楼市春天恐非转型之福

陈涛

近期中美经贸磋商进展顺利，市场信心有所恢复，金融市场流动性充裕，加上个别城市房地产调控政策出现了边际调整，楼市春天正在憧憬之中。但考虑到过去房价的非理性快速上涨，已经一定程度透支了经济发展潜力，楼市之春恐怕不是经济转型之福。在当前复杂严峻的形势下，仍应坚定“房住不炒”，避免房地产市场大起大落，围绕供给侧结构性改革加快推进经济高质量发展，摆脱地方政府的房地产业发展路径依赖。

中美经贸磋商顺利推动市场信心恢复。中美经贸谈判代表几经磋商，在重大问题上达成原则共识。近日中方代表团赴美继续磋商谈判。金融市场予以乐观反映，春节后上证综指连续上扬，股票配资据传再出江湖。随着市场信心的恢复，加上2019年1月份新增社会融资规模和新增贷款均创出历史新高，以及个别城市房地产调控政策出现了边际调整，市场对楼市春天的憧憬浮现。一些投资者甚至在纠结“买房”还是“买股”。

但房价超前发展对经济增长潜力的透支已经显现。过去几年房价出现了全国性高位快速发展，在短期繁荣同时，对地方经济转型升级形成刚性制约。一是家庭财务杠杆上升对消费的挤出效应不断显现。无论是热点一线城市，还是三线、四线城市，家庭财富向住宅不动产加快转移的同时，导致家庭消费潜力受到明显制约。2018年全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长6.5%，而城镇居民实际增长5.6%。2018年12月，全国社会消费品零售总额同比名义增长8.2%，低于上年同期1.2个百分点。二是房地产经济导致固定资产投资增长脆弱性。当前我国城镇住房供求关系总量基本平衡，结构矛盾较为突出。热点城市住房供应相对潜在需求存在缺口，但过高房价导致刚需难以承担，而大规模扩大房地产投资又会引发存量房价急剧波动，甚至会引发楼市崩盘。非热点城市房价也居高不下，但棚户区改造、拆迁回购、购房补贴等刺激政策与城市人口规模存在一定冲突，导致实际住房供给超过真实居住需求，存在明显过剩风险，未来房地产投资可持续性堪忧。今年春节期间返乡置业需求明显遇冷。据易居研究院监测，2019年1月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。三是房价与财政高度捆绑。过去几年，城市房价、地方政府债务、财政状况事实上已经高度捆绑，房地产业路径依赖遗害无穷。地方财政状况对土地出让收入过度依赖，使得地方政府发展房地产业存在内生动力，反而在推动地方经济转型上动力不足。综合来看，房价超前发展已经成为地方经济转型升级的“拦路虎”。

楼市春天恐非经济转型之福。随着宏观经济稳定增长压力显现，通过松绑调控政策来刺激房地产消费的声音逐渐增多。从逆周期调控角度看，房地产业带动作用强，住宅消费能够发挥稳定增长作用，原本也无可厚非。但因为过去几经刺激，刺激成本正成倍上升，而刺激效果却递减。特别是我国人口老龄化已经到来，房地产业发展空间已经非常狭小。即便是可以通过启动房地产消费来稳定经济增速，也要考虑房价失控风险，以及未来消化房地产泡沫的难度和饮鸩止渴行为的巨大代价。无论从哪个角度分析，楼市春天恐非经济转型之福。