老小区加装电梯，上海取消“一票否决”条款

上下楼梯，是居民出行的第一步，也是回家的最后一步。近年来，为破解老年人“爬楼难”的问题，全国不少地方将在老旧小区加装电梯提上日程。然而，楼上期盼强烈，楼下坚决反对，不少老楼加装电梯项目由于低层住户的“一票否决”而搁浅。

据检察日报8月26日报道，上海房管局相关负责人近日表示，上海将调整政策，取消“一票否决”条款。

那么，老旧小区加装电梯，到底谁说了算？我国法律对此有无规定？记者对此采访了有关专家。

上海一小区安装电梯，图自上观新闻

加装电梯需要每一户居民都同意吗？

“拿100万现金放我这儿，我房本一复印，字一签所有问题都解决了！”有媒体报道，今年5月，北京市西城区某小区一位一楼的业主以影响采光、带来噪音、自己不使用为由，强烈反对加装电梯，在面对反复上门沟通劝说加装电梯的邻居们时这样说道。

据了解，该栋楼一共有7个单元、126户，当时已经签署协议、同意施工的有124户，一户待签，只剩下一楼这一户沟通无果。据居委会人员表示，该户业主认为安装电梯后一楼房子会贬值。

一楼业主如此“横加阻挠”的底气何在？同小区的其他业主表示，加装电梯需要整个楼门所有居民都同意，也就是说每户居民都有“一票否决”权，一楼业主不签字，电梯就装不了。据该社区所在的街道办工作人员介绍，电梯安装需全体居民签字同意的政策来自于《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》。该《方案》第四条第(二)款第1项规定：“增设电梯应征得所在楼栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，同时应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意，并应当妥善处理好住宅周边相邻关系。”正是这一条款“同时”部分的规定，赋予了每位业主“一票否决”权。

但是，“一票否决”是否有法律依据呢？北京志霖律师事务所副主任赵占领在接受本报记者采访时表示，根据物权法等法律规定，既有住宅需要使用共有部位增设电梯，或者因增设电梯需要改变共有部位的外形或结构时，**应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。**也就是说，法律上并非要求所有人都同意方可加装电梯。“不能一楼说不装就不装。”中国人民大学法学院教授刘俊海告诉本报记者，电梯属于建筑物区分所有权的范畴，建筑物区分所有权的处置由业主大会和业主委员会以少数服从多数的原则民主决策，即物权法规定的两个三分之二。因此，加装电梯“一票否决”的规定于法无据。

低层业主能要求赔偿或补偿吗？

西城区这位业主开口要价100万“签字费”的例子，或许是“狮子大开口”的极端个例，但是以加装电梯影响采光、产生噪音、可能造成房子贬值的理由要求赔偿或补偿的低层业主却并不鲜见。

那么低层业主是否能以上述理由，向高层住户要求相应经济补偿呢？“从法律角度而言，只要符合两个三分之二的标准，就可以加装电梯而不需要对不同意的业主进行补偿。”赵占领告诉记者，但在现实操作中，增设电梯确有可能会在采光、通风、噪音等方面对低层业主带来一定负面影响，**因此，从公平合理以及便于顺利操作的角度而言，其他业主可以而非应当对这些受负面影响的业主给予补偿。**对于老旧小区加装电梯补偿低层的建议，北京兰台律师事务所律师包华表示，目前并没有相关的指导意见和法律依据，实践中主要依靠邻里协商。

中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓指出，一楼业主担心房屋因此贬值是完全站不住脚的，我国老龄化社会已经到来，越来越多的老年人会面临“上楼难”的问题，安装电梯会让老旧小区品质提升、房屋增值。只是加装电梯后高层楼盘增值最大，但这种由加装电梯带来的有差别增值并不构成对低层业主所有权或者相邻权的侵害。所以，低层业主以房屋价值贬损为由要求补偿没有法律根据。

不使用就能不交电梯费吗？

电梯加装和后续的运营维护成本是一笔不低的费用，这笔费用谁来负担？“根据我国物业管理的有关规定，业主对住宅专有部分即所有权部分由业主自己维护和管理，物业管理企业负责全部建筑物的公共区域、设施即区分所有权部分的维护和管理，费用由所有业主分担。”赵占领说，电梯属于公共设施，费用也应是所有业主平均分担。

小区在两个三分之二同意原则下加装了电梯，原本不同意安装的一楼业主是否能以不使用电梯为由，而拒绝承担相应的电梯费呢？

**“使用电梯是所有业主的权利，放弃使用电梯并不能成为逃避电梯运维义务的法定理由。”**刘俊海表示，我国《物权法》第72条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。”另外根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由此可见，一楼业主不论使用电梯与否，必须分担电梯运维的相应义务。

刘俊海表示，政府有关部门需要用法治思维凝聚共识，把这项惠民工程做实做细。在今年7月1日的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造工作情况时也表示，加装电梯必须因地制宜，一个楼门一个方案，一栋一个方案，推动居民邻里共谋共商达成一致，实现利益最大化、影响最小化。

（检察日报记者 李瑞）