“撤离上海之心”？真实的陆家嘴和上海办公楼出租率不支持这个判断！

2019-07-31

本文转自：上观新闻

通过“空置率”唱空经济的自媒体文章并不罕见。包括此次，这些不定期出现的文章有的刻意放大渲染微观数据，有的在不实数据基础上想象臆测，最终从“江湖传言”出发的所谓“调查报告”，依旧沦为“江湖传言”。

“撤离上海之心，陆家嘴空置率超20%”……昨天，一篇以“江湖传言”开头的文章在某知名微信公众号上发布，引起一定关注和议论。

目前，这篇核心数据与实际情况不符的文章已经被该公号删除。但“空置率”这个热词仍为公众关注，如今在上海、在陆家嘴，真实的办公楼市场究竟是什么情况？

解放日报·上观新闻采访了权威部门和全球知名房地产咨询机构了解到，目前包括陆家嘴区域在内的上海办公楼市场总体稳定，虽受经济增长放缓影响出现一定压力，但没有所谓“空置率大幅上升”、“超过20%”的情况，并且随着扩大开放政策和新旧动能转换，国内外新兴业态企业对上海办公楼需求旺盛。

陆家嘴楼宇依然广受青睐

相关“唱空”市场预期的文章中称，某地产租赁行业创业公司对小陆家嘴30栋办公楼的调研发现，目前该区域平均空置率已经超过25%。

然而，记者核实后发现，各大海外地产咨询机构发布的上海二季度地产报告的数据均与该企业调查结果相去甚远。第一太平戴维斯报告显示二季度陆家嘴区域办公楼空置率为9.4%，由于采集样本不同，仲量联行和世邦魏理仕等机构的数据在10%以上，但处于行业正常范围内，远低于“20%以上”的判断。

记者从陆家嘴金融城楼宇发展服务办公室了解到，经统计，近期在陆家嘴金融城范围内采样的88幢楼宇中，上海国金中心、金茂大厦、东方金融广场等55幢楼宇出租率超过90%，其中26幢楼宇接近满租。

第一太平戴维斯二季度报告中指出，目前上海甲级写字楼最集中的三大中央商务区：小陆家嘴、南京西路和淮海中路之中，小陆家嘴作为上海国际金融中心的窗口，承租客户约60%为金融企业，该区域租金居首，且可租赁面积有限。

“从当前情况看，陆家嘴依然是金融公司最青睐的板块。”仲量联行在二季度报告中指出，从去年下半年到今年上半年，新一轮对外开放政策刺激金融服务业需求，虽然浦西核心中央商务区和北外滩吸引非银行类金融企业集聚，但陆家嘴金融中心的地位依然稳固。

“去年我们经历过一阵明显的出租率下降，但今年已经回暖，目前稳定在93%左右。”金茂大厦办公楼总经理陆敏告诉记者，当时一家租赁面积1万平方米的大客户搬离，拉低出租率近十个百分点。然而这家企业之所以搬家，是因为在前滩自建了2.8万平方米的全新总部。

“这家企业走了，我们压力很大，但由租改建，说明企业自身发展好、对上海信心强，这当然是一件好事。”陆敏介绍，在该企业搬离后，大部分腾出面积就被金茂大厦内其他有扩张需求的大客户锁定。

陆家嘴金融城楼宇发展服务办公室相关负责人介绍，目前陆家嘴金融城已经成为全球楼宇经济密度最高的区域之一。在陆家嘴金融城的250多幢商办楼宇中，2018年共有税收亿元楼97幢，并产生沪上首幢税收50亿元的楼宇——上海国金中心，常年满租的国金中心也成为陆家嘴和全上海最受欢迎的办公楼之一。今年，陆家嘴金融城将力争实现税收亿元楼突破100幢，其中10亿元税收楼预计将达到24幢左右。

新需求在全市加速形成

透过陆家嘴看上海全市，整个办公楼市场也在承受一定压力的同时，显示出总体稳定并企稳回升的走势。

沪上星罗棋布的写字楼里，企业搬家、选择性价比更高的楼宇很常见，但并没有出现“企业纷纷撤离”的情况，相反，在消费市场旺盛、科技创新活跃等因素带动下，上海办公楼市场新需求正在加快涌现。

戴森、安德玛、阿迪达斯、唯品会、乔治·阿玛尼……第一太平戴维斯在二季度报告中细数了众多近期在沪有扩张动作的知名零售品牌。报告中指出，由于写字楼的吸纳能力较一季度回暖，二季度上海全市核心商务区甲级写字楼空置率环比下降0.5个百分点至11.9%。其中国际品牌零售业务在沪积极扩张，驱动了其对写字楼的需求。继今年一季度安德玛在中海国际中心承租了三个整层后，瑞士莲在浦东泰康保险大厦承租约800平方米面积；阿玛尼自恒隆广场迁至同样位于南京西路板块的会德丰国际广场，承租约1500平方米；此外据称欧莱雅也在寻找扩租。

仲量联行则发现了写字楼市场背后上海另外两大方面的新需求增长。其一是首届进博会的举办推动了上海制造贸易行业的发展，该领域的国内外企业总部落地需求强劲，虹桥和前滩区域的新增写字楼供恰好满足了这些新需求。

其二是科技新媒体行业正在成为上海办公楼需求最重要的来源之一，正在引领上海产业园区办公楼的租赁需求，而一些非中央商务区正吸引大量游戏、媒体类等特定领域公司的需求。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示：“G20峰会释放的积极信号将增强全球市场信心，特别是中美重启贸易谈判将带来正面影响，直接利好科技领域、制造业、贸易，航运等等行业。同时增设上海自贸区新片区，将促进港口、交通、物流行业的快速发展。虽然下半年上海仍有近百万平方米的写字楼新增供应，但在全球经济释放新动能的影响下，我们预期租赁活动将重现活跃迹象。”

第一太平戴维斯方面认为，科创板将为中小创新型企业打开融资大门，尤其像人工智能、生物医药、新能源汽车等高新技术和新兴产业将加快发展。这些都将推动上海办公楼市场的需求增长。

仲量联行方面认为，虽然受外部环境影响，当前市场存在不确定性，但近期相关政策密集出台，将提振市场信心和市场需求。比如在扩大开放领域，中国提前一年取消外资在金融领域持股比例限制；《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》和《鼓励外商投资产业目录》将进一步扩大鼓励外商投资；合格境外机构投资者（QFII）配额放宽，将加快吸引海外投资。又如在科技创新领域，5G技术将带动新兴创新并带来新的商机；科创板将进一步推动本土及海外科技公司的规模及发展。