两次成功上调物业费的背后

本报记者 曹政

小区收缴物业费的“世纪难题”在丰台区怡海花园社区压根儿不担心。甚至，从2010年开始，怡海花园社区怡锦园小区已经两次成功上调物业费。

“入住十几年，什么都涨钱，物业费不涨就有问题了。”小区业主张先生口中的“问题”，恰是当前不少小区物业管理的“怪症”：业主不满意物业公司的服务拒缴物业费，物业公司收不上物业费更没钱提升服务，服务水准上不去反而更引发业主的厌弃。长此以往，小区物业服务越来越差。

但怡海花园却走出来另一条路。

位于丰台区新村街道的怡海花园常住人口约2.8万人，如此庞大的规模给运营管理平添困难。“小区庞大，光保安、保洁人员就需要近三百人，每个人月工资得四五千。”这笔账曾让该小区的物业公司副总宋娟“压力山大”。按照过去每平方米一块多的物业费标准，每年都是亏本，只能靠集团“支援”。

这种状态无法持续，唯一破解方式就是通过调整物业费提升服务从而形成与业主的良性互动。但涉及到各家钱袋子的事，居民能同意吗？

“我赞成上涨物业费！”业主张先生有自己的考虑：上调物业费，意味着能让物业管理在良性运转的轨道上提升服务水平，最终获益的还是业主自己。

涨物业费口难开。前前后后，社区“议事协商”制度帮了大忙。新村街道相关负责人介绍，按照制度设计，社区党委统领社区居委会、业委会、业主、物业公司及社会单位等各方力量，就社区治理过程中存在的问题难题进行沟通，共商共治。

为此，新村街道、社区居委会、社区民警等开展了“多方会谈”，并积极与怡锦园业主委员会进行沟通，给出了上调物业服务费的理由，并对各方提出的各种疑问逐一解答。

经过充分地沟通协商，物业方面向怡锦园业主委员会提出物业服务费调整的书面申请。上门登记投票后，满足了同意业主人数占总人数过半及专有部分面积占总面积过半的要求。最终，在2010年、2017年，依托街道、社区居委会、业主委员会，该小区两次成功上调物业费，在行业内可谓首屈一指。

业主们很快看到了变化。传统的物业服务行业往往是保洁、秩序维护、绿化、设施设备运营。但怡海花园则上门调查社区居民需求，探索各个领域的增值服务。

社区里老年人多，每天就餐成了问题。于是，物业利用现有员工食堂的便捷条件开设怡海社区老年餐厅，为老年人提供早、中、晚简餐，满足业主需求。不远处，还成立了怡海优佳养老中心，专注于为高龄、失能、半失能老人提供颐养。

调涨物业费的过程中，行业监管部门也在思考另一件事：物业费涨了，眼下服务是提升了，可如何能让服务持续下去？如何让监管真正进小区？

2018年丰台区物业企业信用信息管理系统上线，恰恰为街道社区治理提供有力支持。丰台区房管局相关负责人说，街道根据计分排名系统，可以看见每一个住宅项目的基本情况、存在问题。

“对排名靠后且不积极整改的物业企业，街道将名单报给房管局，房管局可将其列入区内物业企业黑名单，通过信用信息督促企业履约。”他说，房管局还牵头采取“2+4”方式开展小区联合执法活动，将小区内问题涉及到的相关部门进行集中分组、开展联合检查执法活动。

记者了解到，丰台区也正在研究成立物业管理专班，研究出台住宅小区内执法清单。“执法清单就好像治理小区的一把利剑，属地可以通过‘亮剑’来增强社区居民的获得感、幸福感、安全感。”丰台区房管局这位负责人说。