楼市“小阳春”季节性因素作用大

房地产市场成交量价回暖。1月份-3月份，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1月份-2月份收窄2.7个百分点;商品房销售额27039亿元，增长5.6%，增速提高2.8个百分点。房价方面，3月份，CREIS(中国房地产指数系统)70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上月增加0.6%，同比去年上涨11.3%，增速较上期加快;二手住宅价格指数方面，环比和同比增速分别为0.5%和7.9%，增幅较上期也有提高。

按城市类别来看，主要城市中，一线城市成交面积环比上升122.31%，同比上升56.15%。其中北京成交量骤增，较上月升幅超230%，为去年同期的近四倍。二线代表城市环同比分别增长83.50%和8.53%，三线代表城市环比上升49.05%、同比下降16.22%。

楼市三月小阳春存在季节性因素，与年初信贷额度宽松、审批放款速度加快、购房者入市意愿增强有关。加之今年前两月整体成交不如去年同期，3月份也具有一定的补涨效应。3月份供给端也有所发力，新房推盘量和二手房挂牌量明显增多，为需求释放创造了条件。不少一线、二线城市住宅和公寓项目扎堆入市，CREIS数据10个重点城市3月份推盘同比翻番。接下来的二季度通常是推盘高峰期，开发商有望保持供货势头，房地产市场回暖趋势可能继续。

户籍改革力度加大将促进部分二线、三线城市成交释放。新型城镇化的核心在于人的城镇化，加大户籍改革力度是今年的重点任务。近期发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确提出了II型大城市全面取消落户限制、大城市放开放宽落户条件、超大特大城市大幅增加落户规模的要求。这意味着在一定程度上放松或打破了这些城市的限购门槛，对于二线及部分三线城市的成交有提振促进作用。一线城市调控总体仍然偏紧，但在“四限”持续时间较久及边际环境缓和之下，楼市成交活跃度也将有所提升。目前杭州、西安等地已再度放宽了人才引进落户条件，这将是自去年之后的又一轮“抢人大战”。从远期来看，“城市群+都市圈”战略的经济效应将愈发凸显，核心区域依然具备新增住房需求基础。

施工提速土地回温，开发投资增幅扩大。1月份-3月份全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1月份-2月份提高0.2个百分点。3月份开发企业房屋新开工和施工节奏加快，开施工面积均在提速中;同时土地市场有所回温，部分城市优质土地推出量增多。1-3月份房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅收窄1个百分点;土地成交价款1194亿元，下降27.0%，降幅扩大13.9个百分点。细分来看，一线城市推出土地较上月提高，二线和三线城市土地交易环比回温。一季度300个城市总体土地供需两端同比略降，仅一线城市双升，推出土地面积同比增长37%、成交土地面积增长17%，出让金同比基本持平，北京收金逾589亿元领跑。

土地成交好转也与开发企业资金情况改善、拿地积极性提升有关。1月份-3月份房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1月份-2月份提高3.8个百分点。其中国内贷款和自筹资金增速均“转正”，定金及预收款和个人按揭贷款增长明显加快。