侠客岛：大地产商捐地，能否解开香港住房“死结”？

转自微信公众号“侠客岛”（xiake_island）9月28日文章

香港反修例风波折腾了3个多月，暴力仍未平息，但也出现了一些积极苗头。其中最出人意料的好消息，是有大地产商突然主动宣布捐地，用以疏解市民住房难题。

痼疾

9月25日，香港新世界发展执行副主席郑志刚宣布，将捐出300万平方英尺（约等于27.87万平方米）农地给社会，包括给政府兴建公屋，期望纾缓社会上的房屋问题，也会捐给社企或其他慈善团体等以回馈社会。

据香港媒体报道，上述农地中，邻近天水围港铁站的三块合计2.8万平方英尺地皮经已捐出，将兴建全港首个大型“创意社会房屋”项目“光村”，涉及逾100个单位，预计可以有累计一万人受惠，三块地皮最快2022年可以启用。

图片来源： 香港经济日报

这三块地皮以象征式的1港币租金捐出。 由此，新世界发展成为香港首家无偿捐地以解决社会民生问题的企业。

不容易。在“止暴制乱”成为香港最大民意之后，各方终于开始朝着“解决问题”的方向迈进了，尤其不容易的是，有大地产商愿意拿出真金白银，直面根本问题。

数据显示，香港有约一半人未能置业，面对逐年上涨、动辄每平方米20余万港元的高房价，基层市民和年轻人只能望楼兴叹。多数已经置业的家庭，首付要么靠父母帮忙，要么符合低收入条件排队购买特区政府提供的居屋、公屋。

有房一族的居住环境也十分挤迫，在香港一些好地段,面积能达到50平米就算豪宅，他们中的大多数还要背负沉重的房贷；未置业的大量低收入人群，则栖身在“鸽子笼”，或狭小、不安全的“劏房”里。他们同样压力山大，因为三平方米大的“劏房”，租金动辄也两三千元。

香港 “劏房”（来源： 摄影师Benny Lam ）

2016年初，美国物业顾问机构Demographia发布最新调查报吿指，香港的楼价是全球87个大城市中最高的，是平均家庭年入息的19倍，这是香港连续第6年成为该调查中楼价最高的城市。

其实，高房价影响到的远不止是“住”的问题。不断推高的香港楼价、房租，不仅桎梏了政府、社会经济发展的思路，也吞噬了产业发展空间，阻碍了新兴经济的发展。

久而久之，香港经济结构单一化、空心化日趋严重，地产经济独大，中小企业失去生存空间，社会渐失活力，中产向下沦陷，青年难觅上升通道，贫富差距加大，阶层固化，社会矛盾不断产生。

数据显示，从1996年香港工作人口每月主要职业收入和住户月入中位数分别为9500港元、17500港元；到了2014年，这两项分别为14800港元和23500港元，分别仅增长56%、34%；同期，香港GDP总量增长92%；但一些地产企业的净资产则暴涨473%。

显而易见，这种财富分配失衡、向上流动渠道窄化的局面，最终扼杀的是香港创新创业奋发进取的精神。

所以香港有一种颇有市场的意见认为，“地产霸权”控制香港，质疑香港地产商有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格（包括地产、电力、煤气、巴士、小轮、超市等），通过主宰这些事实垄断的经济命脉控制社会。

根据《福布斯》2014年的统计，在港排名前50的富豪或富豪家族中，以房地产业或房地产业为核心多种经营的有20位，且排名均非常靠前。

有香港评论者指出，香港历次大规模游行或抗争的背后，“住房难”都是最大的怨气源头所在；香港社会长期动荡不安，房屋痛苦指数居全球最高是核心因素；除去政治原因，青年成为社会运动主力的关键原因之一，是房价使青年上楼无望并极大扼杀他们流动到社会中上层的机会，使之强烈发泄对社会现实的不满。

特区政府中央政策组前首席顾问刘兆佳就曾指出，回归后香港贫富悬殊快速恶化、“厌富”和“仇富”情绪弥漫、社会冲突上升、底层人士实质生活水平下滑、中产阶级两极分化……社会上累积了大量怨气、民粹主义爆发、反权威和反建制主义蔓延，人们普遍对自己、下一代和香港的前景感到悲观和担忧。

6月14日，因占领香港立法会被警方带走的年轻示威者（来源： 香港星岛日报）

转机

希望理性解决问题的各方，显然也已意识到了问题所在——

比如，特区政府近日推出房屋空置税，落实香港特首林郑月娥所提的“向空置的一手私人住宅征收’额外差饷’”，意在为楼市降温；

香港最大政团民建联近日建议，特区政府应积极引用《收回土地条例》把土地收回作公共用途，增加土地供应，大量兴建公营房屋；

由香港前特首董建华牵头的智库“团结香港基金”，25日建议特区政府参考新加坡组屋模式，推出“港人组屋”计划，政府应重推“租置计划”，具体内容包括以平均单位市价的二五折出售公屋单位，为40岁以下首次置业但不符合申请居屋资格的青年提供“首置免息贷款”等；

