由、较低的违约成本，撕毁已签的合约。

2015年4月之后，深圳房价暴涨后一度爆发业主违约潮，引发买家集体上访要求强制过户，这是楼市火爆时期的一种“现象”。如今，这种“现象”又再度出现。信荣房地产律师团队首席律师张茂荣表示，最近在众多利好政策刺激下，业主违约现象再度出现，以该团队接访案例来看，就有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖的案例，而且不是个案。

深圳楼市为何走出独立行情？

近段时间以来，深圳房地产市场的表现与全国多数城市特别是其他一线城市形成鲜明对比，北上广二手房销售价格持续下降，只有深圳走出了一波上涨行情。此外，贝壳研究院的数据显示，25个重点城市中有20个城市近一年来挂牌均价出现下跌，但深圳二手房近一年来维持小幅上涨势头。

不过，记者发现，到目前为止本轮深圳楼市的火爆程度与2015年相比还是有所区别。2015年整个深圳市场是价格普涨，但目前还只限于局部二手房市场出现明显上涨，例如城市核心区、优质学位区等，布吉、坪山等较为偏远地区的二手房市场和新房市场表现仍较为平稳。

陈松是一名职业投资人，曾在南山一家大型房企担任营销总监，浸淫深圳房地产市场十几年。在他看来，深圳楼市有这样一个特点：房价对市场的信号反应历来非常敏感，只要政策稍有放松，此前按压的需求就会爆发。“2016年以来深圳的房地产市场调控，并没有导致房价出现明显的向下调整，只是住房销售量急剧下降。而销售量下降，价格没有出现明显下跌，这在很大程度上意味着市场还是存在投机炒作，能租就先不卖，也表明多数深圳的置业者对房价上涨的预期没有发生改变。”他说。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，四个一线城市中，深圳在2019年可以说是获得利好政策最多的城市，而且是利好一个接着一个，对楼市成交有比较明显的促进作用，对于房价形成了持续的支持作用，所以无论成交量还是成交价格都表现不错。

深圳楼市的另一个现象，就是总给人“钱多”的感觉，背后离不开一些置业者和投资者利用高杠杆资金进入楼市。深圳统计局此前公布的2018年统计数据显示，深圳居民杠杆率达到创纪录的144.4%。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“很多人认为楼市或迎来反弹，但我认为幅度会非常小，根本原因是当下的楼市还想往上走，但购买力大环境、杠杆助推器与2015至2017年不可同日而语。”

现在的行情，让许多深圳置业者想起2015年。不过，“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策导向屡屡被强调，深圳市政府进行“二次房改”，握在手里的保障型住房和“限价”的土地，成为稳定市场的筹码。深圳楼市的独立行情会走多远？让我们拭目以待。