易宪容：中国房地产开启真正的调整

对于一般行业来说，企业破产是市场经济优胜劣汰的常态，人们也不会因有些企业的破产而感到惊讶。没有一些企业破产，这个行业是无法有市场竞争力并向前发展的。

不过，中国房地产市场则不同。2003年中国的房地产企业大约有3万家，到2018年底工商注册的房地产企业就达到9.7万家。十几年的时间里，国内的房地产企业增加3倍多。试想，十几年来，国内房地产市场价格只涨不跌，谁拿到土地，谁就可利用金融杠杆成为房地产开发商。在这样的情况下，房地产企业只能是越做越大，而进入房地产市场的企业也就越来越多，尤其是2016年以后，国内房地产市场空前繁荣，更是吸引各种各样的企业进入房地产市场从事房地产开发。

随着国内房地产的繁荣与发展，房地产市场的集中度越来越高。比如，2018年，中国500强房地产企业全年商品房销售面积总额7.16亿平方米，同比增长12.58%;销售金额创下9.9万亿元新高，同比增长17.1%。中国500强房地产企业市场份额，按面积和金额分别为41.73%和66.01%，而剩下34%销售金额约由96500家企业来分享(即使扣除其中一半以上可能是房地产开发的空壳企业，房地产企业其数量之大也是绝无仅有的)。无论是从融资的角度，还是从房地产开发技术的角度来说，这自然会导致房地产市场的激烈竞争，国内房地产企业的优胜劣汰也自然出现，加上政府出台一些房地产调控政策更是让这种竞争加剧。

作为资金密集型的房地产业，融资渠道的收紧同样加剧了这种市场竞争。继5月银保监会重申严格监管房地产融资后，银保监会主席郭树清在6月的陆家嘴论坛上指出，必须正视一些地方房地产金融化问题;7月初，房地产信托被收紧规范;7月12日，发改委发文要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。而作为房地产企业融资的主渠道，银行贷款更是有严格的规定。中小房地产开发商要从银行获得贷款几乎是不可能。政府对房地产的融资全面紧缩，一些负债率过高的房地产开发商走向破产也是必然。根据国内媒体报告，截至7月21日，2019年总计有271家的中小型房地产开发商宣布破产。

对于今年上半年有271家房地产开发商破产，这样的情况应该是今后房地产市场的一种常态，并不值得大惊小怪。因为当前国内房地产开发商过多过烂，早就该让一些房地产开发商淘汰出局。271家房地产开发商破产，在总量看上去是一个不小的数字，但它们占全国房地产开发商家数比重不足3%。因此，这些房地产开发商破产对房地产市场的影响完全可以忽略不计，根本上对当前的房地产市场没有多少关系。

但有一个方面意义重大，就是以往国内房地产开发商一本万利，谁做房地产，谁都能获得暴利，十几年来，只是看到做房地产开发的越做越大，房地产开发商掠夺的社会财富越来越多，导致整个社会经济及房地产市场畸形发展，房地产开发商从来就不存在破产淘汰的。这只能说明这种房地产市场，在政府严重参与干预下，市场优胜劣汰的机制无法发挥作用。当前房地产市场出现一些中小房地产企业破产，这就意味着国内的房地产市场开始出现重大转折，市场优胜劣汰的机制开始显示作用，国内房地产市场的市场化程度在提升。

而这种房地产市场的重大转折，不仅意味着国内房地产开发商破产这种市场优胜劣汰的机会将成为常态，也意味着国内房地产市场的供求关系正在发生重大变化，以往房地产市场价格只涨不跌的态势正在改变或正在逆转。如果国内房地产市场价格只涨不跌的态势正在逆转，也意味着国内房地产市场真正的调整由此开始。

然而，要实现国内房地产市场重大调整，并让房地产市场走上持续健康发展之路，就得让当前政府的各种房地产市场的行政性调控政策逐渐退出市场，就得是通过坚持“只住不炒”的市场定位。而要做到这点，不仅政府不能够托住房价，让行政性调控政策退出市场，而且加大房地产市场经济杠杆的调控力度。比如，坚决用税收政策把住房的投资与消费区别开(如调整房地产交易税及房地产交易所得税，以此有利于只有一套住房的消费者，严厉打击二套以上住房的投机炒作者)，坚决遏制房地产投机炒作，让房地产市场回归到以消费为主导的市场，而且还得全面收紧金融杠杆，让房地产投机炒作者退出市场。唯有这样，国内的房地产市场才能逐渐地回归理性，走持续健康之路。(作者是青岛大学经济学院教授)