长租公寓金融创新可别成了监管套利

证券时报记者 蔡江伟

一度被视为创新范本的长租公寓，却频现爆仓事件。近日，华东某知名长租公寓宣布，公司因经营不善倒闭。房东关切后续租金有无着落，租客担心会否被扫地出门。此前，已有多家长租公寓经营者因种种原因宣告破产，涉及人数众多，社会反响强烈。

长租公寓的商业模式，是商家通过向房东收房，统一装修后再转租给房客，类似于传统意义上的二房东。尽管中间商赚了差价，但经过统一装修改造，千差万别的房子变成类似标准化的产品，提升了住房的居住价值，可以更好地满足用户需求。然而在实际操作中，商家往往通过集中收租、分期支付，甚至刻意引导租客贷款的方式，形成资金池，以快速扩张规模。部分激进者，则将预期的租金收入打包成理财产品，售卖给社会公众，已符合金融运作的特质。遗憾的是，相应的监管，却未能及时跟进。

在过往的爆仓案例中，“高进低出”成为高频词，这显然不符合正常的商业逻辑。但在互联网模式创新噱头的掩盖下，“规模”被放在“利润”之前，以吸引资本的关注和垂青。我们看到，这些年各路玩家竞相入场，激烈的竞争往往以价格战的方式开打。这反过来放大了经营者的风险，资金链成为整个业务链条最薄弱的一环。但是，目前对绝大多数长租公寓运营者仍然执行普通商事企业的标准，一些公司的注册资本只有百万元级别。如此低的资本金却实际操持着类金融的业务，个中风险不言自明。在宽松的监管下，倘若拘泥于“有限责任”的尺度，经营者的道德风险不得不防。

各类金融创新在层层穿透后，其实质基本可归结为杠杆魔术，相应被抬高的风险不应被忽略。在现行长租公寓的运行和监管模式下，运营者一旦成功即可收获几何级数放大的果实，但失败的苦果却往往转嫁给房东、租客和社会承担。名义上的金融创新，实则变成监管套利。对此，业内就有专家建议，租赁行业应立法建立准入门槛，并参照类金融企业，建立风险准备金制度，以限制商家盲目扩张。类似将风险扼杀在摇篮之中的举措，或值得监管部门借鉴。