投资欧洲度假屋一举多得

图片说明：阿尔卑斯山的度假屋，冬季出租最受青睐。

本报驻德国特约记者 青 木

“度假屋成欧洲房地产投资新热点!”据德国《经济》周刊近日报道，德国度假屋协会的最新报告显示，欧洲度假屋市场2018年需求增加15%左右，尤其来自中国、美国、中东等地的投资者已逐渐成为主力。未来5年，欧洲度假屋投资仍会以两位数的速度增长。

大多数价格5万至20万欧元

欧洲度假屋投资受到青睐，首先与欧洲的游客有关。德国慕尼黑大学旅游经济学者温特尔斯对《环球时报》记者表示，未来属于“千禧一代”。与上一代相比，他们更注重隐私，喜欢环保、灵活和个性化的设计，这是度假屋的优势。而且，欧洲度假景点密集，是全球游客最多的地区，仅中国游客每年就有上千万，买下度假屋不愁没有客源。

其次，欧洲度假屋价格选择多。这里既有价格上百万欧元的邻海豪华度假别墅，也有适合工薪阶层的平价公寓。德国房地产门户网站“Immobilienscout24”的专家戴尼尔对《环球时报》记者说，欧洲大多数度假屋(公寓)的价格在5万欧元到20万欧元之间。一般靠近海边和滑雪胜地的公寓较贵。

“投资度假屋是一举多得。投资者可以自己用来度假，也可以用于出租。从长远来看，度假屋还可以当作固定资产出售，作为保值工具。”戴尼尔表示。许多欧洲度假屋开发商推出售后回租服务。所谓售后回租，即投资者在购买欧洲度假屋后，迅速与开发商签订售后回租协议，由后者成为房产的唯一租客。平时，开发商负责运营、管理这间房子吸引游客入住，并在租约期间，给予买房者稳定的年化租金收益。此类合同签订的一般是10至15年可续租合同，为买家提供年化5%左右的净租金回报。

此外，投资欧洲度假屋的其他优势还包括：比如非欧盟居民可以买下欧盟境内的度假屋，甚至还能获得低息贷款;欧洲一些国家规定度假屋可以免征增值税。

旺季一周租金堪比一月

那么，中国人应该怎样选择度假屋房源?根据德国度假屋协会的报告，目前欧洲度假屋区位受欢迎顺序是这样的：一是地中海沿岸国家，比如西班牙、克罗地亚、意大利、法国、葡萄牙、希腊;二是阿尔卑斯山地区，比如奥地利、瑞士等;三是北海和波罗的海沿岸国家，如德国、荷兰、丹麦等;四是其他传统旅游大国，如英国、爱尔兰等。

“选址必须临近知名旅游景点且交通便利。”戴尼尔表示，尤其是海边、湖边的度假屋项目。希腊、克罗地亚、葡萄牙、西班牙等南欧国家，有许多岛屿，气候常年较为暖和，且房价较低，最受欢迎。像希腊的圣托里尼岛、西班牙的马约卡岛等岛上的度假屋，在欧洲豪华度假屋投资领域处于领先地位。如画的美景和一览无余的海景或者湖景，总是度假者最想拥有的。

大都市周边的乡村度假屋也越来越受欢迎。汉堡华人房地产投资者陈日清对《环球时报》记者表示，此类度假屋是目前中国投资者最喜欢的。与欧洲人不同，华人比较倾向靠近大都市，这样更便利，而且房产升值也较快，尤其是伦敦、巴黎、柏林等欧洲首都周边地区的度假屋。

至于度假屋的房型和设施，德国度假屋协会的调查显示，度假者最喜爱的是平均面积为69平方米，设有两间卧室，有露台或阳台，可让3个人共享的中小型度假屋。此外，房子内一定要有WiFi，而且可以让客人带狗，洗碗机和壁炉也很受欢迎。

“在旅游旺季，一间度假屋一周的租金等于普通出租房一个月的租金。”德国汽车工程师尼克对《环球时报》记者说，他在西班牙一个岛上用5.2万欧元买下一间度假公寓。度假屋即使不是全年都有人租住，仅旺季的收入也是非常可观，足以超过普通出租房带来的收益。他表示，除去各种费用，投资可以在7年左右收回。

目前欧洲的度假屋经营越来越方便。据陈日清介绍，国内的投资者有许多经营方式，除售后回租外，还可在爱彼迎等中介上出租，或自己制作网页出租等，并请当地专门的度假屋管理公司打理，比如负责管理钥匙、打扫卫生等。这些投资者都可以在国内通过网络进行操作。

除个人投资外，机构投资度假屋项目也正在兴起。戴尼尔说，目前中国机构的度假屋投资项目，最方便的手段是购买当地的房地产公司或股份。“此类房地产项目，由于欧洲公司已经建立了服务框架，中国投资者重在投入新的资金，改善管理，加上中国有国内庞大的客户，可以让项目起死回生，持续发展。”戴尼尔分析称。

中国机构还可以在当地自行建造度假屋项目，推出出租或者售后回租服务。如果想要经营，还可发展成自己经营的度假酒店、度假公寓等。投资机构也可直接出售给投资者。

要有长期持有的打算

“欧洲国家特别欢迎中国投资度假屋项目。”温特尔斯表示，因为中国投资者不仅有充足的资金，还拥有最庞大的未来客户群体。欧洲各国政府都非常支持度假屋项目。像德国的度假屋经济，每年直接或间接创造上百亿欧元的营业额。这些度假屋也为德国提供了数万个工作岗位。

另外，温特尔斯也给中国投资者列出几个注意事项：

一是要有充足的资金。如果投资者想买30万欧元的一套海边度假屋，那么就应该再准备相当于购入款一半的资金应付其他的问题。比如，在德国等国家，你买了度假屋后，还要支付土地房产购置税、公证费、中介佣金等费用，加起来一般是整个房产交易成本的10%左右。同时，买下房产后，如果是二手房，投资者还得进行必要的装修，购买家居用品。欧洲的家居用品价格不贵，但人工费却极其昂贵。这也是一大支出。

二是要有持久投资的打算。欧洲国家的房地产政策较为稳定，这是一大优势。但“缺点”是短期内很难获得高回报率。一般度假屋的毛利润也就是5%左右。如果遇到经济不景气等情况，可能会影响收入。因此，投资者必须有长期打算。目前来看，投资大都市周边的度假屋，房产本身增值较快。在柏林、慕尼黑等德国大城市周边，度假屋每年增值在两位数。

三是投资度假屋不等于投资移民。一些中国投资者希望通过购买欧洲的度假屋移民欧洲。但理论上，购买欧洲房地产并不能成为外国人获得欧洲居留许可的理由。

此外，投资者即使将管理交给欧洲房产中介机构，也应该参与运营等事务，熟悉欧洲文化，并通过个性化服务给度假屋升值。中国私人投资者可以从小项目开始，再参与合伙人项目或与当地人合作较大项目，不断扩大业务。

陈日清则提醒华人投资者，不管是私人投资还是机构投资，开始的目标不妨对准中小房型度假屋。这些度假屋投入少，更容易出租或者转手。入住率也较高。但缺点是收益率不高。要获得高利润，则应该投资豪华度假屋。尤其是机构投资，可以瞄准中高端市场。中国企业到欧洲进行度假游的越来越多。可以针对这部分市场。在度假屋里可以举行各种活动。▲