央行根据LPR调整房贷利率，看看你的房贷算法如何变化

8月25日，央行宣布，针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整。

央行要求：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数在合同期限内固定不变。

此外，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

直接事关房贷利率的一条是，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

而商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点，不过公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

央行也表示，严禁银行提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

央行有关负责人就个人住房贷款利率调整表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR。

个人住房贷款利率将如何定价是本次调整关键。

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

而LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，不同品种有直接对应的基准，贷款银行在参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

8月20日5年期以上LPR为4.85%，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，也就是说新申请的首套房贷不得低于4.85%。

那么，如何理解二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点？

同策研究院总监张宏伟告诉第一财经，一个基点就是0.01，60个基点就是0.6，“但这跟LPR上浮60%不同，LPR加60个基点，是在4.85%的基础上，加0.6是5.45%。“

也就是说，按8月20日5年期以上LPR为4.85%来计算的话，二套个人住房贷款利率不得低于5.45%。

张宏伟认为，央行调整利率公告，考虑来三点因素，一是中央仍在坚持落实“房住不炒”定位，主要对二套房和商业用房的投资投机行为进行引导和抑制；二是对市场上的首付贷和首付分期、使用消费贷购房等行为进行规范。

“三是，根据LPR的变动情况，使房贷利率进行适度的上调或下调。”张宏伟说。

目前，全国基准利率为4.90%。据融360大数据研究院最新发布的数据显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.11倍，环比上涨0.02%；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨0.01%。

以融360数据对比，全国首套房和二套房平均利率皆高于央行要求的4.85%和5.45%，不过不同城市房贷利率具体表现不同。

例如深圳，以首套住房对比，目前招商银行等多家主流银行执行基准上浮5%的利率。

中原地产首席分析师张大伟认为，这个政策属于中性政策，之前同类型的政策是要求房贷利率不得低于基准利率的70%。

张大伟表示，“按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%，二套房贷上浮20-30%。这符合新政策要求，对目前市场来说，政策不会导致利率上行。”

此外，张大伟认为，“国内不同城市首套房利率差距巨大，其中最低的上海只有95折，而很多城市是基准5.4-6％，当下市场，首套房贷利率过高，从政策预期看，后续有降低的可能性。”

今日央行公告主要针对新发放个人住房贷款利率，2019年10月8日起执行，而存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

张宏伟表示，“新政策生效要看9月20日公布的LPR。如果LPR下行，还要看加点数值是否上升，暂时无法判断房贷利率是否会随着LPR下降而下降。”