香港楼市剧变，7月成交总值大跌46%

今年5月，国际物业顾问世邦魏理仕最新《全球生活报告》，重点分析了35个主要城市楼价，发现香港楼价贵绝全球，平均楼价高达963万港元，豪宅平均楼价更达5417万港元，连续第5年成为全球楼价最贵城市，相较之下，排在第二位的新加坡楼价只是682万港元。

香港楼市，以贵闻名全球，并且供不应求。比如5月份，香港土地注册处数据显示，香港整体楼宇买卖注册量约10353宗，创下近7年以来按月计的新高。然而从6月开始，香港楼市遭遇断崖式下滑，6月、7月的楼宇买卖合约分别只有6211和6380，同比下跌32.9%、24.6%。

此外，香港土地拍卖市场价格也出现下滑。香港楼市发生了什么？

香港楼市遭遇断崖式下滑

香港土地注册处8月2日发布的七月份统计数据显示，七月份送交该处注册的所有种类楼宇买卖合约共6380份，同比跌24.6%；七月份的楼宇买卖合约总值540亿港元，同比大跌45.7%。

本文图自每日经济新闻

下滑是从6月开始的。六月份送交该处注册的所有种类楼宇买卖合约共6211份，再往前一个月，楼宇买卖注册量高达10353宗。

从上图可以看出，香港楼市2018年7月至今走出了两波下探曲线。土地注册处数据显示，香港住宅市场从2018年7月开始出现下滑，环比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

香港楼市今年以来经历了一段美好时期，楼宇买卖合约曾连续4个月蹭蹭往上涨，直到6月份戛然而止。

中原地产统计数据显示，具有二手盘指标性数据的香港十大屋苑2018年交易量创过去十年新低，仅有2088套。同是下半年进入下行周期的2015年，当年二手房交易量为2153套，还略高于2018年。

香港物业市场一般以蓝筹屋苑表现作为市场的参考指标。据中新网援引《香港商报》报道，香港中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，今年7月十大蓝筹屋苑的二手买卖合约登记录得169宗，总值14.32亿港元，较6月的189宗及17.60亿港元，分别下跌10.6%及18.6%，创6个月新低。香港新盘连环开售，估计8月份二手传统屋苑登记量将会进一步下调。

另据香港利嘉阁地产及美联物业数据，两行十大指标屋苑在周末（8月3日至4日）仅录4宗及3宗成交，持续于低位徘徊。

香港楼市滑坡还体现在土地拍卖上。据《21世纪经济报道》报道，香港特区政府近期推出的启德新一块跑道区住宅地，仅接获4份标书，相比此前同区地块的竞标情况，开发商反应明显冷淡。最终由会德丰、嘉华国际及中海外合组的财团，以127.398亿港元中标，折合每平方呎楼面地价仅为11842港元，较市场估值下限1.3万港元低逾9%，更是创下区内逾两年半新低。

6月以来，新鸿基地产股价下跌了8.62%，长和同期下跌了7.36%，九龙仓置业下跌14.38%，恒基地产下跌5.93%，新世界发展下跌14.36%。同期恒生指数下跌了3.4%。

香港房地产的“黄金时代”已过？

2019年5月28日，91岁的李兆基出席恒基兆业的股东会，这是其最后一次以恒基兆业主席身份出席，此前一天，公司已公告李兆基辞任公司主席兼总经理，股东会后正式生效。

随着他的退场，香港富豪的“四大天王”时代也正式宣告落幕。无一例外，李嘉诚、李兆基、郑裕彤和郭得胜的财富都来自于房地产业，而今时香港已经不再是房地产的“黄金时代”。如今香港的楼市已经在高位盘整多年，土地供应也不似过去；在内地，港商的节奏又普遍跟不上大势，属于他们的大时代正在挥手告别。

这些年来，恒基兆业在营收上未有起伏。2018年，恒基兆业收入219.82亿港元，与2017年的279.6亿港元，下降21.38%；股东应占盈利为311.57亿港元，较2017年度的308.09亿港元有所增长约1%。

新鸿基地产这些年的主营业务虽已延伸至物业销售及物业租赁、酒店经营、电讯、运输基建及物流等板块，但它的主要收入来源，是物业租赁。

上一个财年，新鸿基香港及内地租赁组合的净租金收入分别为145.49亿港元及35.34亿港元，较去年分别增加6%及19.7%。

这些年来，租赁收入早已超过物业销售成为新鸿基利润的大头。新鸿基的业绩一直也无惊无喜，在中国内地的地产开发偶有亮眼的项目，但这是属于“碧万恒”的时代，它仅能在商业地产中谋得一席之地。

前首富李嘉诚退位一年后，长和系在其子李泽钜的领导下平稳前行。长和年报显示，公司2018年纯利同比升11%至390亿港元，是自2013年以来首次呈现双位数增长。

但长和这一年来，并不太平。5月14日，沽空机构GMTResearch发布了关于长和的研究报告。在报告中，GMT表示，长和最近发布的年报显示，长和隐瞒577亿港元债务。

这是对长和严厉的指控，在随后的股东会上，李泽钜也强势回应称，“我们的年报好像电话簿那么厚”，一不留意就会看错，因此“要读多点书”才能够看得懂。

但长和系这一年来股价不断走低是不争的事实。近两年长和股价已经从104港元左右跌到当前68港元，长和系也逐渐和它的巅峰时刻告别。

（每日经济新闻 卢祥勇）