香港地政总署26日发布公告，称根据《收回土地条例》等多项法规，拟收回逾748幅私人土地，涉及面积约68公顷，以发展位于香港北部新界的新市镇工程。

看起来，一场瞄准香港最大痼疾的攻坚战又要打响。

之所以说“又”，是因为针对香港住房难问题，历届特区政府都曾有所行动，但出于种种原因，收效都不甚佳。其中最主要的原因是，政府政策总是遭遇巨大阻力，包括反对派“拉布”，有隐藏势力撑腰的各类团体抗议等。

香港要解决住房问题，增加土地供应是王道。跟一般人印象大相径庭的是，香港富余的土地并不少，香港土地面积约为1106平方公里，已发展的土地只有四分之一，约276.6平方公里，其中真正用作住宅用途的土地，只占整体土地的7%。

而未开发的土地中，除了占大头的法定不可开发的郊野公园外，约有50平方公里是农地，当中约9.71平方公里农地由大地产商持有。

香港民众对大地产商有怨气，媒体对地产大亨“囤积居奇”的批评也一直没有断过。按照2012年、2013年底的数据，主要地产商与特区政府拥有的土地储备相比，比例大概是8:2——土地储备8成在主要地产商手里。拿着土地不开发，“捂着”等涨价，是常见的操作手法。

现在，四大地产商之一的新世界发展有限公司主动出来捐地，且一次就捐了近30万平方米、总价值约33.7亿港元、全部开发可惠及4.5万户家庭的地，绝对是一股难能可贵的新风，给事情带来了转机。

民建联建议，特区政府应积极引用《收回土地条例》（来源：香港星岛日报）

良策

香港的住房问题成因盘根错节，因而被人称为“死结”。但如果地产商都像新世界发展那样，愿意回馈社会，以各种形式增加土地供应，降低房价，则“死结”有望解开。

实际上，其他几大地产商已经陆续给出正面回应了。

新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联曾表示，明白香港房屋供应严重短缺，愿意积极配合特区政府增加房屋供应的措施，并会尽最大努力加快兴建住宅项目；原则上支持及欢迎特区政府引用《收回土地条例》，收回农地以加快兴建公营房屋；积极配合特区政府提出的“土地共享先导计划”。

对于新世界本次捐出农地，恒基地产表示，此前曾捐地兴建安老院舍，青年宿舍及提供单位作过渡性房屋，该公司乐意与政府磋商，积极协助增加房屋供应，照顾不同阶层的需要。

长实集团则回应说，农地用作房屋发展，可能需要较长时间才能让有需求的人士受惠，该集团会就此作出研究。

应该说，香港有许多深层次的结构性问题有待解决，住房问题是其中最重要的一环。要解决住房问题，需要包括大地产商在内的各方一起参与，给出综合方案。

有论者指出，香港“仅靠转口贸易倒买倒卖，仅靠炒楼炒股搏资产升值，这样轻松赚钱的时代可能一去不复返了”。但要让香港社会尤其是年轻一代投入制造和创造，首先要做的基础性工作就是打破地产独大的局面，否则创业拼搏都可能沦为一辈子为地产商打工，高昂的租金尤其扼杀创新空间。

比如与香港形成鲜明对比的是新加坡。有论者指出，香港与新加坡同为“四小龙”，均为城市、多有竞争，曾经香港一度领先；同样，新加坡人均GDP在2003年反超香港，到2010年时更是高出39%。十年时间，香港名义人均GDP增长25%，同期新加坡却大涨87%。

这其中固然有多种原因，但新加坡能长期保持社会稳定、并且经济持续稳定增长，一个关键性因素不容忽略：新加坡2007年便已实现自由住房率90.7%，81%的人口都居住在政府建设并廉价卖给市民的组屋中，人均居住面积30平米。

同样，政府也应着力破除过度依赖土地的财政收入结构。受制于财力，政府难以提供更多更优质的公共产品及公共服务；受制于财政收入结构，亦会在政策选择的腾挪空间有限。香港信奉“小政府”，但不能变成“弱政府”；****香港信奉自由市场，但不能变成嗜血的、贫富差距巨大的“原教旨资本主义”。

香港的问题需要大企业担起社会责任，因为其贫富悬殊程度已高于世界多数发达地区。“东方之珠”要重现光芒，需要各阶层和衷共济，共谋良策。解决顽疾，需要找准病根，但更需要信心、决心和药方，需要团结、勇气与智慧。

香港夜景（来源： 香港旅游发展局）

（文丨黑白自在、公子无忌）