乐伽爆雷 青年群体成最大受害者

交了一年房租，才住6个月房东就来赶人。80后李开明，通过中介在南京市郊租到一套属于南京乐伽商业管理公司（以下简称“乐伽”）的房子。乐伽停业后，房东天天来敲门。经过警方调解，双方各让一步，李开明一家可以住3个月后再搬走。

8月7日，乐伽发布公告称，公司已停止经营，无法偿还客户欠款。乐伽爆雷，影响到南京、苏州等8个城市的数十万家庭，仅南京就涉及5万套房子。

据了解，乐伽的租客有许多是刚毕业的大学生，此次爆雷，年轻人成了受害主体。南京市目前的解决方案基本是房东租客各担责一半。原本就经济拮据的青年租客遭受了不小的损失。

调解成功率约七八成，维权群改名直租群

刘淳燕在南京读研，今年1月17日，乐伽业务员和刘淳燕签约时称租金为2300元/月，年付可以优惠到2000元/月。急着找地方落脚参加实习的刘淳燕，签下了一年的合同，押金房租共支付了2.6万元。直到房东露面，她才知道乐伽给房东的价格是每个月2700元/月，房东只收到了半年的房租。经过双方多次的协商，刘淳燕可以再住两个月后搬走，还要交2000元保证金，最终算下来她损失了1万元。

乐伽出事后，南京市各区政府在辖区设立了调解服务点，安排律师和租赁企业工作人员妥善解决房东租客矛盾。南京市住房租赁协会还推荐我爱我家、自如等5家住房租赁企业，作为乐伽的业务承接方。其他涉及乐伽业务的城市也分别安排了业务承接方。

栖霞区调解员介绍，调解是民间行为，不是政府行为，调解处是给房东和租客搭建一个沟通的平台。调解处建议各担一半损失，损失在3个月房租以内的，引导房东让租客住到期满；超过3个月的，引导租客根据市场价格给予房东适当补贴，房东也作出一定让步，双方达成协议者与5家企业重新签订合同。

“调解是目前最好的处理方式。”一位参与调解工作的律师分析说，如果走司法程序，两场官司打下来估计要半年，而乐伽无法承担违约欠款，最终房东和租客还得协商解决。

一位参与调解工作的房产中介公司负责人透露，截至8月20日，南京市调解处共计接待4000组房东、租客，调解成功率约有70%~80%。

这位负责人说，对于达不成一致意见的，中介公司提供临时周转房，或者与参与调解的公寓租赁公司签订合同，给予租客一两个月的房租优惠，尽量解决租客困难。

“这是房产中介行业挽回房屋中介声誉，给租客们信心的做法。”这位负责人介绍，行业协会已经达成共识，要化解这次的行业信任危机。

一些维权者也倡议双方协商解决。随着事件渐渐平息，原本房东、租客的维权群改名为直租群，成为一个新的租房平台，“不让中间商赚差价”。

专项整治“高收低出”

8月12日，南京市住房保障和房产局发布通知，为防范和化解住房租赁市场风险，南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门将用两个月时间整治租房市场，严查“高收低出”、挪用租金等行为。

这次专项行动主要针对房地产经纪机构和住房租赁企业。企业利用贷款融资高额租金抢占房源，搞“高收低出”、挪用租金，强制或诱导租客使用“租金贷”等行为将被严厉打击。企业发布虚假租赁房源信息、违规出租或代理不符合出租条件的房屋、无证照经营或超出核准范围经营、未按要求进行机构备案或信息登记等也在整治范围内。此外，相关部门还将严查房东或企业采取暴力或“软暴力”驱逐承租人的行为。

这场专项整治就是针对乐伽爆雷事件开展的。据了解，目前乐伽高管已被警方控制，公司资金已被冻结。

从三年前靠15万元注册资金起家到拥有数万套房源，乐伽爆雷，揭开了长租公寓企业野蛮生长的神秘面纱。

业内人士认为，长债短借，盲目扩张，导致资金链断裂，是乐伽爆雷的主要原因。“我认为他们有洗房（借租房名义侵吞房东和租客的钱——记者注）的嫌疑。”一位从事公寓租赁的负责人认为，乐伽就是利用大众图便宜的心理实现扩张的。

这位负责人说，高收低租可以说是市场行为，但乐伽烧的是谁的钱？后期怎么补回来？网约车、共享单车在前期不断烧钱培育市场的过程中，烧的是投资方的钱。乐伽一没资本，二没融资，却敢亏钱来培育市场，这纯粹是扰乱市场破坏行业声誉的行为。

近两年，先后有杭州鼎家公寓、寓见公寓（上海）、南京玉恒公寓等二十多家长租公寓企业资金链断裂。

一位房产律师指出，租赁是民生行业，长租公寓企业过度金融化，用下游的租金填补上游的窟窿，收房越多，窟窿越大，爆雷是早晚的事。

凸显行业监管空白

乐伽高风险运营为什么没有得到及时监管？

“长租公寓作为租赁市场的新兴行业，目前还没有相关法规对其进行监管。”一位参与调解的律师说，长租公寓行业不属于房屋中介，是租赁公司，又不属于金融监管对象，没有指定部门监管。近两年频频爆雷属于行业发展早期阶段的正常现象。

这个说法也得到了多家房产中介企业的认同。房屋中介公司不经手租金，只负责找客户，收服务费，乐伽接受房主委托，长期出租，靠经手租金形成现金流，况且一房一价，房源分散，监管难度较大。

“员工道德风险是房屋租赁行业的最大隐患。”365房产网工作人员告诉记者，租赁行业就业门槛低，员工素质相对差，存在道德风险。租赁行业一房一价，可能存在员工与房东合伙骗钱的现象。

乐伽爆雷的导火索恰恰就是员工涉嫌侵吞房款。乐伽在7月20日发布的公告中提到，其合肥分公司员工涉嫌侵占公司资金的现象屡禁不止。

一位业内人士建议，把长租公寓企业与房产经纪人纳入诚信管理，在行业内部做到规范化、体系化，不失为一种有效的监管办法。

2019年08月23日 03 版