去越南买房正当时？没那么美

本报驻越南特约记者 白 勉 本报记者 李司坤

随着近年来中国国内房地产市场发展趋于平稳，不少投资者把目光投向周边。其中，越南作为我们的近邻，成为不少中国投资者的目标。美国商业不动产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的统计显示，2018年，通过该公司在越南购房的客户中，来自中国的投资者占比最高，达到45%。与此同时，该国房地产市场特别是高端地产迅速发展壮大。然而，买房投资毕竟是件大事，有些困难还是要提前了解。

根据(CBRE)的数据，2018年，越南胡志明市的住房均价为每平方米1714美元，同比增长10%，其中高端公寓价格上涨17%，均价涨至每平方米5518美元。而别墅的行情则更为紧俏，根据CBRE统计，去年胡志明市别墅每平方米均价是4153美元，同比上涨47%。CBRE认为，胡志明市高端公寓的价格仍将维持上涨态势，有望在明年进一步上涨近10%。

房价升值带来的收益仅仅是越南房地产市场火热的部分表现。在胡志明市，高档公寓的租金收益率非常诱人。在新的开发区第二区由于整体房价相对较低，租金收益率最高达到8%。而第一区由于房价较高，租金收益率相对较低，但也维持在4%的水平。其余的租金收益率都在6%左右。而有报告显示，中国去年50城租金收益率中，排名第一的西宁只有3.9%，北上广深4个一线城市仅为1.8%。

造成越南房市大热的其中一个原因在于，近5年，越南经济基本面向好。2014年到2018年越南GDP平均增速为6.4%。另一方面，自2015年允许外国人拥有公寓住房以来，越南大举增加房屋供应量，豪华住宅行业蓬勃发展，房价不断抬升。

越南房地产市场如此火热，以致早在2016年，就有宣传手册把胡志明市吹捧成越南的上海，把位于该市第二区的守添标榜为下一个浦东。真是这样吗?

首先，越南房地产市场的火热只和豪宅有关。根据CBRE发布的数据，越南的高端房地产去年的价格涨幅显著高于普通住宅。与高达两位数的高端公寓涨幅相比，一般公寓价格去年仅涨了1%。而且越南房价也并非一直上扬。2005年起，越南的房地产市场随着经济快速发展进入上升期，直到2011年，胡志明市住宅均价高达每平方米3000美元。但2012年，越南金融泡沫破灭，加上当时政府上调二手房交易费至25%，越南房地产均价遭遇断崖式下跌。

其次，根据现行越南《住房法》，外国人不得拥有土地，即不得购买别墅和独立房屋，但可以购买新开发的公寓住宅。购买公寓时越南人拥有永久产权，外国人拥有50年产权，可免费续约一次，即100年产权。由于产权区别，外国人只能将房屋转让给外国人。此外，外国人还受到很多限制，比如同一小区的外国人业主数量不得超过30%，同一外国人在一个住宅区或坊级行政区(相当于我国的街道)最多只能拥有一套住宅。

再次，越南的基建水平相对落后。以地铁来说，《华盛顿邮报》近日刊文提到，2012年，胡志明市的首条地铁线路破土动工，但由于不断出现财务问题，地铁完工日期从2017年推迟到了2020年。相比之下，上海第一条地铁线路于1995年如期完工，并从那以后又新建了十几条地铁线路。

最后，越南政策的不确定性也需要考虑在内。比如2018年胡志明市房地产热炒期间曾传言，当局要求所有在建房地产项目停工以稳定市场。而越南最大的房地产开发商Vinhomes更是直接表示，由于新版中国护照上的南海图案，该公司开发的所有楼盘不向中国新版护照持有者出售。▲