一二线城市加速供地三四线明显放缓

2019-05-23

Wind数据显示，今年以来，全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米，成交总价合计9617.37亿元，创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化，一二线城市土地供应加速，三四线城市则明显放缓。4月以来，全国50个大城市卖地出现加速态势，不少大中型房企积极拿地。其中，热点城市土地对房企吸引力较强，杭州出现多家房企以最高限价拿地的情况。业内人士指出，各地土地出让速度会根据房地产库存去化情况出现分化，热点地区土地市场有望延续火爆。

土地市场升温

Wind统计数据显示，今年以来，全国100个大中城市合计供应住宅用地1713幅，同比增长1.84%;供应面积合计9153.57万平方米，同比增长0.25%，均创近5年来同期新高。2018年同期，全国100个大中城市累计供应住宅用地1682幅，累计供地面积9130.66万平方米。成交方面，今年以来，全国100个城市累计供应住宅类用地成交总价9617.37亿元，同比增长9.52%，创同期历史新高。

分城市看，一二线城市土地供应加速，三四线城市则明显放缓。2019年以来，一线城市累计供应住宅类用地数量65幅，同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米，同比增长50.16%。二线城市方面，今年以来累计供应住宅类用地数量842幅，同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米，同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅，同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米，同比下降11.62%。

中原地产数据显示，4月以来，全国50个大城市出现加速卖地态势。48个城市2019年以来土地出让金额超过100亿元。其中，杭州市土地出让金额达到1129亿元，位列第一，北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市土地出让金额均超过300亿元。

溢价率方面，据中原地产监测数据，全国50个大城市土地溢价率全部为正值。其中，厦门、珠海、合肥等9个城市土地成交的楼面溢价率超过30%，沈阳、宁波、大连等15个城市溢价率在20%-30%。北京、广州、无锡等14个城市溢价率在10%-20%。

房企积极拿地

从上市房企披露的2019年1-4月数据看，多数大中型房企2019年以来拿地积极。以华润置地为例，根据公告，2019年4月，公司在大连、苏州、沈阳、哈尔滨和温州收购了8幅地块，总楼面面积约144.23万平方米，应付权益土地出让金约124.69亿元。公司1-4月实现总合同销售金额690.25亿元，总合同销售建筑面积约373.69万平方米。其中，4月实现总合同销售金额约177.9亿元，同比增长25.5%;实现合同销售建筑面积约102.9万平方米，同比增长30%。

热点城市土地对房企吸引力较强。根据中原地产监测，5月17日，济南迎来5月份第二场土拍，21宗地块合计拍卖126亿元，阳光城、世茂、碧桂园、金科、绿地等十余家大型房企参与竞拍。同日，杭州市8宗地合计拍卖163亿元，嘉里、禹洲、电建等房企以最高限价拿地。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2019年1-2月，全国土地市场整体低迷。随着房企融资难度降低，部分城市在4月份土地市场出现复苏苗头。虽然未出现地王频繁的现象，但土地市场升温明显，房企在热点城市拿地额增加。

对于土地市场未来走势，张大伟预计，不同城市土地市场会出现分化，三四线城市土地成交额可能进一步下调。一二线城市虽然调控政策依然严格，但对房企而言仍是增加销售额的重要市场。一二线城市土地市场有望延续火爆态势。

共有产权房供地增加

自然资源部网站信息显示，各地商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要适当减少供地;18-12个月的，维持供地持平水平;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。自然资源部要求，各地根据截至2019年3月份的商品住房库存消化周期，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策。

一线热点城市土地供应量依然较大。以北京地区为例，5月10日，北京市规划与自然资源委员会网站公布了近期计划供应经营性用地项目信息。5-6月，将有54宗经营性用地陆续入市。其中，11块将在5月入市。通州近期将入市6宗地块，共计规划建筑面积78.12万平方米，相比去年增加明显;而怀柔、密云等远郊区县供地明显减少。若顺利入市，北京土地市场2019年上半年将挂牌68宗住宅地块，同比增长162%;总规划建筑面积985.91万平方米，同比增长188%。2019年上半年，北京地区住宅用地供地规模将显著增加。

其中，共有产权房等政策性供地面积增加明显。据诸葛找房统计，今年以来，北京已成交10宗共有产权房地块，加上上半年还有9宗共有产权地块陆续入市，远超去年整年共有产权房用地的供应量。2018年，在北京市成交的52宗住宅地块中，共有产权房地块成交10宗，成交建筑面积为100万平方米。

诸葛找房指出，共有产权房供应量持续增加，是为了满足刚需购房群体的居住要求。具体来看，近期将要入市的共有产权房地块主要位于朝阳、通州、昌平等区域，整体地理位置较好。其中，朝阳区共有两宗共有产权房地块供应，分别位于豆各庄和东坝南区，预计本月下旬入市。“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期。随着基础性制度和长效机制的完善，北京住房的供需矛盾将逐步缓解。