监管“严”字当头 下半年房企融资环境难言宽松

目前，房地产金融风险仍是监管紧盯重点。据中国证券报记者不完全统计，二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单。近期部分城市房价过快上涨势头使地方政府祭出调控新招。

在此背景下，多位银行、信托人士日前对中国证券报记者表示，下半年房地产调控及房地产金融风险防范仍会是监管关注重点，房企融资环境难言宽松。

房地产贷款利率处高位

央行数据显示，一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。

天风证券固收首席分析师孙彬彬表示，当前房地产贷款边际有所改善。从房地产贷款余额看，自2016年《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》下发以来，房地产贷款余额同比增速一直持续下滑。从金融机构一般贷款利率看，2016年12月至2018年9月期间，贷款利率持续上行，直到2018年12月才从高位有所下行，但目前仍处于高位。

对于房地产金融风险，监管部门也没有放松警惕。银保监会此前印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，点名金融机构违规“输血”楼市的诸多乱象，包括表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等。

据中国证券报记者不完全统计，二季度以来，各地银保监局多次对违规向楼市“输血”做出处罚，对象涉及12家金融机构及相关责任人，罚没金额合计近900万元。从案由看，变相为房地产企业提供土地储备融资、贷款资金违规流入房地产企业、向“四证”不全的商业性房地产开发项目提供融资等是违法违规高频事由。

银行业内人士表示，在监管紧盯下，商业银行对于房地产贷款态度仍偏审慎。某大型城商行华南地区支行负责人也告诉中国证券报记者，目前该行授信的房地产项目集中在一二线城市，审批权限仍在总行。

某股份行华东地区支行负责人对中国证券报记者表示：“目前，我们行对开发贷还是严格按照‘名单制’在做，总行口径没有明显放松，但是今年以来的授信规模去年有小幅增长。”

信托和发债增速料“降温”

除传统信贷渠道外，信托和债券也是房企融资重要渠道。今年以来，房地产信托表现格外抢眼。普益标准数据显示，1月至5月，投向房地产领域的信托产品共2505款，募集规模超过2000亿元，房地产已连续5个月成为信托资金流向最多的领域。

在光大信托董事长、总裁闫桂军看来，房地产项目客观上来讲是较为优质的项目，当前信托公司对房地产项目主动管理比例有可能高于15%。但是，在楼市调控、资管新规等政策要求下，越来越多的信托公司将抱着审慎支持的态度介入。“前四月房地产信托高增长有些特殊因素，这种势头难以持续，预计很快就会降温。近期各监管部门、地方政府再次重申‘房住不炒’的调控理念。对于房地产市场，不能让它骤然冷下去，但也决不能泡沫化。金融机构应平稳地做业务，而不是追求短期利益。”

普益标准研究员龙燕认为，未来房地产信托收益率与规模均有回调趋势。房地产信托平均预期最高收益率从1月的近9%下降至5月的8.62%。一方面，资金面相对宽裕，企业融资成本预期下行，带动房地产信托收益率下降；另一方面，房企融资难度有所下降，对信托融资渠道依赖程度稍有减弱，如债券融资等比重有望增加，房企融资议价能力增强，房地产信托市场高温态势可能将逐步降温。

而在发债渠道，孙彬彬表示，由于2018年以来，房企发债用途主要限制为借新还旧。今年信用债发行规模虽有所上行，但是由于今年房企债券到期量也大，从净融资情况看，今年较去年同期未出现明显的融资改善情况。

克尔瑞研究中心数据显示，4月，85家典型房企融资总额为1045.9亿元，环比下降15.1%，同比下降26.0%。

房企下半年资金面料偏紧

由于4月多地房价上涨，不少市场人士预计部分城市调控趋严。再加上楼市“输血”各渠道遭金融监管部门紧盯，房企下半年资金面仍偏紧。

恒大研究院研究员夏磊介绍，据测算，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模为6.8万亿元。2019年房地产销售增速明显放缓，前3月销售额同比增速5.6%，较去年同期下降4.8个百分点。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模上升实质是到期债务规模大幅增加。

随着年报相继披露，多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函，要求说明是否存在短期偿债风险以及是否有应对措施等问题。

孙彬彬表示，从房企今年各融资渠道融资近况看，部分虽有边际改善，但并未出现全面复苏。融资结构较为依赖表外负债的房企仍面临较大再融资压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期很多房企高价拿地现象引发市场关注。从房企资金管理角度看，一要规范运作，防范出现类似交易所问询函中涉及的问题；二要积极进行物业销售，把握销售节点和进行产品营销，进而回笼资金。