新版《土地管理法》即将实施 下乡买宅基地会成风潮吗
（第一财经12月17日文章）
我国城市建设用地9万平方公里，农村建设用地19万平方公里，农村人口已经下降到50%以下，但农村建设用地存量却是城市建设用地的两倍以上。
农民一块宅基地值多少钱？城市居民可能并没有太多概念。一些数据可以为我们提供些直观的感受。
600平方米42万元，1000平方米170万元，这两份报价涉及的宅基地所在省份一南一北，在12月中旬出现在同一土地流转平台上，转让信息中标注的“流转年限”均是70年。
农民无偿获得的宅基地可以转让吗？当前法律是允许的，但有诸多前置条件。
从该土地流转平台来看，包括上述两宗地块在内，该平台上众多宅基地转让信息下方都单独标注了：宅基地转让非同一农村集体经济组织成员不得受让该宅基地使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》规定：“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”
2019年8月，全国人大常委会审议通过《土地管理法》修正案，其中规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
上述两宗宅基地单价约合700元/平方米和1700元/平方米，这与国有住宅用地动辄上万元的单价相比，价格看似不高，但考虑到农户获得宅基地几乎没有成本支出，如能最终成交，这个收益也已经足够诱人。
新版《土地管理法》2020年元旦起就要正式实施，届时，“有偿退出”的宅基地流转会形成一阵风潮吗？
不过，《土地管理法》并未详细规定宅基地能退给谁，或者谁可以买宅基地使用权。而这将直接影响到宅基地流转的可操作性。
此前一些政府部门规定，宅基地只能在本集体内部流转，或者退给集体组织。即集体之外，包括城市户口的居民不能下乡购买宅基地。
今年5月6日，国家发改委召开专题新闻发布会，介绍关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的有关情况，相关负责人在会上强调，城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
政策上虽有诸多限制，但宅基地在民间私下的转让却已屡见不鲜，渐成风气。
比如，上述宅基地在土地流转网站上明码标价公开转让，与相关政策规定是否相违？因为看不到相关成交信息，很难下判断其受让对象是否是集体内部人士，或者是否是转让方所在的集体组织有偿收回了上述宅基地。
不过，如宅基地持有者想把地块退给其所在集体组织，是否还需要通过网络平台来转让？这看似是个大费周章、不尽合理的行为。
农业农村部部长韩长赋也曾在“农业农村部农村改革40年专题会”上表示，随着农村社会人口结构的深刻变化，（宅基地制度）实践中面临许多新情况新问题，一户多宅、超标占地等现象比较突出，城镇居民到农村购地建房禁而不止。
民间自发、私自转让宅基地逐渐增多之际，地方政策监管还在不断强化。
海南省自然资源和规划厅日前出台的《海南省农村宅基地管理试点办法》规定，对于闲置宅基地及住宅，通过自愿协商等方式，由农村集体经济组织有偿收回。
今年11月16日，韩长赋在江西调研时强调，要进一步加强宅基地管理，保障农民住房权益，让农民住有所居。在此基础上，要探索盘活闲置宅基地和农房，增加农民财产性收入。
但如果依然对流转的渠道进行管控，只能允许内部流转，是否有利于消化闲置的宅基地？是否有利于增加农民财产性收入？
近段时间，一些专家学者就宅基地问题密集发声，呼吁扩大宅基地流转范围，赋予宅基地更多权利。
全国政协经济委员会副主任刘世锦近日在多个场合提出，明年要加大六方面的改革，其中第一就是通过城乡要素流动加快大都市圈发展。“最近《土地管理法》给农村集体建设用地入市开了一个口子，但是宅基地朝外流转还不允许，这个改革必须加快，否则大都市圈的潜能，只能是看得见、抓不住。”
12月6日，在中国(深圳)综合开发研究院主办的“协同创新高端论坛”上，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，《土地管理法》修改后仍然把宅基地流转配置限于集体经济内部，或者退给集体经济组织，或者转让给周边的邻居。虽然是鼓励有偿退出，但没有退出的渠道，农户不会交给集体，也不会转让给周边的邻居，因为农村实行一户一宅，大量的房子闲置在那里。
他表示，我国城市建设用地9万平方公里，农村建设用地19万平方公里，农村人口已经下降到50%以下，但农村建设用地存量却是城市建设用地的两倍以上。农村的建设用地里面70%是宅基地，由于大量的人口进城，宅基地大量闲置。
“有人说闲置3000万亩，相当于城市住宅用地的总和。”蔡继明称。
他表示，宅基地只有使用权、居住权，没有收益权、抵押权和转让权，而城市的宅基地具有完整的用地权。大量的离退休干部、公职人员和一些大学生，他们希望能够参与乡村振兴，但到了农村没有落脚之地怎么办？
在《土地管理法》修订完成之后，蔡继明表示正在关注《物权法》的修改。他认为，希望能够通过《物权法》的修改，赋予城乡建设用地包括宅基地同等的权利。
在上述论坛上，中央党校（国家行政学院）政治与法律教研部教授宋志红表示，虽然外界对于今年《土地管理法》的修改评价不一，但该法也为未来的改革探索留下了空间。
在她看来，虽然法律修改并未允许宅基地直接入市，但流转之路也并未完全堵死。
本轮《土地管理法》修改时删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。
集体经营性建设用地可以依法入市，那宅基地与集体经营性建设用地之间能否关联起来？
宋志红表示，存量宅基地入市不是农民自己把自己家的地卖了入市，宅基地入市需要经过退出途径，即农民把他的宅基地退出给农村经营经济组织，然后对这些地进行整治和规划调整之后，纳入经营性建设范围，开展经营性建设用地入市，这同时为集体经营性建设用地入市提供了庞大的蓄水池。
农业农村部农村经济研究中心研究员廖洪乐此前也曾对第一财经记者表示，建议不要对宅基地流转进行过多限制，也可以将一些闲置的宅基地转化成集体经营性建设用地，在符合政策的前提下入市。
今年5月，《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》也提出，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
以此观之，这种宅基地曲线入市的思路开始被决策层采纳，但依然设置了前提条件：村集体是流转的主导力量，而非农户自身。
在新版《土地管理法》即将正式实施之际，自然资源部等部门正在抓紧制定《土地管理法实施条例》，其是否会对宅基地流转做出更为明晰的规定，业界也将拭目以待。
（记者 刘展超）