限竞房土地市场火爆 项目去化成难题

近期，北京、深圳等多个热点城市出让大额限竞房住宅用地。其中，北京亦庄两宗限竞房土地出让溢价率均在40%左右。深圳推出近20年来最大数量的一次住宅土地供应，部分地块出让溢价率超过40%。限竞房土地出让市场一派火热。不过，已入市的限竞房项目去化率不容乐观。其中，北京地区限竞房网签率不足四成。业内人士指出，由于起始竞拍价较低，使得上述土地成交溢价率较高。同时，房企在一线城市拿地积极性有所升温。在限价难以放松的情况下，房企拿地需要做好经济测算，理性拿地。同时，品质方面加大绿色健康理念，形成差异化竞争。

房企拿地积极

北京市规划和自然资源委员会网站显示，北京近日再次出让3宗住宅地块。一宗位于怀柔区，两宗位于亦庄经济技术开发区。3宗土地总建筑面积约32.53万平方米，起始挂牌价合计80.86亿元，最终成交价合计98.76亿元。3宗土地均采用“限房价、竞地价”的方式。

位于亦庄河西区的两宗土地热度高，溢价率均在40%左右。其中，X92R1地块R2二类居住用地建筑面积约8.03万平方米，最终由北京雅信房地产开发有限公司以31.8亿元竞得，溢价率为41.33%，成交楼面地价为39625元/平方米。X92R2地块R2二类居住用地建筑面积约7.85万平方米，最终由港中旅房地产开发有限公司以30.6亿元竞得，溢价率为39.09%，成交楼面地价为38956元/平方米。

上述两地块均为二类居住用国有建设用地，可建普通商品住宅，不配建保障性住房。两宗地块销售均价不超过54160元/平方米，最高销售单价不超过56868元/平方米，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为，亦庄两宗土地起始楼面价仅2.8万元/平方米左右，与销售限价差距较大，导致参与两宗地块竞拍的房企合计超过30家。从成交情况看，北京市场依然是房企热点关注区域。整体看，房企拿地积极性仍然较高，且普遍看好北京未来房地产市场的发展。

张大伟指出，截至目前，亦庄地区已供应限竞房地块超过70万平方米，限竞房数量占比较大。

除北京地区外，不少热点城市频现大额限竞房土地出让。以深圳地区为例，6月24日，位于宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明大道、坪山区老坑路的5宗土地以“单限双竞”的办法挂牌出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积，商品住宅限售3年。

据了解，此次土拍是深圳地区近20年来最大数量的一次住宅土地供应，土地出让面积合计约17.03万平方米，建筑面积合计约69万平方米，起始总价约为154.35亿元。参与竞拍的房企达到71家，缴纳保证金数量超过1100亿元。最终，广州越璟(越秀)以最高限价59.08亿元+配建8800平方米拿下了尖岗山地块，溢价率为45.02%。