又一长租公寓倒下 行业频频爆雷问题究竟在哪儿

证券时报记者 张国锋

倒在长租公寓这条赛道上的玩家，最近又多了一个。

今年7月以来，“乐伽公寓经营异常，疑似爆雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临被驱逐”等消息在网上广泛流传。此后，乐伽公寓曾公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”。

就在房东和房客们焦急等待一个解决方案的时候，8月7日晚，乐伽公寓通过其官方微信公众号宣布，公司已停止运营。

突然发布的停业公告

据公开资料显示，成立仅三年的乐伽公寓在长租公寓的风口上快速发展，截至今年5月，在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局，成立了300多家签约中心，员工达到600多人，为40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，房屋总价达1000亿元。根据规划，其未来还要扩张至沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海、郑州等城市。

但这个美好的规划在8月7日这一天划上了休止符。当日晚间，乐伽公寓通过官方微信公众号发布一则公告，确认公司已经停止运营，关闭所有业务，且员工大量离职，没有经营收入，已无法偿还客户欠款。

该公告称，凡房东、房客自愿达成和解协议的，公司无条件予以认可，无须再通知公司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行;房东、房客保留依法追究公司违约、赔偿损失等法律责任的权利。房东、房客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究公司应承担的法律责任，公司尊重并执行一切决定。

该公告最后还强调，此次事件不应该波及房客，公司再次诚恳请求房东不要采取过激手段驱逐房客。

今年7月，多地的乐伽公寓房客曝光，房东因没有按时收到房租，对房客下达了“驱逐令”。其中不少人与乐伽公寓签订了1年合同，至少支付了半年以上的租金。不少房东也表示，自己与乐伽公寓签订的是按季度收款的合同，但今年以来收款的情况明显“不乐观”，驱逐房客也是“无奈之举”。

7月中旬和下旬，西安、南京、杭州等住建部门发布了乐伽公寓风险提示，其中西安住建部门曾在7月15日发布《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》，称该公司在西安经营房屋租赁、房屋经纪活动时，经营范围未包含有“房屋租赁”经营项目，提醒广大西安市民注意风险预判，避免财产损失。

事件曝光后，不少房东和房客前往乐伽公寓的南京总部进行了退款协商，但在公告发出前，据媒体报道称，大部分房东和房客并没有收到相应的补退款。而公告一出，不少房东和房客更是直接“炸”了，而许多当初帮他们办理租赁合同的工作人员也已经消失，乐伽公寓此前还发送短信言明：“乐伽公寓原业务员已离职，从其离职之日起，其所从事的一切活动概与我司无关。”

为妥善解决相关事件，在乐伽公寓发出公告后不久，南京市住房保障和房产局也发布通告称，乐伽公寓在履行租赁合同过程中出现大量违约，造成不良社会影响。南京市相关区政府已经组织第三方机构在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公寓客户提供纠纷调解和法律咨询服务。同时，南京市住房租赁行业协会推荐南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、南京自如房屋租赁有限公司等五家住房租赁企业参与调处服务点工作。

注定难行的

长租公寓？

让乐伽公寓倒下的原因，毫无意外又是资金危机导致爆雷。

有业内人士表示，乐伽公寓采取的是“高收低租”的模式，即高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或者一个季度租金;再以低租金出租房屋，一次性收取租客半年到一年的租金。而这种模式跟此前已经爆雷的长租公寓采取的“租金贷”本质相同，是典型利用资金池经营长租公寓的方式。

之所以采用这种方式，在业内人士看来，其可以使得经营方式快速实现规模化发展，抢占市场份额。像乐伽公寓这种操作方式，通过时间差可以形成一个庞大的资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流;或者用于别处的投资，以赚取更多的利润回报。

但正如“租金贷”带来的巨大危害一样，这种模式正在破坏着行业的整体信用，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，就会导致房东、房客损失严重。

“长租公寓一旦爆仓，会比P2P爆雷更可怕。”我爱我家前副总裁胡景晖在2018年时曾如此警告这个行业，如今看来，一语成谶。自2018年以来，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现“爆雷”或者“跑路”。

“说到底，还是这个行业的商业模式没有搞清楚的问题。”深圳某创投机构合伙人接受证券时报⋅创业资本汇记者采访时表示，去年他们曾经接触过一家长租公寓创业公司寻求融资，但在经过尽调后他们发现，这个行业的大部分公司未能“梳理”出自己的盈利逻辑。

据克而瑞监测数据显示，目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%到3%。对于很多长租公寓公司而言，它们需要在市场上大量获取房源，在面临诸多竞争对手的情况下，不得不采取“哄抬价格”、“低价出租”的方式来扩张。

有长租公寓创业公司创始人就曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%到60%，租金差为1.6~1.7倍，还需要每年摊销15%到20%的装修成本，以及人工等成本。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，金融手段在助力长租公寓规模化的同时，也加剧和提升了未来的风险水平，他建议对于长租公寓领域的金融管控力度要进一步加强。

北京房地产中介协会秘书长赵庆祥则建议，要尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛;此外，可以由协会牵头探索建立风险准备金制度，租赁企业按照规模缴纳风险准备金，此举一方面可以对冲经营不善带来的风险，另一方面也可以控制企业的扩张速度。

在业内人士看来，与将既有住房收储加工改造后用于出租的“轻资产”长租公寓运营模式不同，由国企投资运营的长租公寓项目普遍为“重资产”运营模式。易居研究院易居智库中心研究总监严跃进表示，重资产、长周期运营有利于行业形成新的规范标准，促进该行业健康发展。