房企融资渠道再上“紧箍咒”

《经济参考报》记者获悉，近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”，要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模。对于面临偿债高峰期的房地产行业来说，这是个坏消息。

业内人士表示，狂飙突进的房地产信托业务收到监管层收紧信号，压力自然迅速传导至被管制对象——高杠杆、高周转的房企。它们或国内发债、出海发债，或卖股权、卖项目多方筹集资金，以平安渡过偿债高峰期。

多家信托公司遭遇窗口指导

近年来的“吸金”大户，房地产信托领域正经历新一轮的监管调控。《经济参考报》记者从多家信托公司内部获悉，部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司收到监管层窗口指导，要求提高项目风险管控水平，控制地产信托业务发展速度和规模。

“至少有十家信托公司陆续收到窗口指导，被‘约谈’、‘警示’。”某信托公司管理人士透露。

上述人士表示，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

记者了解到，银保监会对上述十家信托公司主要提出五点要求。一是，这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。二是，提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。三是，提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。四是，控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。五是，提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

据悉，在“窗口指导”后，某涉房信托较多的信托公司紧急召开电话会议，要求三季度房地产信托规模较二季度“零新增”。其中，未备案项目、符合432的通道类业务、地产并购类项目全部暂停。

“公司要求未来只能在旧项目结束后释放的规模做文章。”一位相关人士透露，公司将设立战略客户名单，未来释放出的规模将优先对战略客户供给。

点面结合 重在降房地产杠杆

北京某信托资深人士向《经济参考报》记者表示，目前来看，稳定房地产市场是政策主基调，房地产融资端，尤其是前融等阶段融资是重点收紧对象。

上述人士也指出，此次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题。其目的是引导房地产信托健康发展，并不是“一刀切”地给房企“断供”，更不希望引起恐慌。

用益信托研究员帅国让也对《经济参考报》记者表示，此次指导将对房地产信托规模占比较大的信托公司影响明显，将有效推动行业转型，避免过度依赖房地产信托业务，对行业的未来健康发展也是有利的。

2019年以来，虽然涉房融资政策整体偏紧，但需求井喷下，作为较高成本融资渠道的房地产信托再次成为香饽饽。用益信托最新数据显示，截至6月30日，今年来68家信托公司共发行了3238只房地产集合信托产品，为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年，平均年收益率为8.32%。而银保监会数据显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%;较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

房地产信托之所以“逆势”增长，一方面，房企迫切需要大量资金来补血，另一方面，房地产对于投资者和机构来说，依然是优质项目。“房地产信托产品一般表现稳定，收益也高，基本都能给到8%左右的收益，不能兑付的情况极少。同时，信托公司对于涉房项目收费也远高于其他业务，相对于通道业务0.2%的手续费，房地产业务高达1.5%。”北京某信托公司财富管理人士说。

正是涉房项目的高收益，促使部分信托公司房地产信托业务增长较快，并存在一定合规问题和风险隐患。银保监会相关负责人表示，今后银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

发债、卖股权 房企多方补血

在信托渠道被收紧的同时，发债、卖股现象明显增多。仅10日一天，太湖新城实业拟发行公司债券20亿元;招商蛇口拟发行270天期限、10亿元超短期融资券;云南城投集团拟发行3年期10亿元中期票据用于还债;渝开发公告称，拟向合格投资者公开发行公司债券(第一期)，3.79亿元等。同时，合富辉煌3.58亿港元出售物业管理公司;首开股份拟出让明泰置业50%股权，募集不低于1.225亿元;中国金茂拟1.099亿元转让天津北方泽茂100%股权。

除了国内发债、卖项目外，房企海外发债更是刷新纪录。中原地产研究中心数据显示，7月上旬，在国内融资收紧有所预期的情况下，房地产企业海外融资计划井喷，仅前10日，已有超过18家房地产企业发布超过百亿美元的融资计划。

7月10日，时代中国控股公告称，发行于2023年到期的4亿美元6.75%优先票据，公司拟将票据发行所得款项净额用作其若干现有债务再融资及一般企业用途。龙光地产控股有限公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。7月9日，中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券;世茂房地产拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据;利福国际拟发行于2024年到期的3亿美元有担保债券;旭辉控股集团有限公司拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元。

中原地产首席分析师张大伟表示，在信托等融资渠道收紧预期下，房企在7月初加快境外融资，额度、次数都刷新历史同期纪录。

作为房企融资链条中的重要环节，各融资渠道的变化，对房企融资结构影响一直都在进行。数据显示，6月份同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计611.6亿元，环比上涨66.2%。债权融资额为535.9亿元，占房企融资总量的87.63%，环比上涨64.06%。其中发行公司债176.55亿元，占比28.87%;信托贷款107.32亿元，占比17.55%;境内银行贷款87.98亿元，占比14.39%;中期票据34.36亿元，占比5.62%;其他债权融资129.71亿元，占比21.21%。另外，截至目前，7月股权融资金额为75.7亿元，占总融资金额比重为12.37%，环比上涨83.17%。