聚焦重点领域 公募REITs脚步渐近

备受市场关注的公募REITs脚步正渐行渐近。《经济参考报》记者获悉，今年以来，证监会有意推进公募REITs的进程，正在对REITs底层资产情况进行摸底，鼓励一些基金公司和券商上报REITs项目方案。从目前来看，首批公募REITs产品或集中于工业园区、仓储物流、交通能源、符合区域产业方向的商业物业及重大基础设施等领域，主要聚焦于国家重大战略实施方向，将对探索新型基础设施投融资机制形成有力的推动。

近日，海南省发行全国首单省级人才租赁住房REITs产品，虽然募资对象仍是少数特定的机构投资者，但上述REITs产品也可视作是公募REITs正式开启前的前奏。据权威人士透露，雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区等重点区域在不远的将来有望发行仓储物流等基础设施REITs产品，以及符合条件的人才公寓。

记者了解到，目前券商和基金正在积极上报一些项目，整体而言，机构对于大型城市群周边的仓储、科技园区、数据中心、交通枢纽、养老项目，以及位于雄安新区和上海或深圳的工业园区或者服务市民的基础设施建设项目表现出了比较浓厚的兴趣。

“在国内不动产证券化迅猛发展的过程中，监管层特别鼓励包括基础设施等具有社会效益的不动产类别，这些资产类别成为公募REITs优先考虑的试点也是符合公众预期的。”上述权威人士说。业内人士也表示，公募REITs的推出将成为中国房地产建立长效机制至为重要的一环，将引导社会资金投向符合产业政策、支持领域的项目，能缓解房地产住宅投机的压力。

公募REITs即公开发行不动产投资基金，是指将不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品，具有永续、权益型和高分红特征，以不动产资产持续、稳定的运营收益（租金）为派息来源，并面向个人和机构投资者发行。私募REITs产品主要面向机构投资人等限定性群体。

此前，证监会依托企业资产证券化业务已开展私募REITs试点，截至2018年11月底，共有41单私募REITs产品在交易所市场挂牌，累计融资规模853亿元。尽管真正公募REITs产品业内呼声较高，但至今仍未推出。

“在房地产行业从严调控背景下，房地产企业的融资渠道均受到严格管制。因为担忧REITs作为房地产新的融资工具会给房地产更多融资，进而引起房地产泡沫，这是REITs难产的重要因素。”中国证监会原主席肖钢在今年2月出刊的《清华金融评论》撰文指出，需要予以澄清的是，REITs底层资产不涉及居民住宅，REITs对应的底层资产主要是商业地产与基础设施，包括交通能源、物流园区、商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。这些商业地产运营普遍以自持为主，与居民住宅市场在开发模式、运营方式等方面有很大差别。商业地产价格上涨依赖于运营品质提高，租金收入上涨推动估值提高。而住宅价格更多体现为需求与供给平衡。可见，发展公募REITs与住宅价格没有直接联系，也不存在正向因果关系。

中国REITs联盟秘书长王刚接受《经济参考报》记者采访时表示，REITs实际上是针对不动产，而不是房地产开发的。现阶段有个观点是，住宅开发销售被称作房地产，物流、商业、公寓等持有性、收租型物业被称之为不动产。

高和资本联合创始人高以升在接受《经济参考报》记者采访时也表示，从美国、澳大利亚等具代表性REITs市场的底层资产分析可以看出，境外REITs所投资的房地产均为经营型商业物业，住宅类的物业仅限于租赁公寓（租赁住房），与传统地产开发有严格的隔离。

他还表示，公募REITs的推出是中国房地产建立长效机制至为重要的一环，甚至是必须的一环。从投资端来讲，中国居民投资或者投机住宅的热情源于他们并没有一个介于股和债之间的稳定可期的投资方式。对住宅投资的热衷至少部分是由于海量的资金无从配置所致。而公募REITs将构造一个巨量的投资品种，承载和疏导这一部分投资需求，这和“房住不炒”、遏制对住宅的投机需求是相统一的。

王刚表示，公募REITs的推出也是在积极落实“房住不炒”精神，其将引导房地产行业从过去重视开发转向开发与持有并重。对于投资者来说，REITs将提供更多的投资产品与渠道。通过收租型物业参与到大众商业物业专业化管理，分享物业运营与升值带来的红利。

对于最近海南推出的全国首单省级人才租赁住房REITs产品，东方金诚结构融资部副总经理张佳丽表示，项目的成功推出，扩大了资金来源，有助于建立起海南人才租赁住房可持续发展的创新投融资模式，构建房地产租赁运营长效机制。该类产品在退出定价、投资标的的可扩展性等方面，为未来对接公募REITs留下操作空间。